从人口普查数据看房地产营销
从人口普查数据看房地产营销 http://www.soufun.com 2001-11-23 日前，我市第五次人口普查数据向社会公布，有关主要数据如下： 1、我市共有常住人口741.14万人（包括外来人口，不包括外出人口），自1990年第四次 人口普查年平均增长11.92万人，增长率为1.77%。 2、在各市区中，雁塔区81.00万人，碑林区71.16万人，莲湖区64.32万人，新城区53.6 4万人，灞桥区50.38万人，未央区46.91万人。 3、全市共有家庭户192.00万户，家庭户人口为651.94万人，平均家庭户规模为3.40人。 4、全市0- 14岁的人口153.34万人，占20.69%，比上次普查比重下降了5.02个百分点；15- 64岁的540.96万人，占72.99%；65岁及以上的46.84万人，占6.32%，比上次普查上升了 1.11个百分点。 5、全市接受大学（大专以上）教育的81.02万人，占10.93%；接受高中（含中专）教育 的141.11万人，占19.04%。 6、全市共有416.05万人居住在城镇，占全市人口总数的56.14%。 从上述人口普查数据中可以发现，作为影响我市楼市营销的消费者概貌，在很大程度上 决定着我市楼市营销的发展前景与各种各样的营销机会。 一、市场发展前景持续乐观 在统计结果中可以看出，我市人口仍持续增长，而且居住在城镇的人口数量已经超出居 住于乡村的人口数量。从此可知，我市楼市的发展将随着人口数量的不断增长和人口趋 于城市集中的态势而表现出良好的发展前景。 首先，市场需求将持续增长，这种增长将仅仅也只局限于适应绝大多数人口消费的普通 住宅。其次，需求情势将逐步发生演变，随着少、中、老年各群体数量的改变，将衍生 出新型的消费结构层次。尽管目前的购房主体并不因不同年龄层次群体数量的变化而发 生大的变动，但至少为楼市的营销带来更多的营销机会。再次，随着我市人口素质的不 断提高，市场总体消费力将继续提高，具备购房能力的群体将继续增加，由此将带给楼 市更多的现实的销售机会，促进楼市的持续健康发展。 二、重视楼市地段选择和区域开发 房地产开发的至理名言就是地段决定原则。房产商在决定投资地产进行开发时，应注重 地段的选择。这种地段的选择并不只限于找一块好地皮，比如常规意义上的商业环境、 生活环境、交通环境、教育环境等质优因素外，更为关键的是，房产商在选择地段准备 开发时，必须相应地研究所选地段的下述几种质素： 1、该地段对周边人口的辐射与影响能力，包括现实的与潜在的； 2、该地段周边人口的人口结构、消费结构的变化与发展； 3、西安市区域内该地段的影响力与竞争力； 4、该地段所影响范围内人口的职业变动情况。 从这次统计结果中可以看出，市内各区人口分布并不均匀，相反有大的差异。尽管目前 城市各区的分别主要的行政区划外，对于人口的区划并不十分明显，而且在卖楼时，受 人口行政区划的影响并不大。但毋庸质疑的是，各区人口的分布情况对于楼市营销仍有 重要的影响，开发商在投资地产进行房屋开发时必须予以重视。 简单而言，如果按照城墙内区域、小寨附近3公里范围内等区域进行人口消费调查，所获 得的数据将对开发商的有关地产投资开发产生极为重要的影响。只不过这次所公布的数 据是按行政区划公布的罢了。 三、房产开发应重视家庭户规模为3.40人的家庭户 在现实的开发情形中，许多地产商往往由于特定的定位需要，将单位户型面积一味求大 ，而真正适合绝大多数家庭户消费的小户型却总量偏少。 在统计结果中，全市共有平均家庭户规模为3.40人的家庭户192.00万户，对比而言，这 一群体十分庞大，若按户均一套住房来算，市场将需要至少192万套住房，按套建筑面积 80平方米计算，将需总量约15360万平方米的住房。当然，这只是就家庭而消费的简单估 算，除去非西安市区住户、不具备购房能力的住户、已有住房并不打算再购房的住户等 因素，或许这一总量将削减很大一部分，但它带给市场的消费能力仍然是十分巨大的。 按照家庭户均人口3.40人以及目前市场上所具备的资金周转与消费能力等因素，参考西 安房地产信息网数据库中的有关消费者资料，目前市场上对住房的消费需求主体应该是 面积均小，建筑面积不超过100平方米，最好在70- 90平方米之间，户型以二室一厅或三室一厅、两室两厅为主体，并且房屋价格在1000- 1500元之间的房屋。 综观目前西安市场上开发的房屋，这样的房屋并不多见，只有少量的楼盘能满足需要。 另外有一些楼盘，虽说面积、价格等都符合需要，但并不宜居，因此卖的也是磕磕袢袢 ，并不尽如人意。 四、房屋需求品质逐步提高 当人口的素质提高到相应水平的时候，相应地就要求市场上所提供的消费品达到相应的 水平，住房尤其如此。 在统计结果中，我们可以看到，我市人口素质在逐步提高，高中专以上学历教育的人口 总量共占约222.13万人，比例约29.97%，相比第四次人口普查，人口素质提高迅速。 从我网多年的统计分析结论可知，人口素质提高之后，其对住房的需求品质相应提高。 但这种提高并不限于面积求大、居家求豪华，更为重要的是，要求所购房屋具有良好的 宜居性和健康品质。
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