房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析

  培训讲师:李军

讲师背景:
解放军老师李军--15年部队军旅生涯军令如山--解放军执行力深得解放军时间管理精髓灌输解放军抗压管理血液TTT五星教学/TTM培训师教育经历李军老师,1973年出生于河北石家庄,44岁,常住南京,中国人民解放军理工大学(解放军重点大学)工学 详细>>

李军
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房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析详细内容

房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析

**讲: 房地产公司治理    (头脑风暴篇)

第二讲: 项目工程现场      (初窥门径篇)

第三讲: 项目工程准备阶段  (登堂入室篇)

第四讲: 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇)

第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)

回顾总结:后研讨及经验交流


其中**讲: 房地产公司治理

思考:白银时代房地产公司该如何“洗脑?” 

**部分:简析中国房地产形势

1)、2014年房地产市场回顾 

2)、 2015年房地产行业预测

3)、市场关键词---风险与机遇并存

4)、行业关键词—大企业、多元化、互联网 

5)2015年房地产9大维度的判断

万科的思考:新常态下万科的坚持是什么?

结论:中小房业转型的关键之路:专业融合 执道发展

第二部分:专业融合 执道发展

1、专业融合

A、专业间的融合:

“薪火传承”的重要性

B、专业与管理的融合:

1.1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系

A、产品标准化

B、流程标准化

C、合约标准化

D、操作规范标准化

E、工作成果标准化

1.2、管理的前瞻化--标准化战略和标准化体系

1.3、管理的业务化---管控体系

A、组织管控及组织结构设计是“企业管控”**要素。

B、流程管控及流程体系是“企业管控”第二要素。

C、绩效管控及绩效考核体系是“企业管控”第三要素。

D、文化管控及企业文化体系是“企业管控”第四要素。

1.4、管理精细化

A土地增值税管理。

B企业所得税管理。

1.5在理念建设方面

“理念”、“方法”、“制度” 、“道术”结合。

2、执道发展

A、在宏观经济方面:

B、在行业中观方面:

**战略层面,包括企业使命、愿景、目标、战略地位及商业盈利模式。

第二策略层面,包括产品与业务选择、业务与职能、管理模式。

第三运营层面,包括组织结构、薪酬绩效、设计研发、营销、客服、财务、人力资源、品牌、流程控制等。

C、创新 转型=强化产品核心竞争力


第二讲: 项目工程现场   

1、房地产行业的7大挑战

2、房地产开发的7大运营管理风险

案例:“12·19”模板支架坍塌事故分析

3、房地产项目工程管理核心要素

关键词:“四控、三管、一协调”

**部分:房地产工程体系建立与工程全过程精细化管理

一、什么是房地产项目现场管理?

1、房地产企业工程管理普遍面临的问题

1)越来越多挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力

2)肢解分包,房地产公司如何做总承包?

3)供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质

4)新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式,如何有效掌控倍增的复杂要素?

5)满足国标质量就能做出好品质吗?

6)工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?

7)低价中标的误区

话题1:我们在现场经常面对的有那些问题?

话题2、开发商管理原因造成的常见问题?

2、 工程管理基本内容 :

设计、技术、质量、安全、文明施工、进度、成本、销售案场、维修、客户投诉、合作伙伴、公共资源等

3、现场管理的三个基本维度:

4、现场管理定义与本质

5、开发企业与施工企业现场管理的差异

6、现场管理的秘诀

7、 影响项目现场管理的几个主要因素

8、现场管理面对困难与挑战

案例:现场总包管理的抵抗

思考:1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?

2、房地产现场管理的高境界---无为而治

第二部分:项目工程管理的现状分析

1、合作模式分析

2、合同承包模式管理分析

3、现场管理模式分析

风险案例:“莲花河畔”倒楼事故

话题1:房地产公司为什么不适合总承包?

话题2:关于合同承包模式经验

话题3:房地产公司要建立怎样的项目管理模式

话题4:关于“多项目开发综合症”

探索:开发商的三种境界和三个层次

案例: 碧桂园、万科兰乔圣菲、星河湾

结论:没有质量的扩大规模是一条不归路。

案例5:优秀房地产项目赏析

我们要学习优秀的:

1、龙湖地产

2、万科地产

3、星河湾

4、绿城百合


第三讲: 项目工程准备阶段

先有正确的人;才有正确的事

选择正确的人(对内:团队)

A项目“九大管理领域”管什么?

B六管一控五环节

话题1、地产行业到底需要什么样的管理人员?

话题2:项目团队稳定与协作的重要性 

2、选择正确的人(对外:合作资源)

a房地产内部及外部管理:

内部管理靠流程;外部管理靠合同

b如何建立良好的政府关系?

分享:房地产企业制度、流程参考文件

C、合约管理

实例分享:1、一些标准化合同范本(总包及分包)

分享:优秀管理者必备的能力和品质

什么是正确的事?

1、满足客户要求

2、符合公司利益

3、具备项目条件

小结:优秀质量管理核心10条

什么是正确的事?

怎么 “决定正确的事” ?请改变你的非理性想法

确定正确的事 ----谋定而后动---《项目策划书》

落地:如何制定项目工程管理策划书?

七嘴八舌:

1、优秀地产工程师的金牌标准与技能PPT

2、优秀地产工程师质量重点把关40个部位PPT?

3、房地产公司老板应该如何用人?

分享:1、万科集团项目经理部管理标准与管理制度

2、“白银时代”,什么样的人才才是房地产企业真正需要的呢?


