谯闻东:土地价值判断、兼并收购及拿地技巧

  培训讲师:谯闻东

讲师背景:
讲师简介:谯闻东房地产项目前期领域资深从业人士。曾历任合生创展集团开发与营销中心总监、龙湖地产项目前期负责人、恒大地产运营管控负责人等职位,多次被邀请给行业内的企业人员上课,并给北京大学、浙江大学等大学房地产总裁班学员上课。谯老师经历多个项 详细>>

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谯闻东:土地价值判断、兼并收购及拿地技巧详细内容

谯闻东:土地价值判断、兼并收购及拿地技巧

土地价值判断、兼并收购及标杆公司拿地模式、技巧剖析

课程时间:2天
谯闻东老师
一、当前房地产行业发展政策与趋势研究
1.目前房地产行业的投资整体形势和政策分析
2.一二线城市的投资机会
3.三四线中小城市发展空间和敏感点
4.未来国内房地产的战略定位和拿地方向
案例:标杆地产投资策略对比
二、标杆公司对前期土地获取的战略认知和定位
1、投资拿地的几大关键要素
2、房地产的投资拿地管理方式
3、投资拿地在项目全程开发中的地位和作用
4、投资拿地的原则
三、城市发展研究和投资机会分析
1.城市发展研究方法及城市评价体系
2.城市和区域投资机会分析方法
案例:城市评价体系
如何精细化选择项目
A.土地的核心价值判断
B.从城市及区域发展的角度
C.从规划的角度
D.从技术经济指标的角度
E.从政府系统的要求
案例: 城市布局和土地选择的标准
标杆公司前期拿地博弈模式研判
通行的地块获取方式
招拍挂、旧城改造、概念地产(创客)拓地、一二级联动、品牌优势圈地、组合模式等

1.大盘模式
案例:钓城项目前期拓展
2.刚需和改需项目
案例:都城系列
3.参与PPP(一二级联动)模式
案例:明珠项目
综合体拿地博弈思路及模式
案例: 天街项目
旅游地产模式
案例:东湖项目
当前标杆企业土地获取的策略转型——兼并收购、联合开发模式
1.当前形势下,兼并收购研究
(1)兼并收购决策依据
(2)收购主体确定
(3)兼并收购的基本流程
(4)收购对价
2.兼并收购模式选择
A.资产收购
(1)概念
(2)资产收购的条件
(3)合同体系
(4)收购流程、关键节点
(5)优劣势分析
(6)收购协议的签订和落实
案例:标杆公司收购标准协议
B.股权收购
(1)概念
(2)收购流程
(3)优劣势分析
(4)当前标杆公司股权收购的基本原则和操作方式
案例:某项目股权出让风险演示
C.合作开发
(1)规范化联合模式 一方出地,一方出钱
(2)直接转让土地使用权模式
(3)以土地使用权投资模式
(4)整体产权转移模式
案例:项目开发股权合作模式


D.国企重组
如:招商局地产—蛇口工业区等
3.常用的其他广义收购或合作策略
(1)联合拿地
(2)轻资产模式、与资方的多种合作模式等等
(3)股权托管
(5)主导变更用地类型
(6)租地开发
五、标杆公司惯用的取地策略借鉴
1.前期土地谈判阶段性策略分析
案例: 勾地模式
2.土地挂牌条件的适当设置
列表:条件设置类型
3.企业的拿地策划
案例: 挂牌策略及协议条款分解
典型的土地合同剖析
案例:土地整治协议等
六、标杆公司对目标地块的实时跟踪和内部操作模板
1.土地跟踪的步骤流程图
2.土地投资跟踪阶段的策略
3.土地持续跟踪阶段的实战运用工具
(1)前期市场调查报告
(2)土地项目建议书
(3)土地投资测算静态和动态模板
(4)项目定位报告
(5)区域土地土地深度和竞争分析报告
(6)投资分析报告书
(7)目标地块重点跟踪表
(8)季度区域土地市场分析
案例:浙江某地块的投资建议分析
七、如何防范前期投资拿地的风险
1.各种风险对投资决策的影响深度不一
2.标杆公司的内部和外部的风险防控预警机制和策略
(1)红线原则
(2) 投资分散化
(3)投资成果定期回顾
3.急功近利拿地瑕疵造成的公共危机化解
案例:成都项目处理策略
3.拿地后评价的重要性
案例:江城项目拓地经验教训总结
八、投资体系组织架构与人才培养
1.投资人员的精细化培养
(1)人员如何选择和培养
(2)前期人员的素质模型
2.投资工作的秘密性和隐蔽性
(1)信息的最快传递和决策途径
(2)如何挖掘土地信息中的秘密
3.对投资成果的奖励政策
4.内部沟通的重要性
(1)多项目选择中,如何获得老板青睐
(2)与投资关联的上下游部门的沟通
九.讨论与现场剖析
结合课程内容,由学员讨论和代表分组发言,实战案例分析



 

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