松江新城土地开发成本及出让价格测算方案
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案 投资控制部编制 二零零二年二月二十一日 目　　录 1. 我国的土地制度 2. 城市土地价格形成过程及形成机制 3. 房地产估价原理介绍 4. 我单位的土地开发成本分析 5. 地块价格估价方法 6. 课题：成本法进行地价测算 7. 委托专业的评估机构进行地块估价 1.我国的土地制度 我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。“十分珍惜、合理利用 土地和切实保护耕地”，是我国的基本国策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上 最严格的土地管理制度。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有， 即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者 以其他形式非法转让土地。目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下， 实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需 要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由国务院批准：基本农田 、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。征用上述规定以 外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的， 应当先行办理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用 耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕 地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助 费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量 除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安 置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕 地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土 地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置 补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市 规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金 。 　　国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地 分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量 ，对耕地实行特殊保护。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地 、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住 宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利 用地是指农用地和建设用地以外的土地。 为了合理利用土地，避免浪费，除进一步加强土地使用管理，改土地无偿使用为有 偿使用外，还要充分体现土地的使用价值（价格），使用地单位和个人从经济上自我约 束。这样土地所有权在经济上才能得以实现。我国所建立的社会主义市场经济，就是要 充分利用市场大量发展商品，当然也包括土地商品。土地是各种生产经营所不可缺少的 生产资料，在社会主义初级阶段，也只有把土地作为商品对待，有偿使用，才能更好地 激励人们珍惜土地，充分提高土地的利用效率。 2.城市土地价格形成过程及形成机制 2.1我国城市土地价格形成过程 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的，其形成过程大致可分为三个 阶段： 　　第一阶段是从1949至1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国 民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府 部门、公共团体、工人等土地使用者。1954年以前，这些土地使用者是要向国家交纳地 租或使用费的，所以这一时期，城市土地价格是存在的。1954年2月24日，当时的政务院 下发文件，规定国营企业、机关、部队和学校等经政府批准占用土地，不再向政府缴纳 地租或使用费。此后，城市土地价格已不复存在。在这一文件中，我们还可以看出地价 消失的深层次原因在这一时期，高度集中的计划体制已经建立，国家对企业和事业单位 实行统收统支，收取地租或使用费，并不能真正增加国家收入，反而会提高企业生产成 本，扩大国家预算，并将增加不必要的事务手续。 　　第二阶段是从1954至1979年，城市土地无价使用。大约到1956年，城市土地通过没 收大地主、官僚资本的土地和对资本主义工商企业的改造，实际上成为国有土地，并已 基本上无偿分配完毕。此后，每当新的使用者向国家申请使用土地时，国家只能征用农 民的土地；或者征用城镇原使用者的土地，再划拨给新的使用者。无论是征用农民的土 地还是征用城市原使用者的土地，国家都不能再采取没收的办法，而要给被征地者以补 偿。补偿费按照国家规定由用地单位交给国家，再由国家支付给被征地者。在这一阶段 ，新的用地者取得城市土地是有代价的，不是人们通常所说的是无偿的，但征地费不是 城市土地的价格。所以，确切地说，这一阶段城市土地是“无价使用。进一步分析可以看 出，征地费虽然是由用地单位支付的，但在当时统收统支的资金计划管理制度下，用地 单位的建设投资全部由财政拨款，征地费负担最终要落到财政上。正是由于政府与企事 业单位之间的“父子关系”，形成了这种费用负担的传导机制，征地费的高低并不构成对 用地单位的实际经济约束。因此，国家长期以来，一直压低征地费用，以此保证工业化 和城市化的进程，也说明了城市土地价格在这一阶段没有存在的必要。 　　第三阶段是自1980年以来，城市土地价格逐步形成。对外开放政策引来了外国企业 ，外国企业使用中国的土地当然不能等同于中国企业使用中国土地。