项目整体销售存在的可能性分析

　　1、121号文出台后，在银根收紧的情况下，房地产开发商绞尽脑汁，想方设法寻找资金渠道，信托融资和国外地产基金等似乎成了开发商的“梦中财爷”，但从万科东海岸项目和中厦建业安阳项目的信托产品来看，其规模相当有限，而香港精瑞基金等地产基金要真正进入项目实施阶段则有待时日。在这种情况下，国外投资机构整体接盘MALL的可能性是存在的。

　　2、商业地产的大量涌出以及营销手法的单一性和开发商经营缺乏经验，使商业地产销售情况越来越不理想。

　　大量的商业地产投资产品的推出，使投资客有了更高的预期收益值，而目前大多数回报形式均处于恶性竞争和非理性状态当中，这也加大了项目的开发经营风险。九十年代中期的商业地产项目的失败教训更使部分投资客认为商业地产的商铺销售是一种非法融资骗局，这些情况均使开发商面临难以顺利对物业进行分割销售的局面。

　　3、国外地产投资机构在国外具有多年的商业地产投资经验，随着商业地产在国内的兴起，这些机构正在高度关注市场和政策，随时下注亦成可能。

摩根士丹利是近年来国内最活跃的国际投资银行之一，2003年7月，其房地产基金投资上海锦麟天地雅苑，2004年初又投资了复地雅园。虽然这二个项目的投资额不大，但可显示出其在国内房地产市场的“试水”心理。

　　笔者相信，未来的三年内，将会有更多的国外投资机构入市。

哪些项目更容易受国外投资机构的青睐呢？

　　具备如下条件越多的项目，越容易得到投资机构的关注：

　　1、相对发达的大中城市

一是城市人口数量，二是人均GDP。人口数超过500万、人均GDP超过3000美元的大城市，比如一线城市上海、北京、广州等，二线城市有深圳、苏州、无锡、杭州等城市。

　　2、项目位于核心商业区

　　项目位于核心商业区，具有人气绝对足够的优势，虽然经营成本相对高，但经营的成功率也高一些。比如深圳的万象城、广州的光明广场等。

　　3、商业定位具有国际性的项目

　　有些项目通过国际化的商业策划和招商，可以带来国际化的战略定位、市场定位和功能定位，通过全球性招商，可使项目整体经营档次较高。当然，体量大的MALL也只能是用小部分的高档商品和服务来带动大量的中档商品，但是这些国际品牌的存在，也加强了国外投资者的投资信心。

　　4、具备独立产权或某独立产权经营区具备独立经营条件的项目

　　一般情况下，国外投资机构要求项目具备独立的产权，但由于国内较多的商业项目需要出售部分商铺，这就要求在MALL规划时，需考虑出租部分的可独立经营原则，避免出租部分的经营受到已出售物业的制约。

　　5、成功整体招商并开始正常营业的项目

　　成功的整体招商是MALL盈利的根源，不管是出租的，还是出售的物业，归根到底是通过招商来产生效益。开始营业则是MALL走向正常盈利的第一步，对国外投资者来讲，正常开始营业具有无比的利润想象空间。

　　6、具备国际管理团队的项目

　　管理团队是决定项目能否盈利的重要因素。国际组合的具备丰富策划、管理的管理团队无疑为项目的日后盈利添加砝码。

　　7、总投资额超过一亿美元的项目

　　高于一亿美元投资额的商业地产项目更易取得有实力国外投资机构的关注。

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