第四讲: 项目工程实施阶段

一)、开工前准备阶段管理

主要包括如下内容:

1、项目生产组织的确定

2、项目总控进度计划的确定 

3、项目招投标计划管理 

4、项目成本管理要求

5、设计配合要求的确定

6、监理管理要求的确定

7、总包管理要求的确定

8、甲签合同工程供方管理要求的确定

9、设计交底

10、施工组织设计审核

11、重大施工方案的提出及要求

12、变更洽商的管理

13、施工前现场准备工作

14、项目会议制度要求

15、工程档案及文件管理要求

16、产品标准的管理要求

17、项目合同管理要求

18、对图纸预审与会审

19、制定合理工期

20、总平面管理策划

 分享:1、项目面积一览表规划面积指标的确定

      2、二次优化设计重要性案例分析

3、你需要了解的十大设计评审思考点

4、案例:营销示范区--总平面策划的前提

二)、施工过程精细化管控“3步法”

关键词:正确的方法 持续的执行力 

**步:对供方的管理输出控制

1、工程管理进度控制

2、项目进度目标分析

3、项目总体计划编制

一级计划:公司2—3年的战略经营计划

二级计划:项目开发里程碑节点计划

三级计划:各专业部门项目具体实施作业计划

讨论:1、关于3级进度计划的重要性

2、计划不力的主要原因分析:

3、计划编制及执行常见问题: 

4、如何保证工程关键节点计划?

内核:现场过程管理有效的八大环节

1、过程控制---材料设备选用管理

2、过程控制---材料封存

3、过程控制---材料进场验收

5、过程控制---施工质量样板引路

分享: 工程样板先行执行效果

分享样板先行---高品质清水样板间实体展示

6、过程控制---工程质量巡检制度

分享:现场巡检之工程现场召开观摩会

案例:工程巡检问题记录分享

7、过程控制---要让问题可视化

8、过程控制---例会制度

9、过程控制---成品保护 

10、过程控制---工序检查

分享1:各分部工程质量过程控制要点;观感部位质量验收要点

分享2:屋面及保湿工程把控要点

1)常见瓦屋面施工工艺及通病预防

2)质量与美观的矛盾冲突

3)新型屋面防水材料应用中的把控要点

分享3:工程质量通病防治

分享4:“零缺陷”在工程管理环节中的关键项

1、地下室防渗漏质量检验

2、主体结构防开裂、防空间偏差检验

3、砌体防开裂、防渗漏检验

4、抹灰防开裂、防渗漏检验

5、卫生间防渗漏检验

6、门窗防渗漏检验

7、屋面防渗漏检验

11、过程控制---实测实量

12、过程控制---安全管理

13、过程控制---文明施工

分享:优秀项目施工现场安全文明管理

14、过程控制---工地开放日

15、过程控制---情景示范区 

工地开放日情景示范区建设要点

打造高品质情景示范区五大原则:

分析:掏不掏钱看户型、买不买房看景观

学习:关于样板区景观高品质营造的12把快刀.DOC

案例分享:万科金色领域、金域松湖、龙湖滟澜山、龙湖弗莱明戈

其中:选讲部分:学习龙湖高品质景观设计与施工管理

16、过程控制---专业学习

讨论:工程、设计、成本系统内部PPT课件学习、培训

闲言碎语:

学习与成长的关系

我是活雷锋?

会哭的孩子有奶吃?

论大锅饭与平均主义

分享:专项工程交工验收标准及细则.doc

选将部分:现场成本管理

1、房地产项目成本组成9大类

2、常见成本控制的观念和做法

3、项目成本的形成过程

4、项目成本管理的四大核心过程

5、关注成本价值点----施工组织策划阶段

6、项目实施阶段成本管理价值11大关注点:

分享:1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单

2、某项目19#-23#楼及地下车库工程招标答疑.doc

3、施工图审查控制要点.doc

4、某项目工程图纸会审记录.doc

7、成本管理—采购管理和信息管理

8、成本管理—工程款支付管理

选讲:1、工程索赔原始依据

工程质量管控要点


第五讲: 项目工程交付及后评估阶段

**:交付前督查督导---“一房三验”

1、 验收前的准备工作

2、 专项验收及竣工验收

3、 公司内部验收(附件)

4、 保修合同及保修担保(附件)

5、 物业接管验收的准备工作(附件)

实例分享:

     1、交房时重点注意的30个重要问题

     2、业主收房25个重要关注点

     3、阶段性交房前工作梳理

     4、竣工交房项目质保期整改流程指引

第二:工程竣工交付后管理

1、物业接管验收准备会(附件)

2、物业接管验收(附件)

3、保修工作的组织、原则及管理(附件)

4、整改及收尾工作(附件)

第三、客户入住及客户服务管理

1 入住前准备工作(附件) 

2 客户入住(附件)

3 客户服务及投诉处理(附件)

4、客户入住也是一种经营活动

第四、关注客户体验

交付阶段的快速反应直接影响客户认知

交付阶段是项目管理的后一道防线

思考:如何把控好公共部位面子工程质量?

资料分享:

 1、交付流程

 2、交付前、中、后的风险控制

 3、客户质量档案

 4、项目后评估

实例分享:

 1)XX项目房屋交付全过程详解PPT

 2)XX项目交付工作流程及交房方案

 3)学习龙湖交房标准

第五、项目后评估

1 、项目整体施工组织管理总结

2 、进度、质量、安全文明施工总结

3 、技术管理(包括技术标准、产品标准)总结

4 、合同执行情况总结

5 、成本控制分析

6 、物业移交及客户保修服务总结

如何建立产品缺陷反馈手册?

思考1:如何避免问题的重复发生?谁为问题负责?

思考2:探讨关于无效成本(手册)、设计变更、现场签证控制能力

1、学习万科做好项目后评估.doc

2、地产委托物业施工的管理办法.doc

小结:关于项目开发管理的15条观点与建议


回顾总结:后研讨及经验交流

 

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