整合营销报告(ppt)
世家领地·山水郡
整合营销报告

第一部分
市场研究篇

一、整体房地产市场现状 各类数据持续上扬，整体市场高位运行 全市价格稳步上升，浦东价格一步一阶


二、上海市房地产市场发展趋势项目分析 宏观经济推动房市良性发展，但新策、利率等影响不容忽视 （121号文、国务院通知、利率调整、期房不得转让、物业税）
四、客户群体对房地产需求分析
2003年市场持续走热，市场上的客户群体体现出以下几个方面的特点：
一、购房者投资、消费的需求比例趋于平衡，追求生活品质
促进闲居比例适度上升，购房者对市场的理性认识增强。
二、各种物业的投资、消费比例各有升降。购置独立别墅、
商铺和产权式办公楼的比例有所上升，而联体别墅、酒
店式公寓的需求增长相对迟缓甚至有回调趋势。
三、上海楼市的高中低价房“468”的结构基本形成。单价
8000元成为上海楼市高价房新的起点。
通过对客户需求的调查，可以发现，客户对多层物业的需求在48.7%，对小高层物业的需求在44.8%，对高层物业的需求在12.5%，对别墅物业的需求则占到总客户的近8%.这只是针对全市的客户群所作的调查，可作为本案在物业形态方面以作参考，但具体的物业类型及产品定位须视本项目的其他因素而定。
五、本案周边地区房地产现状及发展分析
三大板块发展不均，浦三板块潜力较大
上南板块威胁仍在，同质竞争难以回避
在外环线以南区域，楼盘较少，比较具规模的主要有康桥地区的多个别墅社区，以及少量的混合型社区，一方面由于其地理位置相距本案较远，另一方面由于其供应量有限，故对本案的影响并不大。
由于本案位于浦三路西侧，故对本案产生影响的基本是同区域内的产品，上南板块有大量的潜在楼盘存在，且与本项目一样，均属于中密度住宅区，届时，这些地块所构成的竞争威胁较大。南浦大桥板块由于其区位关系，楼盘的档次和产品定位与本项目有一定差别，且距离较远，故影响较小，竞争威胁大大减弱。

六、本案周边地区潜在市场供应量预测 正视内忧外患的开发势态，挖掘自身优势突出重围

七、本板块可比性竞争楼盘分析
对比楼盘缺乏，产品定位需以其他板块为参照物
周边地块充足，寻求创新是本案进入市场之保证
本案威胁点： 本项目周边容积率相似，周边地块开发商较具实力，将遭遇产品定位类似威胁； 2004年面临政府对房市的调控，政策影响难以避免；
本案机会点：
区位优势，可充分利用水景营造环境；
规模优势，是周边地块中面积最大的一块，可自由规划；
交通优势，本案位于杨高南路中环线边，出行优势明显；

第二部分
产品解析篇
一、规划解读
主要经济指标
总占地面积 10.81万平方米
——大面宽的完整基地，在整个板块中可谓翘楚
容积率 1.6
——适合中低密度建筑排布
总建筑面积 约17万平方米
——中大型社区
建筑密度 23%
——常规尺度
绿地率 45%
——常规尺度
建筑限高 40米
——景观亮点与密度规划上制约因素
二、总体规划定位
依据开发商提供的规划方案设想，在小区中部规划大面积高尔夫球场绿地，而从南侧三林塘港至北部华夏西路沿线，依次规划联排、小高层、联排、小高层的交替布局形式。其优点不言自明，但对其不利的条件我司有以下观点陈述：
1. 从使用效率和维护成本考虑，大面积的果岭绿地的实用性较低，
且较高的建设成本和维护费用会对经济核算带来巨大影响。
2. 将联排别墅与小高层混合交错排布，在管理上将带来很大困难，
且难以满足不同层次客户的不同需求。难以进行品质的区位划分。
3. 在地块本身南北进深浅的特点下，中心地块规划大面积果岭将
造成地块的平面利用率较低。
4. 地块两侧临近河道的优势未能得到充分的发挥。
5. 本项目的主流客户群是高尔夫消费边缘群体，影响力不大。


此规划建议有以下几大基本出发点：
草案二

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