中欣项目营销思路(ppt)
中欣项目营销思路
第一部分 -------------------------------- 市场分析-项目分析
本案推导结构
本案市场分析 ----------------------------------------
市场概述
1、市场处于稳步发展期
2、市场需求持续旺盛
3、房价走势基本平稳
4、大盘进代已经来临
随着长沙市政府迁住河西新址，阳光100、金牛山庄等一

批项目已进入实质性操作阶段。省政府的南迁同时也带

动南边楼市发展。目前奥林匹克花园也正在紧张的进行前

期准备工作
6、05年市场堪忧
宏观调控的大环境下，全国房地产面临新的挑战。

七部委意见下达，使众多消费者持币观望。

大盘时代来临，加速品质竞争，房地产面临洗牌。

土地的匮乏及建筑成本的增加造成房价攀升，易形成有价无市。
05年调控风波不断，对市场影响较大，开发商对后市不可期望太高。

7、 市场判断
住宅是永恒不变的开发主题，而开发什么样的住宅是客户需要的产品，是开发商重点考虑的问题。

市场需求仍然存在，但好产品才会有人接受。

第二部分 本案项目分析 ----------------------------------------
基本情况
项目位于韶山路与长沙大道之间的次干道—友谊路南，属于长沙南城

雨花区。项目总用地约4万平方米，容积率约2.8，总建筑面积达到11万平

方米左右，项目规模不大，地形呈不规则地块，如何利用项目地势优势，

结合土地形状，创造最具竞争力的楼盘，还需要从产品着手。

重点物业分布
客户定位 -----------------------------------
目标客户细分——“五大潜在目标市场”
目标客户定位——“高级白领及中产阶级”
本案定位分析 ----------------------------------------
产品定位

如何在土地规模不大、地块形状不规则、
地形地貌不平整的情况下做出具有一定特
色化、个性化的高端产品？
产品定位
中端偏高的产品，以洋房+小高层为产品组合
档次要高于周边楼盘，入市价格与周边楼盘相当，留足升值空间；

高档不高价，主要体现在楼盘的整体文化、环境、户型方面，而与其他楼盘相比具有一定的优势、特色与差异性。

合理性：楼盘户型追求更为合理的平面几何布局空间，不以面积大求豪华，而讲究居家休闲功能的合理性分布和人居环境设计的特色表现。
产品形象
唯美的 新颖的 精致的

项目整个规划及给人的意境应该是唯美的，住宅是一个给人造梦的场所，唯美的产品形象才能给人足够的吸引力。

项目的产品应该是新颖的，老套的户型及没有风格建筑的建筑是缺乏生命力的，新颖的产品才能给人更舒适的空间享受。

项目整体来说是精致的，精致体现在各个细节，注重细节的房子才是有品位的房子。

产品策划
创新产品、独特形象、景观制胜
在这个产品同质化的年代，没有创新的产品就等于没有生命力的产品，独特的USP才是决胜的关键所在。

独特的形象是代表一个楼盘的个性，现在已经过了好酒不怕巷子深的年代，一个符合市场的形象，可以增加项目的吸引力。

景观制胜，随着现代文明的发展，人们对居住的环境要求越来越高，景观也从观赏性景观逐渐发展成参与性景观，将景观融入生活是景观制胜的关键所在。
规划立意

利用地块特色，顺势而为，保护自然条件

自然的才是最美好的，在地块自身条件下，让建筑依地而生，营造最美丽生活是项目的特色所在。
竞争策略
生活方式和文化的渲染

1、具有中国文化特色（地域文化）及历史建筑符号；
2、超前规划，符合现代建筑的发展需求；
3、注重邻里关系，回归庭院生活；
4、重回“城镇”模式，使人们在注重自己的独立之外也开始重视周围的环境；
5、住宅的室外空间成为整个住宅的有机组成部分。
6、在房屋外观设计和内部设计中都更加注重连贯性；
7、强调住宅外观与住宅周围自然环境的协调性；
8、强调住宅外观设计具有鲜明的“主题”；
推广策略
形象之争 品质之争 精神之争

领唱“湖南省府地产板块”

打造成长沙第一居所



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