城市更新和片区综合开发及 EOD 实践与投融资模式

城市更新和片区综合开发及 EOD 实践与投融资模式
课程背景：
中共中央政治局召开的会议明确要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。可以预见，今后五到十年，都市圈和城市群加快发展将是中国经济增长的新风口，区域一体化、产业下沉、消费下沉、新基建等必将带动新的投资和消费，从而为城市更新片区综合开发注入新的动力。
EOD模式是生态环境导向的城市开发（EOD）模式，以生态文明思想为引领，以可持续发展为目标，以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。随着国家城市化进程推进和政策调整，片区开发已经成为当下最重要的开发模式，成都院也积极参与其中，由于片区开发项目特有的商业逻辑和其具有的复杂性和系统性，以及在合规、投资、融资等方面更高的要求，因此有必要对相关人员进行培训。
培训对象：
以财务、资金和投资管理人员为主，同时公司参与片区开发业务的相关人员也会参加。
培训目的：通过此次培训让大家对片区开发有系统全面的认识，深刻理解片区开发模式
课程大纲：
第一天：城市更新和EOD模式
第一讲：城市更新片区综合开发投资价值和顺势而为
一、城市更新片区综合开发的基本内涵
城市更新片区综合开发价值和政策分析
城市更新片区综合开发六大适用范围
二、城市更新片区综合开发的市场机会
城市更新片区综合开发是一项复杂性系统性的投资建设活动
区综合开发在2024年呈现出四大特征表现
数说城市更新片区综合开发
根据项目规模统计，累计规模排名前三的城市群分别为：
第一：成渝城市群
第二：京津冀城市群
第三：长三角城市群
城市更新片区综合开发项目按省份统计前十榜单
三、热点领域
PPP综合信息平台项目管理库来看，城市更新片区综合开发的热点领域可归纳为四方面：
枢纽功能区，包括高铁新城、临空经济区、地铁综合体等；
产业新城，包括科技新城、科技小镇、智造小镇等；
文旅康养片区，包括康养小镇、文化旅游城、文旅小镇等；
城市更新项目，包括功能区提升、棚户区改造、城中村改造等。
第二讲：片区合作开发类项目社会投资人投资回报的合规性
1、能否约定“先预算后实施”的投资回报原则
2、能否在合作开发协议中约定采用“（融资）F+EPC”的融资建设模式
3、能否要求政府对社会投资人的投资款项提供相关的保障
4、能否约定将政府留存相关税收、非税收入部分，列入财政预算全额拨付给甲方，作为甲方支付项目开发费用的资金来源，全额支付至项目公司
5、能否约定将建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金，作为支付项目开发的费用，全额支付给项目公司
6、片区土地开发土地出让收入或收益分成能否作为项目还款来源
第二讲：EOD模式的核心价值与政府沟通策略
1、 片区生态价值体系重建：营建集“获得感、满足感”为一体的富生态价值体系；
2、 片区产业价值体系重建：EOD模式下可实现性来引领产业价值体系重建；
3、 片区绿色可持续发展价值体系重建，是覆盖整个项目的生命周期；
4、 片区“碳达峰碳中和”价值体系建设：“3060”作为重大国家战略
5、城投和市政如何结合，绿色+低碳+清洁+智慧城市
第三讲：EOD模式中资金筹措方式
1. 各个城市合伙人（社会资本）以自有货币资金、留存收益（盈余公积、未分配利润）、净利润作为对本项目投资的重要出资来源。
2. 城市合伙人（社会资本）公开或定向增发股票方式筹集资本金。
3. 引入股权投资基金
4. 城市合伙人（社会资本）可通过发行永续债等方式筹集项目资本金。
5. 其他建设资金来源
结合国内同类项目的现行主流筹资模式，城市合伙人（社会资本）可以如下渠道筹集其余建设资金，具体包括但不限于：
以应收账款为基础资产进行融资
以项目公司为主体向银行贷款
以政府购买服务合同来融资
股东借款
其他融资渠道
第二天：
第四讲、城市更新片区综合开发类PPP模式风险分析 第二天：综合片区开发与投融资模式
1、关于ABO模式
（1）ABO模式下授权项目业主应经过竞争性程序
（2）采用政府购买服务的ABO模式
（3）采用特许经营的ABO模式
（4）通过ABO实施的委托建设运营开发区模式
2、关于“F+EPC”模式
（1）“F+EPC”模式是工程建设领域的融资模式。
（2）BT建设模式
3、大多数片区合作开发类项目采取的是“成本认定＋合理收益”
4、关于片区合作开发类项目的回报机制和风险实务中应注意的问题：
1、合作协议约定的“先预算后支付”原则。
2、对于符合政府付费或缺口补助的项目，应遵循“按效付费”的原则。
3、对于符合政府付费或缺口补助的项目，应遵循“按效付费”的原则。
4、对社会投资人的融资或投资回报，政府方禁止也无义务提供相关的保障。
5、约定“将政府留存相关税收、非税收入部分，列入财政预算全额拨付给甲方，作为甲方支付项目开发费用的资金来源，全额支付至项目公司”；
6、约定“将建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金，作为支付项目开发的费用，全额支付给项目公司”等内容时
7、应结合合作开发的模式以及财政部门预算管理的相关规定确认。
5、城市更新片区综合开发的规划实践
开发目标：明确片区可以扮演的角色
发展定位：提炼片区的特色与个性
功能构建：形成亮点突出的功能产业体系
空间布局：实现对功能产业体系的落地规划
实施路径：利用好政策驱动、资本驱动、产业驱动三级驱动力
第五讲：片区开发项目中实施投融资模式【案例】
1、PPP 有例数据服务+ 投资决策支持平台
2、城市开发综合运营专家
成都东部新区创意产业园
四川（成都）自贸区东部新区片区
第六讲：展望与建议
1、城市更新片区综合开发将是未来10年城市发展升级的主要手段
2、少关注运作模式的名称和表象，多关注业务逻辑的内涵和原理
3、核心方法论-投融资规划
总结+交流

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