潘石屹：地产业面临“刮骨疗毒”之痛


Pan Shiyi: Correction of Real Estate Sector

Could Be Extremely Painful

出生于甘肃贫困农村的潘石屹，身不高，体不壮，头发不浓密，却头脑敏捷、身手矫健，在京城乃至全中国房地产圈中，成了大腕级人物。

“老潘”拍过电影，2007年还带领自己的企业在香港联交所成功上市，更因总能满足人们的娱乐天性，赢得了“最娱乐的地产明星”雅号。在业界，潘石屹虽然不是最有钱的，公司规模也不是最大的，但无疑是最吸引眼球的。他时常会抛出有争议的话题，制造新概念。

而近日，这位“娱乐”地产商开始严肃起来，他的关于房地产业面临着内外交困“、百日剧变”危机等言论成为业界热议话题。房地产业是否真的如老潘所说的“危机”状态？面对危机，房地产企业如何应对？对于银行业又会有什么影响？笔者带着相关问题采访了SOHO中国有限公司董事长潘石屹。

房地产业面临危机

2007年是房地产开发商迅速扩张的一年，碧桂园、恒大地产、龙湖地产等全国性和跨区域企业开始崛起。2007年又是天价土地倍增的一年，开发商用于支付土地出让金的资金大幅增加，导致其对现金流需求加大。而2007~2008年紧缩的宏观政策又使得房地产业面临严重的生存危机。在此背景下，2008年3月底，潘石屹再次语出惊人：“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”这个说法被简称为“百日剧变”，顿时给房地产及银行业等相关产业带来巨大震动。

对于百日剧变，潘石屹解释道，100天左右的时间，中国房地产企业要调整，原因有三：

一是2007年中国房地产开发商购买土地的钱超过当年的销售收入，亦即收入都用来买土地，花钱太多，入不敷出，整个行业总体处于资金紧张状态。

其次，美国次贷危机使原计划2008年在海外上市的房地产公司停止了上市步伐，房地产行业在国际资本市场上融资的能力大打折扣。

至于最后一个原因，潘石屹认为，是中国政府实行从紧的货币政策。2008年1月7日，国务院办公厅下发了《国务院过于促进节约集约用地的通知》，《通知》以打击囤积土地为核心，规定对闲置土地、特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。意味着一些以土地储备著称的开发商将面临更为严酷的资金要求。而银行存款的准备金率几经提高，市场上的资金更少了，各大银行，尤其是几大国有商业银行对房地产开发商的商业贷款基本告停。

“百日剧变”后，市场会怎么样？潘石屹表示，本轮调整之后，房地产业面临洗牌危机，“首先是房子供应量会减少，因为房子的供应量主要取决于3个因素：土地、钱和开发商。目前土地和开发商并不缺，所以未来市场上房子的供应量主要取决于‘钱’。”

这些房地产公司都寄希望于香港上市，可准备上市的40家房地产公司中，只来了两家，且无功而返。“恒大上市没有结果，对后面几十家排队上市的房地产企业来说是个令人悲观的开头。”潘石屹表示。

美国的次贷危机、国际资本市场不景气、紧缩的货币政策等一系列问题使然，这些房地产公司能否上市是个问号；国际资本能否继续流入中国房地产市场，也是个问号，潘石屹指出。由恒 大地产上市搁浅引发的一系列结果正在显现：星河湾、龙湖地产、卓越、香江国际、宝龙集团、方圆、恒盛、花样年集团等多家谋划与恒 大地产同期上市的企业已纷纷调整上市时间表。此时的潘石屹或许在庆幸自己选对了上市时机。

银行的大门不再向开发商们敞开；资本市场的IPO融资大门关闭；开发商依靠销售回款滚动开发的梦想落空—潘石屹所谓的“百日剧变”的预言，似乎正在被一个接一个无情的事实所验证。

对于房地产业百日剧变论的抛出，有人认可，也有人质疑老潘背后的动机。有人说，“百日剧变”是潘石屹策划的“阴谋”，是希望借机从中小房地产企业回购廉价“二手”土地，有“洗地”之嫌。对此。潘石屹回应，梳理清楚目前房地产市场的现实对行业克服困难有好处。“我发表这些看法时，反复想的只是一件事情，就是有没有纯洁的动机。如果发表观点的动机不纯洁，只是为了个人、个别公司或小团体，那说出来的话就会变味，就会离正确的目标越走越远。如果是从纯洁的动机出发，坚持正直的原则，无论有多大的压力都应该坚持去做。”潘石屹显得颇为恳切。

