锦绣家园项目开发可行性分析报告
锦绣家园项目开发可行性分析报告

项目编号：锦绣估字[2004]198号

项目名称：锦绣家园

总造价：77785378.64元 楼面造价：1578.82元/M2

土地面积：22127M2 建筑面积：49268.1M2

建筑密度：30% 容积率：3 绿化率：30%

建设单位：锦绣家园房地产开发有限责任公司

项目负责人：李富华

编制单位：锦绣家园房地产开发有限责任公司

编制负责人：李富华 编制审核人：黄永春

编制人：欧阳白雪 编制日期：2004-9-12
目录

一、项目概况…………………………………………………………………………………………………………………………………1
1、项目名称
2、开发地点
3、项目性质
4、项目规模
5、投资方式
6、项目建设单位
7、项目使用功能设置
8、项目的实施
二、编制说明…………………………………………………………………………………………………………………………………1
三、锦锈家园成本计算表……………………………………………………………………………………………………………………2
四、锦锈家园面积和销售收入表……………………………………………………………………………………………………………5
五、锦锈家园经济分析表……………………………………………………………………………………………………………………6
六、锦绣家园敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………………………7



一、项目概况
1、项目名称：锦绣家园
2、开发地点：锦绣家园路
3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区
4、项目规模：
（1）占地面积：总占地面积22127平方米（折合33.19亩）
（2）住宅总套数：621套
（3）总建筑面积：49268.1 平方米
其中：单车库1197.1平方米
商业铺面8474平方米
住宅38397平方米
公建1200平方米
（4）估算总造价：7778.54万元，综合单方造价为1578.82元/平方米
5、投资方式：自筹资金
6、项目建设单位：锦绣家园房地产开发有限责任公司
7、项目使用功能设置
（1）1、2、3号楼地层为商业铺面
（2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房
（3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房
8、项目的实施
项目于2004年底开工，逐步开发，计划在2008年底全部建成投入使用。
二、编制说明
1、部分项目造价为概算数据。
2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。
三、锦锈家园成本计算表
四、锦锈家园面积和销售收入表
五、锦锈家园经济分析表
六、锦绣家园敏感性分析表


