项目投资决策(ppt)
项目投资决策
仝允桓 教授

清华大学经济管理学院
课程主要内容
项目可行性研究的内容
项目现金流量构成
投资项目财务分析
不确定性分析
技术改造项目财务分析
房地产项目投资决策
资产评估
先进技术开发应用项目投资决策
公共项目投资决策
公共项目建设的BOT模式
一、项目投资决策概述
项目周期
投资机会研究
初步可行性研究
详细可行性研究
投资决策
项目实施
项目后评估
投资项目进展过程
投资决策考虑的主要问题
投资者自身的条件；
投资的外部环境
投资者的目标
与目标、条件和环境相联系的投资策略
投资时机
投资方式
融资方式
投资的收益，费用及相应的风险
投资时机的把握
技术进步
市场需求变化
经济结构调整
政策变化
其他发展机遇
行业生命周期
产品生命周期
技术生命周期
产业经济周期
宏观经济形势
行业的生命周期
产品的生命周期


投资方式的选择
新建项目
项目建设投资、项目建设周期（是否会贻误市场机会）、市场开拓费用
改造原有项目
改造投资、技术转换成本
兼并、收购其它企业
兼并、收购对象的经营业绩、市场份额、成长率、营销网络、研究开发能力、生产能力、资产负债状况、社会负担等；
并购方式（直接购买，换股、股份换资产、承担债务换股份或资产等）
影响投资决策的主要因素

为管理决策服务的评价活动
评价活动的内容
评价活动的逻辑框架
评价活动的三维描述及典型评价问题
二、项目可行性研究 的内容
市场分析
投资条件与项目选址
技术方案
环境保护与劳动安全
企业组织和劳动定员
项目实施进度安排
投资估算与资金筹措
财务分析
国民经济与社会效益分析
结论与建议
（一）市场分析
市场调查
市场需求预测
市场进入壁垒
产品方案和项目规模
市场营销策略
产品销售收入预测

市场调查与市场预测
市场调查的内容
产品用途
现有生产能力
产量及销售量
替代产品
产品价格
国外市场

市场预测的内容
消费对象和消费条件
产品更新周期特点
市场成长速度及趋势
可能出现的替代产品
产品可能的新用途
产品出口或替代进口分析

市场调查方法
普遍调查：对调查对象进行全样本调查。
抽样调查：抽取调查对象样本进行调查。
抽样调查需要根据拟调查问题的性质和调查对象的具体情况进行抽样设计。主要抽样方法有：随机抽样、分层抽样和分群抽样等。
专家调查：专家访谈、专家会议、Delphi法等。
调查方式：书面问卷、电话访谈、当面访谈等。问卷设计要尽量避免偏差。
档案研究：通过收集和查阅有关资料获取信息。可利用的资料包括宏观社会、经济统计资料、公众传播媒介信息、专业机构业务信息等。
市场预测方法
定性预测
通过分析历史资料和研究未来条件，凭借预测人员的经验和判断推理能力进行预测。可采用Delphi法、组织专家小组进行分析判断等。
定量预测
根据统计数据，运用数学分析技术，建立表现变量间数量关系的模型进行预测。
常用的方法
趋势外推法：移动平均法、指数平滑法、季节指数法、包络线趋势预测法等。
因果分析法：回归分析法、相关分析法等。
市场壁垒分析
技术壁垒：能否获得所需要的专门技术？
规模壁垒：能否达到一定的经济规模？
投资能力
市场有效需求及可能取得的市场份额
政策壁垒：政府对市场有哪些管制政策？
投资许可
生产许可
能否打破既成的市场格局，取得一定的市场份额？
先入企业的技术与品牌优势
先入企业的排他性联盟
用户对后进入者的认可
项目规模和销售收入预测
产品方案和项目规模
产品方案（规格标准）
项目拟建规模
市场营销策略
市场结构分析
市场定位（领先或追随、目标市场）
促销价格、推销方式与措施
产品销售费用预测
产品销售收入预测
价格预测
销售收入预测
市场结构与企业行为
市场结构类型及其特征
垄断竞争市场中的竞争特点
在垄断竞争市场中，企业影响价格，控制价格的能力较弱，必然采取非价格竞争手段
品质竞争
促销活动竞争
垄断竞争条件造成产品差别和品质竞争，企业要取得竞争优势，必须进行技术创新。
需求价格弹性与总收入的关系
富于弹性的商品，价格P与总收入TR成反方向变化
P 则 TR ， P 则 TR
缺乏弹性的商品，价格与总收入成同方向变化
P 则 TR ， P 则 TR