“百日剧变”三阶段

最近进一步从紧的货币政策，是否意味着房地产行业的资金形势更加严峻？是否会加速房地产行业的“百日剧变”？

对这个问题，潘石屹给《当代金融家》记者打了一个形象的比喻：金属材料的拉伸试验“。金属材料在拉伸的过程中，随着拉力的增加，分3个阶段：弹性变性阶段、塑性变性阶段和断裂”，潘石屹解释道。

在潘石屹看来，眼下，“百日剧变”正处在“弹性变性”阶段，只要房地产企业能够很理性地主动进行调整，房地产行业就不会受到很大伤害。但如果国内继续实行更严格的货币从紧政策，国际资本市场的次贷危机阴影迟迟不能过去，房地产市场的成交额又不能很快恢复，加之2007年房地产开发商过度花钱购买土地等造成房地产企业资金紧张，那么，“弹性”调整可能就会转变为“塑性变性”，这种调整的标志就是房地产行业受到破坏，企业有些被银行查封，房地产行业失业率提高。这种情况颇具破坏性，如果发生就不能完全恢复。“我们不愿看到这种局面的出现”，潘石屹表示。

潘石屹进一步表示：“对于上面的比喻，最糟糕的情况是塑性变性阶段后发生断裂。这就是经济危机。目前的情况还在可以恢复的弹性变性的范围内。”

此次剧变的程度有多深？潘石屹认为会“比较深”。至于到底会影响到哪些企业，他觉得是那些在2006年下半年和2007年过分扩张的房地产开发公司。

潘石屹认为，房地产业的剧变会对中国的整体经济产生一定影响。如果这次房地产行业不能够及时调整，导致行业规模大幅度萎缩，会带来三方面的影响：第一，房地产行业两极分化。这种分化不在于这些企业规模的大小，而在于其健康与否。第二，地方政府的收入会相应减少。第三，其他与房地产相关行业的就业压力会增加。

掀“速动比率”舌战


除了百日剧变，潘石屹还在不断的抛出令业界争论的话题。

最近，潘石屹的公司同事在认真研究了部分上市房地产公司的财务数据后，列出了万科、首创、保利等一批上市公司的财务指标。研究结果显示，目前世茂的速动比率为0.7，万通为0.6，中粮为0.5，万科0.4，保利则低至0.3。对这些数字，潘石屹指出，目前绝大部分房产公司存在速动比率低于正常值、负债率过高、现金和银行存款少的问题，“速动比率非常低，这样的企业资金链条就很紧张，难以经得起资金紧缩的风险考验，”潘石屹如是说。

那么房地产企业该如何应对？“冬天到来时，如果你身上没有厚厚的皮毛，皮下没有储存大量脂肪，那么只有两个选择：一是像大雁一样飞到暖和的南方，或者像蛇和青蛙一样在地上挖一个洞钻进去，等待春天来临。”潘石屹的回答颇有禅宗高僧的意味。

这是潘石屹在抛出“百日剧变”论才一个多星期后，再度“炮轰”同行。

可为什么会想起用“速动比率”这么一个“炮弹”？速动比率及其他指标在当前的大环境下有什么特殊性？难道说以前房地产市场形势好时，开发商的速动比率也一定好吗？速动比率与目前的环境与政策有什么样的关系和相互作用？

对这些疑问，潘石屹表示，在经济和金融环境较好时，考察一家房地产公司主要看其净资产值、营业额、土地储备等；但在经济和金融环境不好时，如当前国际上有次贷危机，国内有从紧的货币政策，这时衡量一个房地产公司健康与否的主要指标就是其负债率，以及立即偿还贷款的能力。

与此同时，在另外一份报告中，潘石屹列出了上市房地产企业“银行借贷和现金及现金等价物”的表格。数据显示，除SOHO中国等少数企业外，多数房地产公司银行借贷远远高于现金。他曾公开表示，自己也在努力把公司负债率提高上去，因为“我们的负债率现在只有8.5%，非常低。在目前通货膨胀如此严峻的情况下，这么低的负债率实际上是限制了公司潜力的发挥。所以我们制定了一个长远计划，一方面，要将手里的钱花出去，另一方面，就是将负债率提起来，把我们企业的潜力充分发挥出来。”2008年5月26日，SOHO中国以55亿元人民币收购北京东二环内大型商业项目，并命名为“朝阳门SOHO”。朝阳门SOHO是SOHO中国自2007年10月在香港上市以来收购的第三个项目，也是SOHO中国在北京市中心的黄金(208,3.14,1.53%,吧)地段将要开发的另一个重量级项目。“这也是SOHO中国一贯稳健的财务政策的最好体现”，SOHO方面提供的资料称。

