淄博现代城项目计划书
|淄博现代城项目计划书 | |　　烟丝发表于搜房社区-王续升论坛 | | 作者：书生落魄 | | | | 作为淄博市的中心城市，张店区被人们寄予了厚望。随着近年来经| |济的飞速发展，越来越多的商家在这片土地上成长起来。另外，许多外| |地的企业纷纷登陆，力求把握商机，开拓市场。这些外地驻淄的办事处| |、分公司和本地中小企业的发展壮大，如春风拂地，激活了张店区的商| |务写字楼市场。一些面对中小企业的商务写字楼开始热销，定位准确并| |致力写字楼创新的张店区新一代商务写字楼项目呈现出良好的发展空间| |和发展潜力。 | |一、市场调查分析： | |淄博市近年来中小企业的发展已明显呈上升势头，并逐渐成为本市经济| |发展的一股生力军。这些中小企业对办公物业的需求一般有以下几个特| |点：一是性价比高，朴素简约中透露出适合这些人群的人文气氛就可以| |；二是全天候办公条件，有专业的现代办公条件，有餐饮，有健身场所| |，适合24小时办公；三是多功能，反用SOHO的概念，在办公的物业中加| |上居家的概念，既能办公，也能休闲娱乐；四是现房。 | |而目前，根据我们对写字楼市场的调查，除了过去已有的与大宾馆酒店| |结合的写字楼外，从近两年开始，为吸引高科技公司及跨地市、跨国大| |公司进驻淄博，近几年新建的写字楼多趋于高档。各写字楼大都集中在| |人流较大、商业繁华地段，出租条件也基本相同（水、电、暖、网配套| |齐全），租金一般一年结算一次，每平方米每天2—2.5元，也有按月交 | |租的情况。 | |未来淄博市对商务写字楼的主流需求市场是外地驻淄办事处、分公司和| |本地成长中的中小企业。商住两用公寓会在一定的时期内成为商务楼市| |场的宠儿，但根据北京、上海等大城市商务写字楼的发展情况和现状分| |析，性价比高、功能设计出新、体现淄博本地文化的新型商务楼将会成| |为成熟企业最终的选择。 | |二、竞争对手调查分析： | |目前与本项目邻近的较有规模的写字楼有“园林大厦”、已经开盘的“钻 | |石大厦”、即将开盘的“荣宝斋”、天乐园集团兴建的商务大厦和齐赛电 | |脑城二期工程以及中关村科技电脑城。 | |其中园林大厦由于开发早，入住率较高，经营稳定。但其由于兴建较早| |，配套设施不完善，越来越不能够满足现代商家多方面、高水平、全方| |位的办公要求，对新客户吸引力相对不足； | |钻石大厦与容宝斋隔路相望，位置与价格相差无几，同质化现象比较严| |重。虽然后者着力宣传传统文化，想突出文化定位上的差异，与前者做| |出区别，但客户看到的多是二者之间的共同之处。钻石大厦从前期的销| |售情况来看并不乐观，由于与园林大厦相隔太近，客户相对较少，而其| |他地段新旧商务写字楼林立，新客户的开发上也颇具难度。其所处的位| |置虽然不错，但由于许多客观原因，并不能够突现地段优势，反而成为| |其发展客户的一个瓶颈，相同的情况也将出现在即将开盘的容宝斋身上| |。 | |天乐园集团兴建的商务大厦地处柳泉路与人民西路交叉路口，交通便利| |，是政府机关和商贾云集的政务、商务中心所在，位置十分优越。其资| |金之雄厚、规模之大、配套设施之完善，使之在同行业内充满竞争力。| |是本项目最具竞争力的对手之一。而正由于其规模庞大，所占用的资金| |和人力物力也耗费巨大，高额的成本使其急需资金的回笼，但就目前写| |字楼市场的宏观供求现状来分析不容乐观，所以大厦本身蕴藏着较大的| |风险。（位于共青团路和西六路交叉路口的中关村科技大厦情况类似）| |由金昌房地产开发公司开发的齐赛科技城二期工程已经进入收尾阶段，| |由于紧靠已经形成规模和拥有较高知名度及人气的一期工程，新楼盘的| |销售形式乐观。其中1、2层是沿街商铺，均价在4960元/平方米上下，3| |—5层为SOHO式公寓，均价为2200元/平方米左右。当工程全面竣工后， | |总营业面积达到6万平方米，逐渐形成鲁中地区规模最大的电脑销售市 | |场和高科技标志性园区。资金方面由淄博市中国银行为其做为金融支持| |，有强有力的后盾。其弱点在于过分依赖长期以来一期工程所形成的良| |好人气，在二期工程的推广宣传上没有力度，售楼处极为简陋，缺乏专| |业策划包装，这将会使其流失很大一部分不知情的客户。 | |三、项目定位 | |1、定位 | |新都市主义社区——淄博现代城 | |2、 定位诠释 | |位置：黄金区位，紧邻核心商务圈及政府重要职能部门。 | |总规划用地面积6000平方米 | |主体建筑用地4000平方米 | |公共建筑用地1000平方米 | |公共绿地500平方米 | |道路用地面积500平方米 | |主体建筑共4层，建筑面积16000平方米 | |公共建筑面积800平方米 | |形象：现代都市主义办公社区。 | |配套设施：档次最高、配置最好，全智能化建筑，适应信息时代需求；| |平面特性：完全框架结构，可自由分割组合、间隔合理实用，满足不同| |企业需要。 | |3、 文案 | |21世纪的中国，正以日新月异的速度全速前进；21世纪的淄博，紧跟时| |代步伐，向现代化大都市的目标努力奋斗。现代化的都市需要高效的现| |代化办公，为各行业的创业者提供黄金地段、现代化配套设施、人性化| |物业服务，“中国·淄博现代城”应韵而生。 | |四、项目可行性报告分析 | |1、 项目概况： | |金润公司预代理开发的淄博现代城商务写字楼位于淄博市张店区西六路| |与人民西路交叉路口。新城区的规划已经走上日程，市政中心和商务中| |心渐渐西移，纷纷向世纪路靠拢。淄博现代城正处于城市重心西行的主| |干道上，位置绝佳。北邻淄博市招办、淄博职业学院；南邻齐赛科技电| |脑城和正在建设中的中关村科技城；西靠刚刚建成的张店区政务中心；| |东临市土地局；与正在兴建的市法院办公大厦和齐鲁证券大厦隔路相望| |。紧靠五里桥综合市场，与东北方向的大富源超市及东面的淄博人民公| |元仅相隔1500米，且有直达公交车相通；2路、121路、34路公共汽车均| |可直达本项目，购物出行方便，地处黄金位置，交通便利，商机无限。| |2、 项目规划布局： | |现代城项目开发规模定位中等，整体建筑4层，其中1层为沿街商铺，2-| |4层为统一样式的单元房采用排列式布局，所有单位均为南北朝向，通 | |风采光具佳。 | |3、 相关市政规划的影响力： | |目前市政中心西移的规划正在实施，本项目处于政府重要职能部门聚集| |的人民路西首，是市政中心西迁过程中最大的收益者。日前政府对人民| |路的改造基本完成这对本项目建成后小区的业主出行提供极大的便利，| |有利于本项目的推广，改变人们对本项目所在片区的认识。 | |五、目标客户群分析锁定： | |根据上述市场调查分析，结合我们商务楼的自身情况和特点，我们可以| |把目标消费群体做出如下分析： | |从区域分布来看，整个淄博现代城的目标客户主要集中市政路两旁或市| |中心区的中小企业公司；从经营状况上来看，淄博现代城的目标客户普| |遍经营较为稳定，有一定利润空间，但普遍存在规模小、资金少、看重| |眼前利益等问题，这和本项目的档次定位是密切相关的；从职业构成来| |看，本项目的目标客户大多集中在效益较好的证券、法律、财会、旅游| |、中介、部分民营公司和IT经营公司。工薪阶层也将占本项目的一定比| |例；从本项目目标客户的偏好来看，本项目的目标客户大多适应现代化| |、都市化的办公条件和办公环境，追求品位和成就感；从目标客户的年| |龄构成来看，本项目的目标客户将主要集中在20岁至40岁之间，年轻而| |富有活力，追求时尚浪漫和都市主义。 | |目标客户对高尚和精品住宅的心态分析表 | | | |置业目的 以办公自住为主/会居较长一段时间 | |户型面积 经济实用、不浪费 | |功能 齐全、布局合理 | |公共装修 要求具有品味、高尚、实用 | |物业管理 注重安全、服务内容和品牌 | |配套 满足现代化办公需求 | |建筑质量 要求高 | |装修 公共面积装修上档次 | |公共交通 依赖程度高、快速到达工作地点 | |环境 宜人并整洁幽静 | |安全 要求保安措施严密 | |景观 比较好即可 | |休闲 尽量充足的休闲空间和设施 | |人气 要求旺盛 | |工程进度 要求工程进度快、怕烂尾 | |业主心态 优越感、成就感、表现欲 | | | |1、 由于本项目自身特点和所处位置，建议在底层主要针对各 | |大银行金融保险机构、通信类大企业、各大旅游公司等有实力的大公司| |招租。这些客户最看中交通便利，人流量大、宣传效果高的黄金地段，| |也不会在租金和其他事宜上与公司过多纠缠。 | |2、二楼开始直至四楼，建议主要针对外地驻淄办事处、分公司和本地 | |成长中的中小企业。可以根据客户要求，开发一部分做为商住两用公寓| |，楼上住宿，楼下办公或者住宿间与办公室隔壁相邻。租金建议定于每| |天每平方2.2元，暂时低于市场价，以吸引客户为主要目的。在以后的 | |运做过程中，打响了企业的知名度和美誉度之后，价格再做响应的上浮| |。 | |六、物业发展建议： | |1、 规划设计要点分析及建议： | |我们认为，一个好的项目是由多重环境所组成的，对一个项目的建筑规| |划布局进行评价，必须包括对空间环境、生态环境、景观环境和视觉环| |境的评价。 | |其中，空间环境要满足人的活动要求，生态环境要有益于人的生理要求| |，视觉环境要满足人的心理要求，当然，评判一个项目的标准还有文化| |环境和人文环境以及智能环境管理环境等。 | |根据以上标准，我们认为，目前整个项目的规划布局主要应该从以下几| |个方面入手： | |（1）从空间环境上看： ...
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