福满花园项目投资估算及资金筹措计划
福满花园项目投资估算及资金筹措计划 第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案 一、福满花园项目概述 1、项目概况 项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧 为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住 及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米 。 （表：6-1-1） 【项目主要技术经济指标】 |内容 |指标 |内容 |指标 | |建设地点 |衡阳路与新阳路北三里交汇 |规划总用地面积 |47375.75m2 | |实际用地面积 |39390.36m2 |计容积率面积 |149683.37m2 | |总建筑面积 |157689.07m2 |建筑容积率 |3.8 | |建筑密度 |28% |绿地率 |30.8% | |住宅面积 |141125.49 m2 |商业面积 |8527.04 m2 | |地下室面积 |8036.54 m2 |居住总户数 |1520户 | 根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.4 9m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位 ，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。 二、项目投资方案 （一）投资组合方式 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发， 本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建 设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可 减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开 发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收 入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有 关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷 。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资 的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。 （二）资金动作方式 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取 土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建 设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到 的资金，就可将整个项目投资完成。 1、自有资金 整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1- 2 (表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元) |第一年 |第二年 |第三年 | |3340.15 |6582.21 |77.12 | 2、银行贷款 银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年 止每年借一笔。 (表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元) |第一年 |第二年 | |10000 |10000 | 3、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始， 直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3. 6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。 (表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元) |第三年 | |上半年 |下半年 | |5931.45 |1793.9 | 第二节 项目的建设工程规划与安排 二、福满花园项目建设规划及进度安排 （一）建设方案及规划说明 1、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下： 2、规划目标。 （1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条 件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅， 创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。 （2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园 与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。 （3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的 空间布局形态 （4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功 能。 （二）建设方式及进度安排 1、开发计划拟定的原则 ①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我 们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及 按基地的成熟条件渐进的原则。 ②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及 合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。 ③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资 金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。 2、建设方式。 采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成 本和质量。 3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1） 根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进 度周期如下： A 项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月 B 住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月 C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月 4、 项目周期设定 ①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项 目开发周期的起始日。 ②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程 进度周期如下： ③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西 路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的 动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。 5、 分段周期设定 ① 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期 的起始日。② 开发计划安排 ③ 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟 定如下表（以季度为单位）。（见图表:6-2-1） （表：6-2-1） 项目实施计划表 [pic] 第三节 项目投资估算及资金筹措计划 一、福满花园项目投资与成本费用估算 （一）开发成本估算 （1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费 ，共计投入资金6000万元人民币。 （2）前期工程费：1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。 （表：6-3-1） 前期工程费估算表 (单位:万元) |序号 |项目 |计算依据 |计价（万元） | |1 |规划设计费 |建安工程费×3% |620.30 | |2 |可行性研究费 |建安工程费×0.15% |31.02 | |3 |水文、地质、勘察费|建安工程费×0.15% |31.02 | |4 |筹建开办费 |建安工程费×2.5% |516.92 | |合计 | |1199.26 | (3)建安工程费：20676.77万元。（见表：6-3-2） （表：6-3-2） 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元) |项目 |高层（元/平方米 |项目 |高层（元/平方米 | | |） | |） | |桩基础 |70 |土建工程 |750 | |电梯 |120 |消防 |30 | |一般水电安装 |100 |煤气 |10 | |通讯 |5 |公用天线 |3 | |普通装修 |50 |对讲机系统 |12 | |地下室费用 |130 |智能化设施 |80 | ★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米 建安工程费： ①高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元 注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。 （4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。 （表：6-3-3） 基础设施费估算表 (单位:万元) |序号|项目 |计算依据 |金额（万元） | |1 |供电工程 |65万元/公项×47375.75=307.94 |307.94 | |2 |供水工程 |15万元/公项×47375.75=71.06 |71.06 | |3 |电信工程 |7万元/公项×47375.75=33.16 |33.16 | |4 |煤气工程 |7万元/公项×47375.75=33.16 |33.16 | |5 |绿化工程 |5.4万元/公项×47375.75=25.58 |25.58 | |6 |道路工程 |42.13万元/公项×47375.75=199.59 |199.59 | |7 |排水工程 |37.6万元/公项×47375.75=178.13 |178.13 | |合计|500+848.62=1348.62 |848.62 | 注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园 （5）公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4 （表：6-3-4） 公建配套设施费估算表 (单位:万元) |序号 |项目 |建筑面积（平方米|单价（元/平方米） |金额（万元） | | | |） | | | |1 |幼儿园 |1000 |500 |50 | |2 |卫生院 |1000（位于裙楼房|400 |40 | | | |内） | | | |3 |文化活动中|1500 |700 |105 | | |心 | | | | |4 |超市 |2000（位于裙楼房|—— |—— | | | |内） | | | |5 |邮政支局 |500（位于裙楼房 |—— |—— | | | |内） | | | |6 |电信营业所|500（位于裙楼房 |—— |—— | | | |内） | | | |7 |储蓄所 |700（位于裙楼房 |—— |—— | | | |内） | | | |8 |物业管理处|200（位于裙楼房 |300 |6 | | | |内） | | | |9 |会所 |3000（位于裙楼房|700 |210 | | | |内） | | | |10 |公厕 |100 |500 |5 | |11 |垃圾压缩站|200 |300 |6 | |12 |变电站 |1200 |500 |60 | |13 |煤气调压站|50 |600 |3 | |合计 | ...
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