（二）投资条件与项目选址
自然条件
基础设施条件
原材料及辅助材料供应
燃料动力供应
人力资源条件
社会、经济、人文条件
政策环境

主要原材料、燃料动力费用估算
土地费用
其它应考虑的因素
与政府的关系
目标市场
战略布局
各备选方案比较
（三）技术方案
产品及工艺方案
产品功能
产品规格、标准
生产方法
技术参数和工艺流程
主要工艺设备选择
主要原材料、燃料、动力消耗指标
生产车间布置方案
厂内外运输方案
存贮方案
土建工程
主要建、构筑物的建筑特征及结构设计
特殊基础工程的设计
建筑材料
土建工程造价估算
其他工程
给排水工程
动力及公用工程
防灾设施
生活福利设施
技术方案选择
技术方案选择要考虑的制约条件
需求制约（现存的需求结构及需求结构可能的变化）
资源制约（资金、人力资源、自然资源、其它要素）
环境制约（经济技术环境、社会文化环境、自然环境）
技术方案选择的原则
经济性原则（以最小的投入取得最好的效果）
发展原则（发展的前景及适应发展的能力）
兼容性原则（与原有经济、技术、环境、社会的兼容性）
相关效果原则（相关的经济、技术、环境、社会效果）
技术方案选择的视角
技术先进性
技术适用性
产品方案评价
产品功能的合理性，产品在技术上的先进性；
产品在功能、技术、成本上的竞争优势；
其它产品替代该产品的可能性；
产品的市场生命周期及目前所处的阶段；
有无可能形成产品链、产品群；
是否符合国家有关技术和环境标准的要求。
工艺方案评价
技术的先进性
所采用工艺和设备的技术效能、效率、能耗水平等技术参数的先进程度
技术生命周期及所采用技术在生命周期中所处的阶段
技术的成熟程度
实验室技术
经过中试的技术
已经工业化应用的技术
技术转换成本
技术发展趋势及所采用技术的发展前景
与竞争技术相比，所采用技术的优势及缺陷
（四）环境保护与劳动安全
环境现状
项目主要污染源
项目主要污染物
拟采用的环境保护标准
环境保护方案
环境监测制度
环境保护投资估算
环境影响评价结论
生产过程中职业危害因素分析
职业安全卫生主要设施
劳动安全与职业卫生监督保障机构
消防措施和设施方案
（五）企业组织和劳动定员
企业组织
企业组织形式
企业工作制度
企业薪酬制度
劳动定员和人员培训
劳动定员
项目年人工费用估算
人员培训计划及费用估算
（六）项目实施进度安排
项目实施的各阶段
资金筹措安排
技术获得
勘察设计与设备订货
工程招标与施工准备
工程施工
生产准备
试运转
竣工验收
项目实施进度安排

项目实施管理机构
项目实施费用
建设单位管理费
生产筹备费
生产职工培训费
办公家具购置费
勘察设计费
其他应支出的费用
项目实施进度计划方法
横道图（例）
项目实施进度计划方法
网络图（例）
（七）投资估算与资金筹措
固定资产投资估算
固定资产构建费用
无形资产获取费用
递延资产
预备费
流动资金估算
流动资产
流动负债

资金筹措
资金来源
项目筹资方案
建设期贷款利息
投资使用计划
投资使用计划
借款偿还计划
（八）财务分析
财务预测
投资估算与资金筹措
销售收入预测
成本费用预测
财务报表编制
损益表
资产负债表
资金来源与运用表
现金流量表
其它辅助报表

资金规划
资金来源与运用
资金平衡
财务效果评价
盈利能力评价
清偿能力评价
不确定性分析
盈亏平衡分析
敏感性分析
概率分析
（九）国民经济与社会效益分析
公共项目和对国民经济和社会利益有重要影响的项目，在可行性研究中需要作国民经济与社会效益分析。
确定国民经济与社会目标
辨识项目的国民经济与社会效益及费用
直接效益及费用、间接效益及费用
内部效益及费用、外部效益及费用
有形效益及费用、无形效益及费用
确定国民经济与社会效益评价参数
项目国民经济与社会效益综合评价

三、现金流量构成
现金流量（Cash Flow , CF）
现金流入（Cash In Flow , CI）
销售（经营）收入、资产回收、借款等
现金流出（ Cash Out Flow , CO）
投资、经营成本、税、贷款本息偿还等
净现金流量（NCF）
NCF＝CI－CO
（一）投资
项目总投资
建设投资（习惯上称固定资产投资）
流动资金投入
项目建设期借款利息
项目建成后，投资转化为相应的资产：
固定资产
无形资产
递延资产
流动资产
工业项目建设投资构成
工业项目流动资金构成
流动资金＝流动资产－流动负债
（二）成本费用
成本费用中的固定资产折旧费
我国实行固定资产分类折旧制度。




直线折旧:
年限平均法：

工作量法：
成本费用中的固定资产折旧费
加速折旧:
双倍余额递减法：

其中：

最后两年：

年数总和法：
成本费用中的无形、递延资产摊销费
无形资产指没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等资源形态存在并发挥作用的资产，如专利、商标、版权、土地使用权、非专利技术、商誉、特许经营权等。
无形资产的原值相对于获得无形资产的实际支出。
无形资产原值按无形资产的有效使用期平均摊销，并计入成本费用。摊销期限不少于10年。
递延资产指不能全部计入当期损益，需要分期摊销计入成本的各项费用。如开办费、租入资产改良费。开办费按不少于5年的期限摊销。租入资产改良费按租赁期限摊销
成本费用要素及其现金流属性
经营成本＝总成本费用－利息支出－折旧、摊销费
（三）销售收入、利润及税金
销售收入
－ 总成本费用
－ 销售税金及附加
_____________________________________________________________________
＝ 销售利润
－ 所得税
_____________________________________________________________________
＝ 税后利润
－ 公积金
－ 公益金
_____________________________________________________________________
＝ 可分配利润
资金等值计算
不同时间发生的等额资金在价值上是不等的，把一个时点上发生的资金金额折算成另一个时点上的等值金额，称为资金的等值计算。
把将来某时点发生的资金金额折算成现在时点上的等值金额，称为“折现”或“贴现”。
将来时点上发生的资金折现后的资金金额称为“现值”。
与现值等价的将来某时点上的资金金额称为“将来值”或“终值”。
常用资金等值计算公式
现值与将来值之间的换算





