北京经济适用房市场报告
为了把握北京市经济适用房市场的发展趋势及需求动态，九力营销顾问公司在2003年夏季房展会期间，对参加房展会有意向购买经济适用房的群体进行了访问，同时对北京市经济适用房的供给情况进行了深入的调查，本报告分为供给、需求、未来发展趋势及预测3个大的组成部分。
第一部分 谁在购买经济适用房
一、经济适用房购房群体在年龄上呈“U”型分布
经济适用房购房群体和普通商品房的购房群体之间存在一定的差异性，总体而言呈“U”型分布：35岁以下（49.73%）的群体和40岁以上（41.53%）的群体比较密集，36-40岁之间的群体比较少。

图 经济适用房需求群体年龄分布

二、外来群体对经济适用房需求有一定需求
和普通住宅市场类似，外来群体对经济适用房的需求比较大，在总体需求群体中，外来群体的需求比重占1成略强。前不久有关经济适用房对外来群体（不具有北京市户口的群体）开放的讨论，以及经济房在房价上浮3%就可以按照普通商品房出售，如果以上政策执行的话，经济适用房项目将持续火爆。

图 经济适用房需求群体户口分布
三、经济适用房需求群体中低学历群体比重较大
和普通住宅需求群体的学历比较而言，经济适用房需求群体之中中低学历（高中及以下学历）群体比重比较大，占50%左右。

图 经济适用房需求群体学历分布
四、经济适用房需求群体主要在“国有性质”及“私营企业”工作
普通商品房，尤其是中高档普通住宅，往往面对的群体是白领群体，而其中相当一部分群体在外企工作，而经济适用房的需求群体绝大多数在“国有、集体、事业单位”工作，另外“私营企业员工”的比重也比较大，约占1/5略强。

图 经济适用房需求群体单位性质分布
从经济适用房需求群体的职位分布来看，主要是“普通职员”。

图 经济适用房需求群体单位职位分布
五、¼的经济适用房需求群体的家庭年收入超过6万元
根据北京市相关规定：购房经济适用房的家庭年收入水平不能超过6万元，但从目前有购买经济适用房需求的群体而言，家庭年收入水平在6万元以上的占了1/4，那么这部分群体的需求如何满足呢？似乎目前金融系统和相关部门很难界定某个家庭的年收入水平属于什么层次，另外“强制性一刀切”也存在一定的不合理性和不公平性，我们注意到，越是比较贫困的家庭相对而言家庭成员越多（当然部分比较富有的家庭也存在这样的趋势，但原因却完全不同），相对而言个人的人均年收入水平相差比较大，所以从总量上进行比较有失偏颇。

图 经济适用房需求群体家庭年收入分布

第二部分 居住现状分析
九力营销顾问公司 王新明
一、5成以上的潜在购房群体没有自己的住房
从有购买经济适用住房意向的潜在购房群体而言，5成以上没有自己的住房，其中约有3成属于“租房大军”的一份子，约有1/6“和父母亲戚挤在一起”，另有1成住在“单位宿舍”。

图 经济适用房潜在购买群体目前居住现状
二、约有15%的潜在购房群体已购公房或者商品房
有购买经济适用房需求的潜在用户8成以上属于“首次购房”，但同时也有1成以上的群体已经购买过“公房”或者“商品房”，对比上面的数据，我们会发现还有另外3成潜在需求用户也拥有自己的住房，这部分可能属于自己的私家房产（比如从父母处继承、以前自己盖的房子并拥有合法身份），甚至可能包括一些所谓的违章建筑等，有自有住房群体还希望购买经济适用房的原因主要在于：
1．拆迁因素（见下图），有4成以上的潜在用户属于此列；
2．希望改变居住环境，无论是公房，还是以前早期的商品房在设计、采光、通风、户型、配套等方面已经不能适应目前的“生活起居”的要求，必须进行“升级换代”，而经济适用房，尤其是位置优越、性价比合适的经济适用房成为了这部分群体的首选；
3．另外，存在出于投资考虑的可能性，对于已经拥有住房的群体，完全可以在“目前的住房”和“未来购买的经济适用房”中选择一套回报比较好房子出租；
图 经济适用房潜在购买群体购房经历
三、拆迁户成为经济适用房市场的需求主力
调查发现，4成以上的潜在购房群体是因为拆迁的原因选择经济适用房，相当一部分拆迁户经济上并不富裕，有相当一部分拆迁户没有经济能力回迁（虽然政策上允许回迁），拆迁补偿款只能购买经济适用房。
图 是否因为拆迁购买经济适用房
四、购买经济适用房基本上为了“自己居住”
和普通住宅市场以及公寓市场存在很大不同的是，购买经济适用房的群体基本上是为了“自己居住”，投资群体在经济适用房市场所占比重非常小。
图 购买经济适用房的目的
五、经济适用房潜在购买群体工作地点分布
从经济适用房潜在购房群体的工作地点位置分布来看，朝阳区分布比较集中，约占4成，其次是“海淀”、“东城”、“西城”，以上4个区域的潜在购房群体约占总体8成。
图 经济适用房潜在购买群体工作地点分布
第三部分 需求分析
九力营销顾问公司 王新明
一、经济适用房区域需求
从目前经济适用房大的区域需求来看，东部的需求最旺盛，占60%，其次是北部，占26.6%，其次是南部，占23.8%，对西部的需求仅占11.1%。
表 东部区域需求分布
东部 百分比
朝阳路沿线 27.8
通州区域 12.2
东坝区域 7.8
双井区域 7.2
东部其他区域 5
小计 60
表 南部区域需求分布
南部 百分比
方庄区域 9.4
丰台区域 7.8
垡头区域 3.3
南部其他区域 2.2
南苑区域 1.1
小计 23.8
表 北部区域需求分布
北部 百分比
回龙观区域 14.4
天通苑区域 8.9
昌平区其他区域 3.3
小计 26.6
表 西部区域需求分布
西部 百分比
西四环沿线 6.7
一线地铁往西沿线 2.2
石景山区域 2.2
小计 11.1
二、经济适用房价格需求
对经济适用房价格的需求主要集中在2500-4000元/平米之间，占68.85%，这和目前经济适用房的价格分布基本类似，另外对单价2500元/平米的项目也存在较大的需求，而这样的项目目前市场供给比较少。
图 经济适用房价格（单价）需求分布
从经济适用房的总价需求来看，40万是经济适用房的价格门槛，总价需求在40万以下的约占9成，另外约有1成的潜在用户可以承受40-50万的总价。
图 经济适用房价格（总价）需求分布
三、经济适用房面积及户型需求
从经济适用房的面积需求来看，80-100平米的需求最为强烈，基本上标准型或紧凑型2居室的面积要求，另外60-80平米的需求也比较强烈，占3成；100-140平米存在一定需求，60平米以下的需求约占1成。
北京经济适用房市场报告