成都市房地产市场分析及趋势预测
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测

第一部分 宏观环境
1、宏观经济环境
中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002年是中国经济保持高速增长的强大动力。2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。
2、宏观政策环境
(1)土地市场
2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
(2)金融政策
2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度货币政策执行报告》。其中称：商业银行要警惕房地产泡沫。央行、六部委、国土资源部和监察部也相继发文就目前房地产市场中出现的相关问题发出警告对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理和价格增长过快等问题，建设部等六部委联合发文要求各地加强房地产市场宏观调控，强化土地供应管理，发挥土地供应和金融对房地产市场的调控作用；建设部确定整治房地产市场六问题，以整顿和规范房地产市场秩序。2002年12月5日，中国人民银行正式宣布，将对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行严格检查。正式发出了开始收缩房地产信贷的信号。有关人士透露，央行之所以在房地产信贷业务上出此大动作，主要是为了抑制房地产开发局部过热，避免10年前的房地产泡沫历史重现。据了解，目前金融机构13.3万亿元贷款中大约有10％属于房地产信贷。而按照央行这项规避风险的规定，全国两万多家房地产开发企业中只有极少部分能够拥有贷款资格，而绝大多数开发企业都将被这一贷款“门槛”拒之于外。因为在这些开发企业中，其投资的自有和筹集资金往往不足30％，主要还是靠银行贷款进行项目运作，所以，这些企业的平均资产负债高达70％以上，有的甚至达到了94％。与这种开发商融资能力脆弱相对应的便是加大了商业银行的信贷风险。如果严格执行央行此项规定，商业银行不再敢违规发放房地产信贷，那些主要依靠银行资金开发物业的开发公司资金供应链将有可能断裂，一 轮房地产业的洗牌运动在所难免，
附：中国人民银行即将进行的四大检查重点：
一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款；是否放松贷款条件，在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30％的情况下发放住房开发贷款；
二、商业银行个人住房贷款业务中，是否有违反《个人住房贷款管理办法》的规定、“零首付”、降低首付款比例或其他变相违规行为的问题；购买期房的是否符合多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的规定，是否严格执行个人住房贷款利率政策，有无擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为；
三、个人商业用房贷款是否严格执行低借比不得超过60％、贷款期限最长不得超过10 年、商业用房应为现房的规定：
四、商业银行分行是否存在逃避其总行授权、授信额度的规定，以流动资金贷款替代住房开发贷款，向开发商发放贷款的行为等。
(3)整顿房地产市场
全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室负责人日前公开表示，明年将在巩固已有成果的基础上，组织新的专项整治，包括在前期整顿和规范建筑市场秩序的基础上，集中整治与群众利益密切相关的房地产市场，把整顿和规范市场经济秩序的工作推向深入。对房地产市场全国范围内的全面整顿，从今年7月份就开始了，整顿的重点包括：违规开发，广告虚假，面积“短斤缺两”；中介机构鱼目混珠，虚假信息充斥市场，从业人员良莠不齐：合同欺诈，有的企业强制使用不利于购房人的合同，有的企业在合同中设置免责条款，逃避责任；未经验收合格擅自交付使用以及物业管理不规范，存在多收费少服务、服务态度 恶劣问题等等。
成都市房地产市场分析及趋势预测