其中 i 是反映资金时间价值的参数，称为“折现率”。以上两式亦可记作：
常用资金等值计算公式
等额年值与将来值之间的换算





其中 A 是从第 1 年末至第 n 年末的等额现金流序列，称为“等额年值”。以上两式亦可记作：
常用资金等值计算公式
等额年值与现值之间的换算






亦可记作：

若 则：
资金等值计算练习
课堂练习：
1. 我国银行目前整存整取定期存款年利率为：1年期2.25％；5年期2.88％ .如果你有10000元钱估计5年内不会使用，按1年期存入，每年取出再将本利存入，与直接存5年期相比，利息损失有多少？
2. 以按揭贷款方式购房，贷款10万元，假定年利率6％，15年内按月等额分期付款，每月应付多少？
3. 贷款上大学，年利率6％，每学年初贷款10000元，4年毕业，毕业1年后开始还款，5年内按年等额付清，每年应付多少？
资金等值计算思考题
思考题：
你要购车，急需50000元钱，如果向银行贷款，年利率是6％，按复利计息，到第2年末须偿还本利共56180元。汽车推销商愿意为你提供分期付款的贷款，年利率是4％，按单利计息，2年共需支付利息4000元。分24个月偿还本利，每月底还款为5400024=2250元。你认为可以接受吗？这笔贷款的实际利率是多少？
四、投资项目财务分析报表
基本报表
损益表
资产负债表
资金来源与运用表
现金流量表（全部投资）
现金流量表（自有资金）
现金流量表（各投资方）
辅助报表
固定资产投资估算表
流动资金估算表
投资计划与资金筹措表
主要产出物和投入物使用价格依据表
生产成本估算表
固定资产折旧费估算表
无形及递延资产摊销费估算表
制造费用、销售费用、管理费用估算表
借款还本付息表
总成本费用估算表
销售收入及销售税金估算表


工业项目流动资金粗略估算
扩大指标估算法
参照同类项目流动资金与销售收入、经营成本、固定资产投资的比例以及单位产量的流动资金占用额进行粗略估算。
分项详细估算法
流动资金＝流动资产－流动负债
流动资产＝存货＋应收帐款＋周转现金
流动负债＝应付帐款
工业项目流动资金详细估算
存货: 包括外购材料、燃料、在产品、产成品、备品备件






应收帐款：
周转现金：


应付帐款：


主要的债务偿还方式
一次还本
借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；
等额还本
规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；
等额摊还
规定期限内分期等额摊还本金和利息；
一次性偿付
借款期末一次偿付全部本金和利息；
“气球法”
期中任意偿还本利，到期末全部还清






项目资金规划
资金运用
涉及投资计划、项目实施进度计划以及生产计划。
资金来源与资金结构
自有资金与借入资金
国内资金与国外资金
资金结构与财务风险
资金平衡
不产生资金缺口的条件是各年的累计盈余资金额必须大于或等于零

清偿能力分析指标
借款偿还期（按尽早归还的原则计算出的还清项目长期借款所需要的时间）
资产负债率＝负债总额/资产总额
流动比率＝流动资产总额/流动负债总额
速动比率＝速动资产总额/流动负债总额
资产负债结构与财务杠杆效应



各财务报表之间的关系
五、项目财务分析指标
净现值
（Net Present Value, NPV）
内部收益率（IRR）
(Internal Rate of Return)
投资回收期
（Pay back period , Pb）
（一）净现值
计算公式：





判断准则： 项目可接受；
项目不可接受。
净现值计算示例
上例中 i =10% , NPV＝137.24
亦可列式计算：
NPV＝－1000＋300×（P/A ，10％ ，5）
＝－1000＋300×3.791＝137.24

净现值函数


式中 NCFt 和 n 由市场因素和技术因素决定。
若NCFt 和 n 已定，则
基准折现率的确定
基准折现率的概念
基准折现率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。（Minimum Attractive Rate of Return , MARR）
决定基准折现率要考虑的因素
资金成本
项目风险
用净现值指标进行多方案比选
互斥方案具有可比性的条件
考察的时间段和计算期可比
收益和费用的性质及计算范围可比
备选方案的风险水平可比
评价所使用的假定合理
寿命期相等的互斥方案比选
在寿命期相等的互斥方案中，净现值最大且非负的方案为最优可行方案。

