明光时代推广计划书
方案程序 |分类 |方案内容 | | |前言 | |随着新经济的飞速发展，网络逐渐深入到人们工作生活| | | |的各个方面，在商务办公方面，网络化办公成为最流行| | | |的办公方式。在网络化办公革命风起云涌的大趋势下，| | | |我司将明光时代定位在先进的、时尚的、个性化的商务| | | |办公空间，明光时代作为新经济条件下最合理的商务办| | | |公载体，会取得极大的市场成功。 | |市场 |整体 |从1990年到2000年底，北京市住宅总竣工面积为6316万| |分析 |市场 |平方米，平均每年竣工631.6万平方米，1999年竣工量 | | |状况 |最大，1208万平方米。 | | | |2001年北京的市场供应总量为7000万平方米，其中在售| | | |面积在3000万平方米以上。通过以上数据可以看出，现| | | |在的北京住宅市场供应量巨大，而随着奥运会申办成功| | | |和加入WTO的临近，新一轮开发正在酝酿之中，未来供 | | | |应量将有很大增长。 | | | |从1990年到2000年底，北京住宅销售总面积为3319万平| | | |方米，平均每年销售331.9万平方米。 | | | |2000年北京房地产市场步入个人购房时代，购买者多样| | | |化的需求开始主导市场，2000年的总销售量创出新高，| | | |总销售面积约 898万平方米，估计未来3年内年销售量 | | | |为1000万平方米左右。 | | | |目前市场空置率接近1200万平方米，而2001年上市量为| | | |3000万平方米，按照年销售1000万平方米计算，市场空| | | |置率仍会较大幅度增长，供给与需求之间已经出现比较| | | |严重的失衡现象。北京住宅价格整体走势呈现下降趋势| | | |在所难免，市场竞争的将更加激烈。 | | | |住宅开发开始向规模化发展，大规模居住区的价格和配| | | |套设施优势将极大打击小型住宅项目，小型住宅项目的| | | |市场会受到很大程度上的压缩，市场机会减少。本着未| | | |雨绸缪的态度，明光时代应该改变功能，寻找其它的出| | | |路。 | | | |从1999年到2000年11月底，新入市的写字楼总面积约90| | | |万平方米。根据伟业顾问和戴德良行预测：写字楼开发| | | |周期长，2000年下半年开工的写字楼要在2002年才能陆| | | |续投入使用，新的一年北京写字楼市场将供不应求，市| | | |场将呈现租售两旺的局面。 | | | |写字楼市场是整个城市经济的“晴雨表”，写字楼市场的| | | |火爆说明北京经济将更上一层楼。 | | | |商住楼盘作为介于写字楼和住宅之间的一种结合体，在| | | |经济启动期，资本投入比较大，人们为节约资金而做的| | | |选择，是高速发展情况下出现的适应市场需求的办公用| | | |房。 | | | |随着新经济的发展，加班加点，加快产品开发速度，抢| | | |占市场优势称为经济实体生存的关键，商住楼能够实现| | | |24小时办公，所以商住楼将发展成为新经济条件下重要| | | |的办公方式，商住公寓的需求还将会有很大的增长。 | | |区域 |明光时代位于明光村，受西直门地区交通状况的影响，| | |市场 |明光村区域的房地产开发热度和销售状况均不理想。 | | |状况 |住宅是明光村区域主要的房地产开发方式，办公用房开| | | |发数量比较少，附近只有金运大厦、中鑫大厦、成铭大| | | |厦等少数几个写字楼，出租率都在90%以上，出租状况 | | | |非常好。上述三个写字楼项目主要租户是高科技产业和| | | |通讯公司，比例达48%，外企占9%，广告公司、银行、 | | | |旅游公司的比例为7% | | | |，其他行业占22%，主要是保健品、诊所、律师、会计 | | | |师等行业。 | | | |外地企业驻北京办事处所占的比重达18%，主要以IT和 | | | |高科技产业为主。 | | | |周边商住楼盘只有依都阁和时代之光名苑两家，这两个| | | |楼盘以居住为主，以商为辅，从他们的设计风格看，是| | | |按照住宅来做的，它们主要的目标市场是居住为主的客| | | |户。 | | | |通过明光村区域周边房地产开发状况看，住宅市场竞争| | | |激烈，市场接近饱和，明光时代以居住为主的可操作空| | | |间小。 | | | |明光村区域办公用房需求大，供给数量少，市场存在较| | | |大的空缺，明光时代应该以商用办公为主要功能。 | |项目 |明光 |1）地理位置优越、交通便利 | |特点 |时代 |明光时代所处区位是连接中关村和金融街的支点区域，| |分析 |有利 |既是中关村高科技园区的边沿区域，又是金融街区的延| | |因素 |伸地带，地理区位优势明显。 | | | |明光时代位于学院南路，三环、二环之间，距离西直门| | | |北大街仅100米，西直门北大街是连接二环、三环、四 | | | |环的重要快速交通干道，通过西直门北大街可以快捷到| | | |达城市环线，然后通往北京的各个经济重心。西直门北| | | |大街改造工程已经完工，大大改善了北大街沿线的交通| | | |状况。 | | | |明光时代西侧，规划了一条城市轻轨线路，预计于2002| | | |年6月通车。城市轻轨的开通，将大大提高西直门地区 | | | |的通行状况，疏散交通流量，提升西直门地区的人气。| | | |轻轨线路开通时间在明光时代投入使用之前，明光时代| | | |摇身一变成为地铁物业，四通八达的交通系统使明光时| | | |代具有较大的升值空间，增加对投资人士的吸引力。 | | | |2）办公氛围有待开发 | | | |明光时代既不属于中关村商圈，也不属于金融街商圈，| | | |明光时代处在一个相对中庸的地段。但是，它与这两个| | | |经济重心都有比较方便的交通联系，又位于中关村和金| | | |融街之间交通联系的中点，特殊的区位对那些与中关村| | | |和金融街都有业务联系，又没有实力入驻中关村或者金| | | |融街的公司来讲具有极大的吸引力，可见明光时代所处| | | |的区位是非常合适办公的。 | | | |3）高精尖人才聚集之所 | | | |明光时代位于学院南路南侧，名校云集的学院区范围内| | | |，方圆2500米范围内有中央财经大学、北京师范大学、| | | |北方交通大学等国家教委直属院校3所，北京邮电大学 | | | |市直属院校1所，优越的人文环境吸引了大批高素质人 | | | |群，聚集效应产生人力资源优势，使在这一地区办公的| | | |公司能够方便、有效地吸引到优秀的人才，为公司的发| | | |展提供强大的人力资源支持。 | | | |4）配套设施完备 | | | |明光时代位于二环、三环之间，作为老城区，各种配套| | | |设施完善，能够为周边地区房地产开发提供强大的支持| | | |。 | | | |西直门北大街的改造工程伴随着各项市政工程的施工，| | | |增加了市政配套设施的容量，使北大街沿线市政设施配| | | |套状况有了很大改善和提高，明光时代紧邻西直门北大| | | |街，将直接受益。 | | | |5）旧区改造、重新规划 | | | |西直门地区历来是京城要道，商贸繁华之地，随着旧区| | | |改造完成，西直门地区将变成交通通畅，环境优美的好| | | |地方，成为中关村科技园区的门户，其潜在价值已经显| | | |现。 | | | |6)明光时代是一个单体楼，是临路建筑，户型采用先进| | | |的自由分割式设计、配套设施按照智能化大厦布置，明| | | |光时代将是西直门地区为数不多的智能大厦之一。 | | | |明光村区域在办公用房开发方面有很大的潜力和优势，| | | |明光时代所处区位的城市发展状况、前景和自身条件有| | | |利支持了明光时代以办公为主，居住为辅的开发理念。| | |明光 |1）项目规模有限 | | |时代 |明光时代规模比较小，对周边的辐射能力差，市场空间| | |不利 |受到规模较小的压缩，可能导致明光时代的吸引力较低| | |因素 |。 | | |素 |2）停车位不足 | | | |随着北京城市经济的迅速发展，停车问题成为困扰所有| | | |房地产开发商的重要因素，明光时代也不例外。明光时| | | |代采用地下二层停车，不可能再增加地下停车位，地上| | | |又无大面积空地停车，停车问题对明光时代的影响会比| | | |较大。 | | | |3）公共设施少 | | | |作为商用项目，需要商务中心、公共洗手间登上公共设| | | |施，根据目前的设计方案，布置公共洗手间的可能性小| | | |，会对销售产生一定的不利影响。 | | | |4）项目周边生活氛围较浓 | | | |明光时代西南侧是一个多层住宅小区，由于建成时间比| | | |较久远，小商小贩云集，现状、环境卫生比较差。居住| | | |人群以中老年人为主，居住区的居住环境在比较短的时| | | |间内得到改善的可能性小，会对明光时代的形象有一定| | | |影响。 | | | |从长远看，周边拆迁的力度会进一步加大，短期会有很| | | |大幅度的改变。明光时代的劣势主要是自身条件的缺陷| | | |导致的，需要寻找好的处理方法。 | |市场 |主市 |IT产业的中、小型公司 | |建立 |场 |银行储蓄网点、证券公司等 | | | |传统产业驻京办事处 | | |辅市 |广告公司、投资公司、中小外企、咨询公司等； | | |场 |部分服务性行业的经济实体； | | | |看好本案项目升值潜力的置业投资者。 | | | |将明光时代的主市场定位在IT行业是通过对目前经济形| | | |势和中关村的发展趋势得出的。 | | | |网络经济调整已经到达底部，网络经...
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