增值税严征管体制下房地产企业财税管理必须知晓的三部曲

---架构、商业模式和核算管理专题

‖2018年1月12日–14日‖—‖郑 州•百利中州国际饭店‖—‖主 讲：于老师‖

‖课程说明‖      

增值税严征管体制下房地产企业核定征收征管模式已成历史，金融资金管理严控现金流，“金三系统”全方位数据严管，税务严打发票虚开征管背景下，房地产企业如何针对行业运营特点，通过优化架构设计、更新商业运营模式和规范财税核算，有效化解房地产企业高暴利高税负引发的财税危机，合理降低企业整体综合税负，实现企业财务收益最大化。

‖课程授众‖

想了解房地产企业在增值税严征管体制下如何通过公司全程架构优化、商业模式创新和针对房地产行业运营特点的财税核算管理有效处理高税负的财务主管、财务总监、运营经理、税务会计等；税务系统想了解房地产行业在增值税体制下如何规范财税管理实操的征管人员和稽查人员。

‖主讲专家‖于老师：全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：增值税体制下房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算实操和营改增应对、增值税严征管体制下房地产和建安企业组织架构搭建及商业模式创新和资本运作、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本管控和税收筹划预算、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财税风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。 

‖课程大纲‖

第一节：增值税严征管体制下房地产公司新征管环境形势分析及应对方略

一．目前征管新形势

1．“金三”上线带来税收征管大数据背景下涉税违法精准定位新革命

2．“双随机一公开”稽查执法模式的全面铺开

3．税警联合严打发票虚开虚抵的推进

4．黑名单制度的广泛落实

5．房地产公司财税管控如何应对？

二．房地产行业运营特点的财税管理新考验

1．收入的不可规避

2．开发成本的显性化

3．融资成本的虚高

4．核定征收征管模式已成历史

5．高暴利带来增值税、企业所得税、分配个人所得税、土地增值税等高税负困

境，如何结合行业运营特点破解？

第二节：公司架构优化概述

一．房地产开发流程及各环节相关表证单书的财税应用

二．公司架构设计分析

三．商业模式创新的财税规划新走向

第三节：房地产公司全程架构优化、商业模式创新和财税核算管理实操演练

一．设立阶段

1．投资主体如何规划能使集团公司总体税负最优化？

2．从集团战略运营视角如何规划投资类型和商业运营模式？

3．案 例：土地使用权投资全税种核算实例解析

二．筹资阶段

1．中小房地产企业筹资面临哪些问题？

2．如何进行商业模式更新有效破解房地产企业的融资瓶颈？实例解析如：

⑴ 如何解决关联企业间融资利息产生的增值税税负增加问题？

⑵ 如何将超银行同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除？

⑶ 如何将房地产企业的应税收入转化成免税收入？

三．拿地阶段

1．不同方式取得的土地，如何进行商业模式创新和合同规划使其综合税负最优？

2．不同方式返还的土地出让金案例解析和商业模式规划

3．增值税体制下土地一级开发如何规划商业模式税负最优？

4．土地的不同资本运作模式实例解析

⑴ 案例1：投资和划转的财税政策应用。如母公司名下土地到全资子公司划转

和投资实例模拟。

⑵ 案例2：股权收购。如股权转让合同约定债务由原股东负担的股权转让筹划

模拟；化直接借款损失为股权转让损失的筹划模拟

⑶ 案例3：接盘方式取得开发项目

四．开发阶段

1．增值税体制下如何进行招投标？

2．工程发包模式如何进行商业模式规划能使开发和建筑双方综合税负最优？

3．如何进行盈利预测和对外报价？

4．如何进行采购定价优选供应商？

5．在“不能”取得增值税发票前提下，如何博弈商品价格？

6．电梯合同如何规划税负最优？

五．预售、销售阶段

1．预售阶段和销售阶段增值税核算、报表填报和发票开具实例解析

2．预售阶段和销售阶段企业所得税核算、报表填报的模版实例应用

3．广告合同如何签订税负能最优？

4．增值税下代收的水电、燃气、太阳能等费用如何更新商业运营模式?

5．买房赠送如何处理和税收筹划？

6．“老带新”销售模式如何处理？

7．交房前后物业费如何处理？

六．自持运营管理阶段

1．装修、存量资产剥离、回租、免税......商业模式创新实例模拟

2．自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？

3．企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？

第四节：专家现场与您互动，解答疑难涉税问题，一起分享解决方法的喜悦。

‖资    料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2018年1月12日至14日（12日全天报到,13-14日两天课程）

‖培训地点‖郑 州◇百利中州国际饭店（郑州市金水区经五路与纬三路交汇处） 

‖相关费用‖人民币3380元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

             ↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

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