用净现值指标进行多方案比选
寿命期不等的互斥方案比选
寿命期不等的投资方案不具可比性，若要用净现值指标进行比选，需要根据决策需要和备选方案的技术、经济特征引入相应的假定，设定一个共同的计算期。
以短寿命方案的寿命期为计算期，假定长寿命方案在计算期结束时将资产余值变现回收；
以长寿命方案的寿命期为计算期，假定短寿命方案的接续方案净现值为零。
以备选方案寿命期的公倍数为计算期，假定一个或若干备选方案可重复实施。
（二）内部收益率（IRR）
内部收益率是项目现金流入量现值等于现金流出量现值时折现率。其经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。
计算IRR的理论公式:


判断准则： 项目可接受；
项目不可接受。
计算IRR的试算内插法
IRR计算公式：
内部收益率计算示例


项目内部收益率的唯一性问题讨论
由计算内部收益率的理论公式


令
可得
从数学形式看，计算内部收益率的理论方程应有n 个解。
问题：项目的内部收益率是唯一的吗？
项目内部收益率的唯一性问题讨论
例：某大型设备制造项目的现金流情况


用 i1 = 10.4% 和 i2 = 47.2% 作折现率，均可得出净现金流现值和为零的结果。
可以证明，当项目净现金流量的正负号在项目寿命期内发生多次变化时，计算IRR的方程可能有多个解。
问题：这些解中有项目的IRR吗？如果项目净现金流量的正负号发生多次变化，计算IRR的方程一定多个解吗？该项目能用IRR评价吗？
项目内部收益率的唯一性问题讨论
结论：
常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）IRR有唯一实数解。
非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算IRR的方程可能但不一定有多个实数解。
项目的IRR是唯一的，如果计算IRR的方程有多个实数解，这些解都不是项目的IRR。
对非常规项目，须根据IRR的经济含义对计算出的IRR进行检验，以确定是否能用IRR评价该项目。
项目投资回收模式
上式中，NCFt 为第 t 年的净现金流量，Ft 为第 t 年项目内部未收回的投资。
非常规项目内部收益率的检验
检验标准：
在项目寿命期内，项目内部始终存在未收回的投资。即：能满足
及
条件的 i* 就是项目唯一的IRR，否则就不是项目的IRR，且这个项目也不再有其它具有经济意义的IRR。

非常规项目内部收益率的检验

令



显然，Pt 是项目在第 t 年以 i * 为折现率的累计净现金流量现值。由于(1＋ i *)－t 为正数，非常规项目内部收益率通过检验的条件亦可表述为：
（三） 投资回收期
投资回收期是兼顾项目获利能力和项目风险的评价指标。
静态投资回收期
不考虑现金流折现，从项目投资之日算起，用项目各年的净收入回收全部投资所需要的时间。
动态投资回收期
考虑现金流折现，回收全部投资所需要的时间。
六、项目不确定性分析

项目投资风险类别
常见的项目风险因素
信用风险
项目参与方的信 用及能力
建设和开发风险
自然资源和人力资源
项目生产能力和效率
投资成本
竣工延期
不可抗力
市场和运营风险
市场竞争
市场准入
市场变化
技术变化
经营决策失误
金融风险
汇率、利率变动
通货膨胀
贸易保护
政治风险
体制变化
政策变化
法律法规变化
法律风险
有关法律法规不完善
对有关法律法规不熟悉
法律纠纷及争议难以解决
环境风险
主要的不确定性分析方法
盈亏平衡分析
确定盈利与亏损的临界点
敏感性分析
分析不确定因素可能导致的后果
概率分析
对项目风险作直观的定量判断
销售收入及成本与产量之间的关系
销售收入(B)、产品价格(P)与产品产量(Q)之间的关系
总成本(C)、固定成本(Cf)、单位产品变动成本(Cv)和产品产量(Q)之间的关系
盈亏平衡分析图
销售收入、总成本和产品产量之间的关系
盈亏平衡分析
由 即 可导出：

盈亏平衡产量

盈亏平衡价格

盈亏平衡单位产品变动成本
盈亏平衡分析示例
某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。
单位产品变动成本
盈亏平衡产量
盈亏平衡价格
盈亏平衡单位
产品变动成本
经营杠杆
设项目固定成本占总成本的比例为S，则
固定成本

销售利润



当销售量变化时，S越大，利润变化率越大。
盈亏平衡分析的扩展
某项目的NPV可由下式计算，项目寿命期为不确定因素

当NPV＝0时，有


可解得，能使NPV≥ 0 的项目寿命期的临界值约为10年
敏感性分析
例:
不确定因素变动对项目NPV的影响
敏感性系数
计算公式
敏感性系数

例：某种生产要素的价格由100元上升到120元时，内部收益率由18％下降到14％，内部收益率对该生产要素价格的敏感性系数为
项目净现值的概率描述
假定A、B、C是影响项目现金流的不确定因素，它们分别有l、m、n 种可能出现的状态，且相互独立，则项目现金流有 k＝l × m×n 种可能的状态。根据各种状态所对应的现金流，可计算出相应的净现值。设在第 j 种状态下项目的净现值为 NPV（j）,第 j 种状态发生的概率为 Pj , 则项目净现值的期望值与方差分别为:
简单的概率分析示例
概率树
两种不确定因素影响项目现金流的概率树
各种状态组合的净现金流量及发生概率
各种状态组合的净现值及累计概率
投资项目风险估计
上例中项目净现值的期望值及标准差





