江岸山景项目整体营销推广计划书（草案）
第一章 项目营销推广策划
一、 策划概要
江岸山景项目总体营销策划方案，是结合了长兴集团总体现状和发展计划制订的有关房地产开发经营的发展战略、思想，结合长兴集团的自身发展、操作能力以及江岸山景开发现状而制订的总体营销策略和计划方案。其旨在为江岸山景的营销推广，提供一个科学合理的操作思路，指导营销推广工作的顺利开展，是一个在市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。方案结合项目的特征，积极地探求营销策略以促成良好的销售业绩，实现公司的预期目标。
江岸山景项目总体营销策划方案是在对项目进行市场调查的基础上，对策划计划书的可操作性做综合研究的基础上拟定的。主要包括项目特性分析及市场定位，项目销售推广策略、广告策略及媒体策略、广告预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销的行动方案，并在未来的各项营销操作中有计划的执行。同时，也对未来的营销活动进行费用预算，并对费用的支出进行了优化组合安排。
二、 项目介绍
项目名称：江岸山景；
地理位置：位于长虹大道南段和南桥的交汇处，东接南上中学、经济开发区、南湖车站等，西靠御营坝，北临安昌河和红星街；
占地面积：50余亩；
建筑面积：五万余平方米；
户型：从二室二厅一卫到五室三厅二卫以及中空跃层式，面积包括从88㎡到250㎡；
工程进度：2004年10月开工，一期项目预计2005年6月全面竣工。
三、 项目特性分析
本项目地处绵阳市城南片区，绵阳市的经济发展比较好，人均产值居四川前列，有着极强的市场消费力。但由于房地产市场竞争激烈，加之本项目客观上存在着一些先天不足的因素。因而要科学、系统地策划，才能在绵阳市的楼盘中脱颖而出。首先客观地分析本项目的问题点、机会点和优势。
（一） 问题点
１、 项目地处城南一环路段，来往车多车速高，晚间噪音大，白天早晚出门步行不方便。
２、 地势上处于绵阳市传统意义上的五桥之外，在心理因素上给绵阳市的居民有郊区的感觉。
３、 由于土地填挖平整的基础工程量大，前期费用太高，导致建筑成本提升。
４、 绵阳市的各个房产公司在近段时间有不少多层项目开工，或多或少的对本案的销售存在影响；加之鸿樾瑞阁这个大盘在经开区的影响，使得本案的销售形成前后夹击的状况。
５、 绵阳市的几个比较大的房产公司都有大的楼盘还在销售中，且地理位置和周边配套比本案好，故对本案的销售也有相当的影响。
６、 项目发售时没有竣工的现房和园林绿化及配套，会影响买家信心，增加销售难度。
７、 入市价格弹性空间比较小，现在所了解到的成本价都…………
江岸山景项目整体营销推广计划书（草案）