中国城市土地使用 制度改革最初就是从1980年对中外合资合作企业征收场地使用费开始的。1980年7月26日 ，国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》指出“中外合营企业用地，不论新征地 还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费”。此后，一些城市加抚顺．广州也开始 对国内企业收取土地使用费。场地（土地）使用费的实质就是地租，所以说，国家征收 场地（土地）使用费，标志着我国城市土地开始有了价格形式（准确地讲只是地价雏形 ）。另一方面，随着国有企业利改税，建设投资由财政拨款改为银行贷款，企业开始有 了独立性，统收统支的局面开始被打破。在这种环境下，企业开始有愿望利用自己多余 的土地换取资金及其它必需品，也有可能用自己的钱而不是财政的钱取得所需的土地， 所以，各种违背当时法律的私下土地交易即隐形土地市场开始出现。这种隐形土地市场 的出现；标志着我国城市土地价格真正形成，只不过这种地价没有得到法律的认可。19 90年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》，这标志着我国城市土地一级市场和二级市场价格正式全面形成。目前，我国城市土地 一级市场价格有出让地价、出租地租、入股股息与股利三种形式，二级市场价格有转让 地价和转租租金两种形式。 2.2我国城市土地价格形成机制 　　2.2.1城市土地一级市场价格形成机制 　　2.2.1.1出让地价的形成机制 　　（1）协议地价形成机制。总体上讲，协议地价是出让方和受让方就特定的城市土地 进行“一对一”的谈判而形成的。协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期收 益决定的，而是取决于供需双方的动机。作为受让方的房地产开发公司和一般生产经营 企业的动机较单纯，就是赚取更多的利润，而作为出让方的地方政府的动机较复杂，因 为城市土地对地方政府具有多重效用。这样，协议地价主要由地方政府的动机所决定。 当招商引资、发展地方经济成为地方政府主要的供地动机时，协议地价一般较低，往往 相当于征地拆迁费用和土地开发成本之和，有时甚至低于成本当增加地方财政收入、改 善城市基础设施成为地方政府主要的动机时，协议地价一般略高。一些地方为了避免与 中央政府分享土地收益，还往往采取“实物地价”的形式。 　　（2）招标地价形成机制。招标出让土地；是政府公开招标或邀请符合条件的投标人 投标，经评标后确定中标者。与协议出让相比；招标出让引进了竞争机制，使招标人有 择优选择的机会，使投标人各展所能。但出价最高者不一定能中标，中标者往往是出价 中等、其他条件优越的投标人。可以看出招标地价是一种竞争性地价；但它不完全由土 地预期收益所决定，社会公共目标或者说政府意图在其形成中起着非常重要的作用。 　　（3）拍卖地价形成机制。土地拍卖，是指在特定的时间和公开的场合，竞投者按规 定的方式应价，按“价高者得”的原则出让土地。拍卖出让和招标出让虽都是竞争性出让 方式，但有很大差异。招标出让中的各投标入相互不知道其竞争对手的条件，而且一般 只有一次投标机会；而拍卖出让是在各竞买人之间公开竞争，每个竞买入可根据对手提 出的报价，提出更高的报价。因此，拍卖出让是最富有竞争性的，拍卖地价完全是市场 竞争机制的产物，完全由土地最佳预期收益所决定。从结果来看，在三种出让地价中， 拍卖地价是最高的。 　　需补充说明的是，招标地价和拍卖地价的形成虽具有竞争性，但这种竞争是一种垄 断竞争，这是因为：出让地块的用途、容积率、建筑密度等都是由政府决定的；竞投者 与政府之间不存在竞争，竞争仅发生在竞投者之间。这种垄断竞争方式既有积极的一面 ，又有消极的一面。它有利于城市规划的实施；可以避免自由竞争条件下土地资源配置 的不合理，但要是城市规划本身不合理；这种竞争又具有“先天性”不足，会给城市经济 发展和居民生活造成极大的危害。 　　2.2.1.2地租的形成机制 　　出租是城市土地一级市场的另一种交易方式，它是地方政府直接向用地者出租土地 使用权，按年收取地租。目前，这种交易方式仍处在试点探索阶段。现根据全国几个试 点县市的情况，来说明地租形成机制。地租不是市场竞争的产物，而星由政府单方面确 定的。从制度经济学的角度来讲，出租制（又称为年租制）的出现是一种强制性制度变 迁，所以推行速度较快。湖北省襄阳县用了不到一年的时间，就全面实行了年租制。截 至1997年9月底，全县共签订了土地使用权出租合同1637份，地租总额达4219万元。 增加财政收入，考虑企业的承受能力，是政府确定地租标准的两项主要原则。全面 征收地租，能增加地方财政收入，但目前相当一部分企业不太景气，政府为了减少年租 制实施的阻力，不得不考虑企业按年交租的经济承受能力，所以从低制定地租标准。四 川省攀枝花市所制定的地租标准只相当于“标准地租”（标定地价X土地还原利率）的30％ 一50％湖北省襄阳县的地租标准只相当于征地成本的2％－6％河南省许昌市的地租标准 为每平方米3－8元。 2.2.1.3入股股息与股利的形成机制 　　随着国有企业股份制改造的进行，城市土地一级市场又出现了入股这种交易方式。 土地入股是指国家将土地资产投入股份公司，由股份公司向国家支付土地股股息和股利 。国有股包括国有土地股，与社会公众股不一样，它不能转让，所以股息和股利是国有 土地资产所能获得的全部收益，可视为城市土地一级市场一种特殊的价格形式。 　　若不考虑股权的转让，国有土地股社会公众股所获取的收益应是一致的，即同股同 利。国有土地股的收益大小取决于国有土地资产所占的股份、股份公司的盈利大小和股 息胜利分配方案。而国有土地资产所占的股份与土地资产价格评估有着密切的关系。在 不考虑其它因素的条件下，国有土地股的收益大小则取决于股份公司组建时的地价评估 。 　　目前，我国宗地地价评估特别是改制企业地产评估，基本上被政府有关部门的地价 评估机构所垄断，评估结果要经地方政府土地部门初审，还要经省级或国家土地部门确 认。就目前情况来看，“确认”只不过是一个名义上的步骤，“初审”才是关键。估价机构 只要按照地方政府土地部门和企业的意图进行“技术包装”，估价结果通过“初审这一关是 没有任何问题的。估价机构为了自身的利益，也只好如此。因此在实际操作中，改制企 业往往根据所获得的上市“额度”和净资产数量，来确定土地资产的某一价位，土地估价 机构据此进行技术包装’而确定具体的价格。由于国有企业净资产量一般都非常大，而且 非土地资产“调账”余地又很小，为了抬高净资产收益率，以利于公司募集资金，往往采 取压低土地价格的办法。例如，湖北省某市有两个上市公司，一个是国有企业，其资产 量很大，一个是乡镇企业，其资产量较小，它们所处城镇的条件相差无几，所在地段的 条件也基本一致，其地价...
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