假定项目净现值服从正态分布，可求出
该项目净现值大于或等于0的概率为
项目风险估计的图示法
七、技术改造项目财务评价的特点
技术改造项目费用与效益的识别
“有无法”与“前后法”
沉没成本
技术改造项目费用与效益的计量
边际分析原理
增量分析法
机会成本、追赶成本


用增量法评价技术改造项目示例
用增量法评价技术改造项目示例
计算结果：
NPV(i=10%) =174.63(万元)
IRR=38.03%
八、房地产项目投资分析
房地产投资考虑的因素
投资盈利性方面的因素
投资的盈利性取决于项目实施所需的费用和可带来的收益；
投资安全性方面的因素
投资的安全性取决于项目自身的风险和投资者所作的财务和法律等方面的安排；
其他因素
企业目标往往是多方面的投资决策也要考虑盈利性和安全性以外的企业目标。
房地产项目的费用和收益
财务收益
租售收入
财产升值收益
折旧蔽税收益
非财务收益


开发阶段费用
土地费用
建设费用
财务费用
销售费用
经营阶段费用
出租费用
维护、管理费用
财务费用
房地产开发项目总投资构成
折旧的蔽税作用
房地产项目初步财务分析过程框图
参数调整后的初步财务分析
抵押贷款常数
计算公式：





式中：r为年利率，
n为贷款年限
房地产项目现金流分析模型
九、资产评估
资产评估的概念
资产评估是指对资产某一时点的价格进行估算。即由评估机构根据特定的目的，遵循公允的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。
资产评估的形式
由资产交易的一方评估，另一方认可。
资产交易的双方共同组成评估小组评估。
聘请中立的第三方评估。
资产评估的对象
资产评估的对象按其存在状态、收益方式、法律形式等可以分为：
资产评估的目的
资产交易
股份制改造
资产重组（兼并、收购、合资、合作等）
承包经营或租赁经营
破产清算
其它经济行为（抵押贷款、经济担保、保险、纳税、企业经营评价等）
资产评估的原理
贡献原理：
资产价值取决于其对使用者目标的贡献
单项资产价值取决于其对资产整体价值的贡献
替代原理：
资产价值受替代资产价值的制约
资产价值评估可参照替代资产的市场价格
预期原理：
资产价值取决于其未来的有用性或获利能力
资产评估中使用的假设
继续使用假设
破产清算假设
公开市场假设
资产价格取决于市场行情，评估值具有时效性。
资产评估遵循资产最佳利用原则
资产评估须考虑市场的地域性及环境因素
资产评估的基本方法
评估方法 价格类型

收益现值法 —— 收益现值
市场法 —— 市场价值
重置成本法 —— 重置成本
清算价格法 —— 清算价格
资产评估的工作原则
独立性原则
客观公允性原则
科学性原则
合法原则
适时原则
收益现值法
所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益折成当前价值(简称折现)的总金额。
使用收益现值法的条件
收益可预测的收益性资产
能用货币衡量未来资产收益
风险可判断且可反映为用货币衡量未来资产收益或资本化率
收益现值计算公式
有限期间年收益折现法



无限期间年收益折现法
年金法

收益现值计算公式
分段法





问题：以上各式中的 a 和 r 分别指什么？
收益现值评估资产价值的优缺点
优点：
真实和较准确地反映企业本金化的价格：
与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格易为买卖双方所接受。
缺点：
预期收益预测难度较大，受主观判断和未来收益不可预测因素的影响较大；
在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产的评估。
市场法
根据可比参照物的公平市场成交价评估
确定比较项目
市场调查,分析整理资料,选定参照物
就比较项目将被评估资产与参照物比较
分析调整差异
主要的差异调整因素:
时间因素
地区因素
功能因素
根据帐面价格和物价指数进行评估
重置成本法
基本公式
重置成本=重置全价 – 有形损耗– 功能性损耗
适用范围
以资产重置、补偿为目的的资产评估
重置全价
复原重置成本 更新重置成本
重置全价估算方法
直接法(也称重置核算法)
功能价值法
物价指数法
统计分析法
规模效益指数法
资产损耗估算方法
有形损耗的估算方法
观察法，也称成新率法
使用年限法
功能性贬值的定量估算
被评估资产功能贬值额＝被评估资产年产品生产成本超支额×按剩余使用年限计算的等额年金折现系数
清算价格法
前提条件
以具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件为依据。
资产以整体或拆零可在市场上快速出售变现。
所卖收入足以补偿因出售资产而附加的支出总额。
适用范围
用于企业破产、抵押、停业清理。
清算价格估算方法
清算价格为在适用清算条件下的现行市价扣除清理费用支出的余额
估算方法
整体评估法
能继续用以经营的资产，可应用现行市价、重置成本或收益现值进行估价。
现行市价折扣法
模拟拍卖法(也称意向询价法)
竞价法
十、先进技术开发应用项目评价
先进技术开发应用项目评价的特点：
具有战略决策性质的多准则决策
定量与定性分析相结合的半结构化决策
强调竞争优势与核心能力的建立与发展
着眼于企业长远目标
重视项目的总体效益与集成效益
间接费用与效益是要考虑的重要因素
组织风险是要考虑的重要因素
投资决策的层次
战略层次的投资决策
战略指高层次的全面计划。理想的战略决策应是根据长期目标需要制定最佳利用资源的全面计划。衡量战略方案的标准是效益，即计划能满足目标要求的程度。
战术层次的投资决策
战术指低层次的专门方案。战术决策围绕战略决策所确定的目标提出和选择实现目标的策略和方案。战术选择的衡量标准是效率，即一项活动能完成使命的程度。
企业实施CIMS的主要目的
缩短交货期（8）
增强市场应变能力（7）
提高产品质量（7）
增强产品开发能力（7）
增强竞争能力 （6）
消除生产瓶颈（6）
提高企业管理水平（5）
开拓国际市场（4）
提高制造柔性（3）