锦绣家园成本计算表

编码 工程项目（费用）名称 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(元) 楼面造价(元/M2) 百分比(%) 计算公式或说明
1. 一、征地、拆迁补偿费 0 0 11983995 243.24 15.41%
1-1-1 征地费（拍卖价） 亩 33.19 350000 11616500 235.78 14.94% 按实际发生
1-1-1 土地契税 元、% 11616500 3 348495 7.07 0.45%
1-1-1 土地登记公证费 笔 1 19000 19000 0.39 0.03%
2. 二、斟察、设计和前期费 0 0 7423139.9 150.67 9.55%
2-1-1 地形图测绘费 平方米 22127 0.14 3097.78 0.06 0.01% 按土地面积0.14元/平方米
2-1-2 总体规划设计费（定点费） 平方米 22127 2 44254 0.9 0.06% 土地面积2元/平方米
2-2-1 地质勘察费 米 1200 55 66000 1.34 0.09% 按钻深55元/米
2-2-2 建筑设计费 平方米 49268.1 10 492681 10 0.64% 按10元/平方米（建筑面积）
2-3-1 城市市政建设配套费（一级地段） 平方米 48068.1 75 3605107.5 73.17 4.64% 按75元/平方米（建筑面积）
2-4-1 规划管理费 元、‰ 26437455 3 79312.37 1.61 0.11% 土建造价的3‰
2-6-1 放线费 点 60 326 19560 0.4 0.03% 放线点326元/点
2-11-1 招标费 元、‰ 26437455 1 26437.46 0.54 0.04% 按土建工程造价的1‰计算
2-13-1 监理费 元、‰ 26437455 2 52874.91 1.07 0.07% 按土建工程造价的2‰计算
2-14-1 预结算审计费 元、‰ 26437455 3 79312.37 1.61 0.11% 按土建工程造价的3‰计算
2-15-1 消防配套费 平方米 48068.1 3 144204.3 2.93 0.19% 按3元/平方米计算（非营业公共配套免）
2-16-1 施工合同鉴证费 元、‰ 26437455 1 26437.46 0.54 0.04% 按土建工程造价的1‰计算
2-17-1 噪音费 月 50 1600 80000 1.62 0.11% 1600元/月.幢
2-18-1 建设项目环境影响评价收费 元、‰ 26437455 3 79312.37 1.61 0.11% 按土建工程造价的3‰计算
2-19-1 避雷安装检测费 支 48 55 2640 0.05 0.01% 检测避雷针55元/支
2-20-1 防洪堤工程建设管理费 平方米 48068.1 3 144204.3 2.93 0.19% 按竣工面积3元/平方米计算
2-21-1 人防管理费 平方米 49268.1 10 492681 10 0.64% 按建筑面积10元/平方米计算
2-22-1 防空地下室易地建设费 平方米 2000 800 1600000 32.48 2.06% 按地层面积800元/平方米计算
2-24-1 工地管理费 项 10 5000 50000 1.01 0.07% 按5000元/项
2-26-2 墙改费（民用） 平方米 49268.1 4.6 226633.26 4.6 0.3% 民用建筑4.6元/平方米
2-27-1 建筑方案评审费 平方米 49268.1 0.2 9853.62 0.2 0.02% 0.2元/平方米
2-29-1 白蚁预防费 平方米 49268.1 2 98536.2 2 0.13% 按3元/平方米(建筑面积)
3. 三、建筑安装工程费 0 0 34065243.5 691.43 43.8%
3-1-1 桩工程 平方米 48068.1 50 2403405 48.78 3.09% 按概算造价
3-1-3 土建工程 平方米 48068.1 550 26437455 536.6 33.99% 按概算造价
3-2-1 室内供水供电、线路安装工程 平方米 49268.1 35 1724383.5 35 2.22% 按概算造价
3-2-2 电梯安装工程 项 10 350000 3500000 71.04 4.5% 按概算造价
4. 四、（小区）配套建设费 0 0 5848500 118.71 7.52%
4-1-1 道路工程 平方米 10000 100 1000000 20.3 1.29% 按概算造价
4-1-2 室外排污排水工程 米 500 410 205000 4.16 0.27% 按概算造价
4-2-1 围墙工程 项 1 100000 100000 2.03 0.13% 按概算造价
4-3-1 室外供电安装工程 项 1 900000 900000 18.27 1.16% 按概算造价
4-4-1 绿化工程 平方米 6600 60 396000 8.04 0.51% 按概算造价
4-5-1 路灯安装工程 盏 50 350 17500 0.36 0.03% 按概算造价
4-8-1 供配电增容费（贴费） 千瓦 3000 750 2250000 45.67 2.9% 按750元/千瓦
4-13-1 公共配套设施费（托儿所） 平方米 1200 700 840000 17.05 1.08% 按概算造价
4-13-4 公共配套设施费（文化活动站） 平方米 60 700 42000 0.85 0.06% 按概算造价
4-13-7 公共配套设施费（居委会） 平方米 60 700 42000 0.85 0.06% 按概算造价
4-13-11 公共配套设施费（单车棚） 平方米 60 700 42000 0.85 0.06% 按概算造价
4-13-12 公共配套设施费（垃圾中转站） 平方米 20 700 14000 0.28 0.02% 按概算造价
ZJF 直接费 0 0 59320878.4 1204.04 76.27% 1.+2.+3.+4.共4项的和
5. 五、管理费 0 0 1930430.79 39.18 2.49%
5-1-1 建设管理费（1.65%） 元、% 59320878.4 1.65 978794.49 19.87 1.26% 直接费的1.65%
5-2-1 销售管理费 元、% 95163630 1 951636.3 19.32 1.23%
6. 六、税费 0 0 7180768.05 145.75 9.24%
6-2-1 营业税及附加（5.5%） 元、% 95163630 5.5 5233999.65 106.24 6.73% 按出售房屋总价款的5.5%
6-2-2 带征所得税 元、% 95163630 1.5 1427454.45 28.97 1.84%
6-2-3 印花税 元、‰ 95163630 1 95163.63 1.93 0.13% 销售额的1‰
6-5-1 建筑面积测量费 平方米 49268.1 1.7 83755.77 1.7 0.11%
6-4-3 房屋竣工总登记费 元、‰ 76020000 1 76020 1.54 0.1% 按评估价的1‰
6-5-1 教育附加费 元、% 26437455 1 264374.55 5.37 0.34% 按土建造价的1%计算
7. 七、利息 0 0 7573675.05 153.72 9.74%
7-1-1 利息（按年利率均衡投入） 元、% 59320878.4 5.85 7573675.05 153.72 9.74% 按直接费，年利率5.85%计算
8. 八、不可预见费 0 0 1779626.35 36.12 2.29%
8-1-1 不可预见费（按直接费计） 元、% 59320878.4 3 1779626.35 36.12 2.29%
锦绣家园项目开发可行性分析报告