青岛国大天韵整合推广方案
该项目位于**市经济开发区，东临北海路，南临卧龙街，西倚通亭街，北靠玉清街，距**市政府一公里，紧临**高速公路出口处，向北是**市城市公园，是**市经济开发区不可多得的大规划高素质楼盘。
目前项目正处于启动阶段，将经历一个较长的开发和销售周期，可以预测，在项目的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。
要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在**市民心目中的可亲形象，经历未来市场动荡考验，避免无的放矢的损失，就应为本项目注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性，树立起“**天韵”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，赋予项目更为丰富的文化内涵和人文色彩，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出著名项目品牌。
项目将经历较长的开发周期，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰，同时，本案要树立一个差异化的形象，与**市其它楼盘拉开距离，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位的市场推广与广告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。

二、**市场简要分析
随着半岛城市群的崛起，以及区域经济一体化，**越来越受到重视与关注，**市是半岛地区重要的商贸物流中心和联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。作为半岛地区的工业强市，商业、金融、贸易延伸地，**经济开发区的美好前景无可限量。而项目所在的北海路景观大道则是**市新时期飞速发展的重要门户形象工程，因此，“**天韵”建成后将成为北海路景观大道一个标志性建筑，也将成为体现**现代都市面貌的一道亮丽风景。
随着**经济开发区的不断地发展建设，“**天韵”必将成为“成熟、优越、高尚”居住区的代名词。

三、项目的基本状况
（一）项目概况
◎“**天韵”是由**国大房地产开发有限公司开发的综合性居住小区项目。
◎**天韵位于**市经济开发区，东临北海路，南为卧龙街，西倚通亭街，北靠玉清街，往南两公里即到**市政府和市民广场，向北不到一千米即到济青高速公路出口处，玉清街以北是**市城市公园。
◎**天韵总占地面积367238㎡，总建筑面积442341㎡，多层建筑面积228772㎡，小高层建筑面积147062㎡，公共服务设施建筑面积66507㎡，
◎建筑密度24.7%，容积率1.4，绿地率38%，总户数3276户，临时停车泊位661辆，地下停车泊位1080辆。
◎项目有多层、小高层、高层、叠排、排屋、单身公寓等建筑形态，户型面积从40㎡~220㎡，分期开发，一期共有24栋建筑。

（二）项目优劣势分析
优势分析：
◎区域氛围：北海路是**市景观大道，道路两侧规划合理，环境优美，这一区域具有良好的居住氛围。
◎地理位置：东临北海路、南为卧龙街、西倚通亭街、北靠玉清街，与区政府、市民广场遥遥相望，周边开发在即，升值期望值数极高。
◎环境优美：玉清街以北是**市城市公园，北海路景观优美，绿化已经初步成形，开发区政府把本项目定位于**市门户形象工程。
◎交通方便：位于北海路主干道，四面临街，出入市区繁华地带方便、快捷。
劣势分析：
◎开发周期较长，周边公建设施相对滞后。
◎**市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势，给销售带来一定难度。
◎国家宏观调控，出台系列措施，对房地产消费形成一股隐形压力。
机会分析
◎目前**开发区房地产开发速度已经放缓，可趁机占领市场份额。
◎开发区整体环境优美，紧临区政府、人民广场，购房升值空间较大。
威胁分析
◎**楼市上房源众多，出售速度相对缓慢。
◎**市开发区本地购买力有限。
◎目前**开发区楼市市场存量房比较多，而且价格涨势不甚乐观。

第二章 定位/缘起

一、定位建议
产品的开发理念必须根植于政府宏观规划、目标客源的需求特点、自然地理条件、自身地块条件等多方面的考虑，同时要有前瞻性的超前意识，考虑到项目的可持续发展性、生态化、文化特色。设计规划应以满足舒适、便利、安全、卫生和美观等要素的科学居住环境为依据。创造出以人为本、既有统一规划主题风格又有个性特点及时代气质，将居住、景观、文化相互融合的优质产品。同时规避客源产品需求矛盾。
纵观**市各个楼盘，大都以“时尚”、“国际”定位，缺乏深厚的本土文化的楼盘。地产文化要实现真正的本土化，就要挖掘潜在的实质，把生活习惯、意识形态、民风民俗等意识灌注到产品之中。建筑本身只是一堆钢筋混凝土，正是因为与文化的结合，赋予了建筑的生命和灵魂。房子卖的就是一种生活方式，建筑也是文化的一种表现形式而已。地产是在利用文化，但同时也是在创造文化。我们提出本项目的
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