提高生产效率（3）
降低成本费用（3）
扩大生产能力（2）
发挥技术示范作用（2）
培养技术力量（2）
减少流动资金占用（1）
减少占地面积（1）
改善职工劳动条件（1）
增强企业凝聚力（1）
先进技术应用项目效益构成
直接财务效益



战略效益



其它效益
项目投资决策的外部条件变化
企业生存环境和竞争范式发生变化，创新成为竞争的焦点，核心能力成为竞争优势形成的基础；
新经济条件下企业资产结构和成本结构发生变化，无形资产和智力资本成为关键的投入要素、间接费用成为企业成本构成的主要部分。
传统财务分析方法的局限性
注重财务效果，忽视战略效益
注重短期回报，忽视长期目标
注重局部收益，忽视集成效益
注重直接成本，忽视间接费用
注重既定产品，忽视市场变化

用于先进技术应用项目评价，与投资目标和项目特点不完全吻合
项目评价的发展趋势（1）
战略目标在各种评价中得到更充分的体现
企业决策更加强调建立和保持竞争优势、可持续发展等战略目标；
战略性效益的辨识与测度成为项目评价的重要研究内容；
项目评价的内容从经济价值扩展到能力价值，战略性能力的辨识与测度成为组织评价的重要研究内容；
项目评价的发展趋势（2）
与人有关的因素成为评价考虑的重点：
人力资源、管理团队、制度因素和产权因素成为重要的考虑因素
网络和系统的思想被引入评价研究
内部和外部系统环境和网络结构成为项目评价的重要考虑因素；
网络效应和系统集成效益的辨识与测度成为项目评价的重要研究内容；
项目评价的发展趋势（3）
适应变化和管理风险成为项目评价考虑的重要因素
评价的视野从特定的对象（产品、技术、市场、组织等）和环境扩展到对象和环境未来的变化。
应变能力成为项目评价的重要内容；
更加重视风险（经营风险、财务风险、信用风险、组织风险、环境风险等）的辨识、测度、评价和管理。
基于关键成功因素的评价准则
目标： 建立与保持竞争优势
准则：
形成与发展核心能力
缩短交货期
提高产品质量
降低成本
改善服务
增强应变能力
方案
多准则评价的方法论基础 －评价的有效性
概念的操作化定义
多准则决策的目标－准则体系
树形多层目标－准则体系
多准则决策的目标－准则体系
非树形多层目标－准则体系
用于多准则决策的层次分析法
层次分析法（Analytic Hierarchy Process）是可用于处理复杂的社会、政治、经济、技术等决策问题的分析方法。
层次分析法基本过程是：把复杂问题分解成各个组成元素，按支配关系将这些元素分组，形成有序的递阶层次结构，在此基础上通过两两比较的方式判断各层次中诸元素的相对重要性，然后综合这些判断确定诸元素在决策中的权重。
层次分析过程体现了人们决策思维的基本特征，即分解、判断、综合。
层次分析法的基本步骤（1） —建立所研究问题的递阶层次结构

层次分析法的基本步骤（2） — 构造两两比较判断矩阵

判断矩阵赋值
矩阵A中的元素aij反映针对准则Ck ,元素Ai相对于Aj的重要程度.矩阵A是一个互反矩阵, aij >0 , aij =1/aji .
9级标度法:
Ai与Aj同样重要: aij =1 ；aji=1
Ai比Aj稍微重要: aij =3 ；aji= 1/3
Ai比Aj明显重要: aij =5 ；aji= 1/5
Ai比Aj非常重要: aij =7 ；aji= 1/7
Ai比Aj极端重要: aij =9 ；aji= 1/9
层次分析法的基本步骤（3） — 单准则排序
原理：
设针对某一准则，各元素的权重向量为

可以通过求解方程 得到W。
式中 是矩阵的最大特征值。
单准则排序方法
幂乘法
几何平均法
规范列平均法
用于单准则排序的幂乘法

令

依次计算 ，

令 计算

对于给定的精度，若满足
则 即为所求。
矩阵A的最大特征值
用于单准则排序的几何平均法

计算矩阵A各行各个元素的乘积

计算mi的n次方根
对向量 作归一化处理
， 即为所求.
矩阵A的最大特征值:
式中(AW)i 为向量AW的第个元素。
层次分析法的基本步骤（4） — 对判断矩阵进行一致性检验