很多人质疑为何在万科王石抛出“拐点论”时，潘石屹不赞同，而短短半年后他的态度会如此大转弯？他的动机到底是什么？潘石屹表示：“我们总是通过了解市场的信息不断修正自己的观点，在去年年底，对房地产市场有无拐点进行讨论时，根本不知道会发生贝尔斯登的收购事件，也无法预测恒 大地产的IPO会搁置。在那个时候我还看到国内有媒体报道，恒 大的老板马上要成为中国首富了。但是，中国经济、中国房地产发展的大趋势并没有改变。在未来几个月，调整和变化主要会发生在房地产企业之间，房地产企业之间需要重整，需要调整他们各自的规模。”

银行风险几何？

资金链断裂可能波及到越来越多开发商，而银行作为开发信贷的提供者，到底面临多大风险？长期与银行打交道的潘石屹表示，过去10年，国内房地产开发的资金的主要来源是银行贷款。银行贷款分两部分，一部分给开发商，另外更重要的一部分是通过房地产按揭贷款流入到房地产行业。可从2008年前4个月的情况看，无论是银行给开发商的贷款还是按揭贷款，金额都是非常非常少。

5月12日上午国家统计局宣布4月份我国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨8.5%。同日下午，人民银行宣布，决定自2008年5月20日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，CPI高企，在潘石屹看来是个信号，意味着中国还要实施从紧的货币政策，而且，这次是在公布CPI8.5%的同时就提高了存款准备金率0.5%，这是一个很强烈的信号，意味着在未来的房地产市场上，钱会更值钱。

对于银行风险的问题，向来敢说的任志强曾放言，“只要宏观经济还保持11.9%的GDP增速，房价还得像去年一样保持飞涨。要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

对此潘石屹表示并不认同：“主要是房地产发展商得未雨绸缪，事先要做出合理的调整，这样就不会发生资金断裂的情况。资金断裂、公司被银行查封等局面只属于那些‘不见棺材不落泪’的开发商。银行这几年非常注重贷款风险，不断提高对房地产开发商贷款的门槛，如果严格执行这些文件，银行是不会承担什么风险的。如果出现风险，那只可能是那些关系贷款和违规贷款。”

后记：地震带来的考验

最近发生在四川的大地震，无论是对灾区房屋建设的安全，还是对灾后企业捐款等方面都是一场巨大的考验。

不少专家看过灾区的电视画面后，都指责倒塌的房屋是“豆腐渣工程”。倒塌学校校舍是不是豆腐渣工程尚有待专家检验，但作为地产界大腕，潘石屹表示，这次汶川大地震给我们一个很重要的提示：一定要注重建筑安全，学校建筑的安全尤为重要。“建房子的结构一般有两种：一种是框架结构；另一种是砖混结构。框架结构相对要安全一些，我们在电视上看到那些在地震后歪七扭八却没有倒塌的楼房基本都是框架结构的。结构的安全、建筑的环保，和垃圾污水的处理是建筑中最重要、也是最基本的，否则还会给我们带来灾难。”潘石屹评论道。

大地震也考验着企业家的社会责任感，各企业家捐款数额也成为众人争议的焦点。面对地产商在巨灾面前的“集体失语”和“捐款抠门”的指责，潘石屹也未能幸免。网上对SOHO中国赈灾捐款的数额有不少议论，很多人十分想知道是否真的“只捐了200万”，还是有更多的捐助行动媒体没有报道？对此潘石屹表示，SOHO中国有限公司从地震发生之后一刻都没有闲着：捐款、献血、祈祷，与身处灾区的家人、朋友联系，与红十字会密切联系、与灾区政府联系，尽自己的力量去帮助灾区渡过困难，还在北京红十字会名下成立了一个专项基金，即SOHO中国基金会，再度定向为灾区的教育恢复项目捐款2000万元人民币。据SOHO中国有限公司提供的资料，SOHO中国基金会的目标是“在推动社会物质发展的同时，推动大家精神的进步与成长。SOHO中国基金会的各种慈善资助项目，通过对这些项目投入资金和SOHO员工的实际参与，使所有人的精神品质得到提升，使社会的物质财富和精神财富同步发展。”

本刊无意卷入关于捐款多寡的争论，只是希望，房地产行业能够充分发挥自己的行业优势，在赈灾和灾后重建做出应有的贡献。

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