商品房销售培训问题
商品房销售培训问题 前言： 本培训主要涉及的内容为房产法律、银行贷款、物业管理、住房公积金等客户关心的问 题，同时也是营销人员从更深的层次上需要掌握的房地产相关知识，希望通过培训，大 家能进行主动学习，主动思考，成为一名客户认可的、优秀的房地产销售专家。 1 问：商品房现售、预售的含义？ 答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买 受人支付者房价款的行为。 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受 人支付定金或者房价款的行为。 （点评： ） 2 问：商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照哪些规定执行？ 答：按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行 。 （点评： ） 3 问：商品房现售应当符合的条件？ 答：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业 资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证 （四）已通过竣工验收 （五）拆迁安置已经落实 （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基 础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 （点评： ） 4 问：房地产开发企业应当在商品房现售前将哪些文件报送房地产开发主管部门备案？ 答：房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件。 （点评： ） 5 问：房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照哪些规定执行？ 答：按照《中华人民共和国担保法》，《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 （点评： ） 6 问：房地产开发企业是否可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房 再行销售给他人？ 答：否 7 问：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行哪些规 定？ 答：应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告 内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构所发布的商 品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 8 问：商品房销售合同应当明确哪些内容？ 答：（一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况 （三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期 （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付 承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属 （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜 （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任 （十三）双方约定的其他事项 9问： 商品房销售有几种计价方法以及商品房建筑面积的规定？ 答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立 产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权 利、承担责任。 10 问：《商品房销售管理办法》对按套（单元）计价的现售房屋有哪些规定？ 答：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图 。平面图应当标明详细尺寸、并约定误差范围，房屋交付时，套型与设计图纸一致，相 关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸 超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企 业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 11 问：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人没有在合同中约定面积与产权登记面 积发生误差的处理方式，根据法律规定，按什么原则处理？ 答：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发企业应当 在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给卖受人,同时支付已付房价款 利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部 分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人 。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价 款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返 还买受人。 面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积） X 100% 合同约定面积 12 问：房产广告怎样才能做到不违法 答：《商品房销售管理办法》出台后，不少开发商在研究该办法的同时，也产生了不少的 疑问和困惑，其中对于房产广告感觉越来越不好做了，好像一不留神，就有虚假广告的 嫌疑，有关房地产广告中的一些问题，确实需要开发商和有关部门引起重视。在有关规 定尚未完善的现状下，开发商的房子还是要卖，房地产广告还是要做，但在宣传时，应 当注意相应的一些问题： 　　形象广告可以做 　　根据《广告发布规定》第五条、第六条的规定，开发商在发布预售商品房广告时，应 当具有销售许可证证明。同时广告中，应载明开发企业名称、代理销售机构名称和销售 许可证书号。但是，该规定第六条第二款又规定，“广告中仅介绍房地产项目名称的，可 以不必载明上述事项”。因此，笔者理解项目在取得销售许可证以前，具体的销售广告是 不能发布的，但如果仅仅是对项目做形象宣传则可以发布。 　　未实现的细节先告知 　　根据《广告发布规定》第十一条、第十九条的规定，“房地产广告中涉及的交通、商业 、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。” 　　“房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业 管理内容，应当在广告中注明。”据此，如果在期房销售中，涉及到规划道路、配套设施 、物业管理等内容，而有关内容又尚未实现时，应当事先告知。这一规定对于开发商而 言，还是具有实际的操作价值的，因为许多购房者之所以在签约时，对很多细节提出疑 问，甚至认为开发商有欺诈行为，主要是有许多细节，开发商没有事先告知。 　　促销广告要严谨 　　根据《中华人民共和国广告法》第九条第二款的规定，“广告中表明推销商品、提供服 务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，如果刊登促销广告的，要标明 赠品的细节。此外，根据《反不正当竞争法》和《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为 的若干规定》，如果售房时，采取抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元人民 币。 　　广告承诺口说无凭 根据《商品房销售管理办法》第十五条的规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机 构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约 定。”根据这一规定，开发商在广告中所明示的内容，需要写入合同，这意味着许多属于 要约邀请的内容，就变成了要约，而根据《中华人民共和国合同法》的规定，要约邀请是 无须承担责任的，要约则要承担相应的法律责任。 （点评： ） 13巧识房产证的真伪 首先，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞 厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。 内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，保证了权证的规范、标准 、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质量上乘。封面为红色(他项权证为蓝色 )，印有金色国徽。材料为进口护照面料内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工 艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，发证机关和用印真实。 　　按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺和选材 印制，它的质量、质地和印制非一般可比。印制精良者为真，印制粗糙者为伪。最重要 、最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面： 　　建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进 行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的 全国统一编号。 　　发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产管 理局(房产管理局)或市(县)人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证 都属于非法、无效的；二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，手工盖印是不 可比的。 　　团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清 晰。 　　花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹 边框。花纹细腻、清晰。 　　暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”底纹 暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。 　　编号。在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机 关的权证号码是连续的。 发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的 簿册、档案记载相一致。 （点评： ） 14购买手续不全的商品房会有什么风险 现实中，在市场上公开销售的商品房，未必备齐各种必须的法律文件供购买者审查，其 中以缺乏销售许可证表现得最为突出。购房者若不经意或由于其他原因购买了手续不完 备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有：①取得权属证件的 时间没有保证。②为取得产权，购房还要额外支付费用，如补交土地出证金、罚款等。③ 房屋可以使用，但无法取得产权，不能转让和出租。④房屋被政府没收或拆除 （点评： ） 15商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理 商品房预售登记后，购房人要求更名的，具有直系亲属关系(如夫妻关系、父母子女关系 )，可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应 按预售转让程序办理。 （点评： ） 16为什么要办理商品房预售、预购登记手续 办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和 唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期 得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资 风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。 17商品房的销售面积如何计算 商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积， 即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内 建筑面积+分摊的公用建筑面积。 　　套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面 积。(1)套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96- 86)规定的方法计算，其他建筑 ，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。(2)套内墙体面积 ：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[1]共用墙包 括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体 水投影面积的一半计入内墙体面积。[2]非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面 积。 　　商品房分摊的公用建筑面积计算公式： 　　公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和- 已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。 　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和。 　　分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。 18哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户 可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅 、楼...
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