计算一致性指标
n为判断矩阵的阶数。
计算相对一致性指标
RI 为平均随机一致性指标
通常认为 时，判断矩阵具有满意的一致性
层次分析法的基本步骤（5） — 层次综合排序
在单准则排序的基础上，可计算每一层次中各个元素相对于总目标的综合权重，并进行综合判断一致性检验。
最底层(第h层)元素对于总目标的综合权重向量为：

总层数为 h 的递阶层次结构总的一致性指标、平均随机一致性指标及相对一致性指标分别为：

十一、项目国民经济和社会评价
经济和社会评价(EA)与财务评价(FA)的区别

目标

费用收益识别


费用收益计量
国民经济评价中使用的影子价格
影子价格的数学意义：线性规划的对偶解
确定影子价格的原则
投入品：资源的机会成本
产出品
经济评价中确定影子价格的方法
外贸品：以国际市场价格为参照系
非外贸品：根据国内市场供求情况决定
外贸品的影子价格
投入品
直接进口：CIF＋运费
间接进口：CIF＋运费差




减少出口：FOB＋运费差
产出品
直接出口：FOB－运费
间接出口：FOB－运费差




减少进口：CIF－运费差
非外贸品的影子价格
公共项目费用效益识别与计量
地铁项目可计量的直接效益：
转移运量运输费用节约效益

BF为对应于转移运量的年运输费用节约效益；Co为“无项目”情况下原交通工具的单位运输成本；Dt为转移运量的乘客平均出行距离；Qt为转移运量。

乘客时间节约效益
BTt为第t年乘客交通时间节约效益；Tm为城市快速交通线乘客每次出行平均节约的时间；Qmt为第t年城市快速交通线运量；为基年乘客单位时间价值分布的对数均值；为乘客单位时间价值的年增长率。
公共项目费用效益识别与计量
地铁项目可计量的间接效益：
交通安全经济效益
交通拥挤缓解效益
公交车辆乘客交通时间节约效益
小汽车乘客交通时间节约效益
货运车辆运输费用节约效益
公交车辆运输费用节约效益
沿线土地增值效益
公共项目费用效益识别与计量
地铁项目难以计量的影响：
对城市交通运输网络结构和效益的影响
对居民生活质量的影响
扩大居民的生活空间；增加居民选择住所和工作单位和学校的自由度；方便消费和文化娱乐休闲活动。
对城市经济发展的影响
改变城市人口和社会经济活动的分布，提高效率，改善城市形象，增强城市的吸引力和幅射力，吸引投资。
对城市土地开发利用的影响
对自然和生态环境的影响
其它影响：促进文化、卫生和教育发展，防空等。
社会评价的工作步骤
问题界定
经济、技术描述与预测
社会描述与预测
影响识别
影响分析
影响评价
政策分析
社会评价的问题界定
时间跨度界定
空间范围的界定
项目目标和备选方案界定
制度、法律因素界定
影响领域的界定
政策选择范围的界定
社会评价中的影响识别与分析
影响识别
直接影响（亦称一阶影响）和间接影响（亦称高阶影响）
EPISTLE：环境、心理、制度（政治）、社会、技术、法律、经济
影响分析
产生影响的行为、影响发生源、影响承受对象、受影响的方面
影响发生的时间、空间、频度、概率；影响的强度、扩散速度及重要性
各种影响之间的关系、控制影响的可能性
社会影响评价与政策分析
影响评价
确定评价准则
选择评价尺度
政策分析
政策系统识别：政策域；利益相关者
政策评价标准
有效性、政策效率、公平性、政策弹性、可操作性
公共项目评价的发展趋势
公平原则在公共项目决策中得到更多关注，社会稳定成为决策的重要出发点；
多元化社会利益集团对公共项目决策的影响增强，多元价值判断得到尊重，项目决策向多准则、多层次的公众参与型决策方向发展；
更加强调环境目标和可持续发展；
民间投资成为公共项目建设的重要资金来源，受益者负担成为普遍接受的原则。
十二、公共项目建设的BOT模式
BOT既是一种融资方式，也是一种投资方式。项目融资是BOT的一个阶段。
政府是BOT项目实施过程的主导。政府让渡BOT项目经营权，但拥有终极所有权。政府不干涉项目公司的正常经营，但要参与项目实施过程的组织协调，并对项目服务质量和收费进行监督。
政府与项目公司是经济合同关系，在法律上是平等的经济主体。
BOT以项目为融资主体，项目公司承担债务责任。
项目特许权通常通过规范的竞争性招标来授予。
BOT模式的主要内容
项目公司以同政府签订的“特许权协议”作为项目建设开发和安排融资的基础。
项目公司将特许权协议等权益转让给贷款银团作为抵押，并提供其它信用担保，安排融资。
工程承包商与项目公司签订承包合同进行项目建设，并提供完工担保。
经营公司根据经营协议负责项目运行、维护，获得投资收益并支付贷款本息。
特许经营期结束时将项目移交给政府。
BOT概念模型
BOT的衍生形式
Build-Operate-Transfer (BOT)
Build-Own-Operate (BOO)
Build-Transfer-Operate (BTO)
Build-Lease-Transfer (BLT)
Design-Build-Finance-Operate (DBFO)
Rehabilitate-Operate-Transfer (ROT)
Purchase-Operate-Transfer (POT)
Transfer-Operate-Transfer (TOT)
Build-Own-Operate -Transfer(BOOT)
Finance-Build-Own-Operate -Transfer(FBOOT)
Design-Build-Operate-Transfer (DBOT)
建设－经营－转让
建设－拥有－经营
建设－转让－经营
建设－租赁－转让
设计－建设－融资－经营
改造－经营－转让
购买－经营－转让
转让－经营－转让
建设－拥有－经营－转让
融资－建设－拥有－经营－转让

