房地产企业开发项目全程税务规划与风险防控

  培训讲师:胡冬梅

讲师背景:
胡冬梅老师——企业税收筹划赋能实战专家★原恒大控股地产分公司(03333)项目财务总监★和润科技(837746)挂牌审计负责人★河北沧州佰瑞会计师事务所合伙人★原河北方德实业集团有限公司财务总监★财税实战专家注册会计师注册税务师★中国社科院 详细>>

胡冬梅
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房地产企业开发项目全程税务规划与风险防控详细内容

房地产企业开发项目全程税务规划与风险防控

【课程背景】

房地产企业2020年进入严峻的并购倒闭潮,资金流的考验一方面逼近了房开企业,另一方面从拿地、融资、税务成本攀升,又节节挤压房企的利润空间;另外,大经济环境导向,国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代!房开企业在举步维艰又微利的时代,更须严格把控试错成本,对于各不可小觑的成本项目--税收成本,更应从初始阶段,即对税负进行提前测算;在开发过程中的不同阶段,通过项目规划设计、细分作业构成、施工过程中的合同控税,提前防控风险,规范企业的业务流程,规范核算,从根本上化解风险,提前筹划。

【课程大纲】

模块一、新环境下的房企税收风险

一、合同控税与合法凭证管理

1.稽查新形势新变化与防控风险新思路:

1)国地税合并

2)金三监控及关联事项

3)遗留问题、老项目、老税率

4)发票联网、严打虚开

5)纳税评估、稽查双随机、一案双查、联合惩戒

2.防范虚开发票是关键

3.合同在税收管理中的重要性

4.合同涉税与票据条款(价格、开票时间、种类、合规性责任)

5.善意取得的运用及真实交易的证明

6.严守三流一致(付款方向与方式)

7.挂靠经营与共享资质、委托收付款是否可行

8.合法凭证如何掌握

9.确实无法取得合法凭证的补救

10.税负预警如何应对

二、征地方式与税务规划:

1、招拍挂(主体变更、红线外、返还)

2、拆迁补偿方式要点

3、股权收购方式(溢价税负转嫁的处理)

4、合作开发模式

5、限地价竞配建

6、前期规划许可与清算对象确定

7、土地出让金返还

三、开发成本的轨迹策划

(一)前期工程、基础设施、公共配套预算

1.七通一平

2.规费

3.绿化与景观

4.配套设施

(二)建安成本预算

1.地基基础工程

2.主体结构工程(甲供、大包、甩项)

3.装修工程

(三)工程承包方式选择中的筹划:

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

四、融资业务中的税务规划(统借统还、关联借款、无息借款)

1、利息发票开具时间

2、计提未到支付期的利息是否调增所得

3、混合性投资

4、同期利率

五、销售环节的税务规划(促销方式选择):

1、设立销售公司分解增值率是否可行

2、先投资或分立再转让股权是否可行

3、赠送装修如何运作

4、免物业、免契税、定金返息、老带新

5、商铺售后回租

6、视同买断、超基价分成

7、组建销售部与委托代销的决策

8、租赁业务中的税收风险防控(无租、免租期、转租)

9、往来账中的税务风险防控

⑴ 股东借款年末未归还

⑵ 无偿出借资金

⑶ 负债科目隐瞒收入

⑷ 无法支付的应付款

⑸ 预收款转收入时间

  1. 违约金专题

 

模块二  分税种预计测算

  1. 增值税预算及预缴

1、销项税额测算与销项抵减

2、进项税额测算:

⑴ 购建固定资产

⑵ 期间费用

⑶ 成本中服务费(设计、监理等)

⑷ 外购材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

  1. 其他费用

二、企业所得税预算

1.未完工阶段-预计毛利

2.完工阶段-毛利差

3.期间费用预算

4.开发项目出售与自持租赁税负比较

5.总体税负

三、土地增值税税负测算

1.不同类别产品清算收入确定

2.不同类别产品成本分摊

3.车位销售方式(附赠、销售、租赁)对清算影响

4.装修成本的扣除

5.税金附加计算

6.增值额与增值率

7.税负与调整思路(决算、成本归集与分配技巧、装修)

四、企业所得税与土地增值税主要口径差异

1.土地成本

2.开发间接费

3.开发费用

4.利息支出

5.加计扣除与预提

6.车位

7.营销设施

五、资产剥离与重组:

1、合并与分立

2、股权转让

3、投资

4、租赁

5、增资与股权转让

 



 

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