设计－建设－经营－转让
BOT项目的实施步骤
1. 项目识别
a. 项目识别
b. 确定是否以BOT方式执行
c. 预可行性研究
2. 合同采购
a. 确定采购方式：
公开招标、有限招标、独家谈判等
b. 确定项目建设与运营规则
c. 确定投标资格
d. 研究确定技术参数，准备招标文件
e. 确定投标评价准则
f. 投标者资格预审
g. 邀请投标
BOT项目的实施步骤
3. 有投资意向者投标
a. 组建投资者财团
b. 可行性研究
c. 准备投标文件
4. 选择投资者
a. 对标书进行评价
b. 澄清与调整标书，
进行合同谈判
c. 授项目特许经营权，
签订项目委托协议
5. 项目开发
a. 组建项目公司
特许权协议的基本内容
项目的位置、要求及协议日期
特许权范围及规范
征地、道路及水路权
总投资、财务结构、融资手段和条件
费用结构和支付安排
收费标准和收费安排
工程、建设、采购、运营、养护的标准
特许期结束后项目移交条件和程序
不可抗拒风险的分担
项目时间表和计划
项目的分配、抵押和没收
特许权协议破裂时的权力和责任
争端的解决
BOT项目基本结构
采用BOT模式融资的典型结构
BOT项目主要参与者的目标
政府：
利用外资或民间资金建设公共设施；
引进新技术，改善和提高项目的管理水平；
获得间接的经济效益和社会效益。
项目投资者：
找到新的商业机会，通过提供有竞争力的服务获得满意的利润；
最大限度地减少风险，特别是无法管理的风险。
贷款银行：
保证项目贷款的安全性，能够如期收回贷款本金并获得利息收入。
BOT项目发起人关心的问题
项目的建设成本、工期、特许期限、建成后的运营成本、收费标准及其调整程序和办法；
项目的现金流能否满足偿还债务的要求并为投资者带来满意的投资回报；
政府对BOT项目是否有明确的政策、规则或专门法规，这些政策和法规对项目的影响；
项目所在国的政治经济状况、建设条件及竞争项目的情况，这些因素对项目风险的影响；
政府是否愿意分担项目风险，特别是那些投资者不能控制的风险。
贷款银行关心的问题
项目完工计划和技术目标的可行性，若项目未能按时完工或未达到原设计标准，风险由谁承担；
项目绝大部分建设资金的落实情况；
偿还债务的收入来源是否有可靠，能否保证一部分项目收入用于偿还债务；
贷款担保条件，项目发起人及其它参与者作出的承诺，贷款人拥有多大的追索权；
政府实施项目的决心、实力及对风险分担的态度。
BOT项目合同采购的特点
为了充分发挥投标者的创新能力，招标文件中一般只粗略地列出项目应满足的条件或性能指标；
合同涉及包括项目经营风险的分配等复杂的财务安排问题；
BOT项目招标更重视竞争者的质量而不是数量，一般要进行严格的竞标者资格预审；
评标标准不仅包括投标报价，还包括竞标者提出的一揽子财务计划的吸引力、项目公司的经济实力和经营管理水平等；
要先与中标人进行谈判并签订投资意向书，待进一步考虑和落实未决问题后再签订特许权协议书。
BOT项目合同采购的策略
明确界定项目目标
采购程序要规范、透明、公平
促进竞争
鼓励创新
保护知识产权
争取投资者的信任
及时与公众沟通
尽量减少项目合同采购的费用和时间
合理的项目投资回报率
BOT项目投标人资格预审
相关经验
融资经验
设计经验
建设经验
运营经验
能力
项目组织结构
关键项目成员
财务能力：净资产；信贷限额；其它资金来源
竞标方案评审标准包括的内容
技术方案：
项目设计方案的技术优点；
满足招标要求的程度；
对环境问题的考虑；
项目的质量保证体系。
项目经验：
建议人在项目管理、融资、设计、建设及运行方面的经验；
项目公司的组织及人员构成；
建议的项目管理方式。
财务方案：
建议的融资安排；收费标准与调价方式；
项目特许期，政府投入与收益，利润封顶机制；
对邻近区域土地的利用方案。
竞标方案评审标准包括的内容
资金实力：
建议人的资金实力及相关证据；
对必要的股本金投入所持的态度；
对投资承诺的肯定程度。
风险与收益分配：
对项目融资、设计、建设、运营及维护风险的分析及防范措施；
建议的商务合同中政府与项目建议人之间风险与收益分配的办法；
减少项目成本和风险的创新性建议。
香港隧道项目的评价准则
BOT项目的主要风险
宏观投资环境风险（或称国别风险）
政治风险，主要指国家政局不稳定的风险；
国别商业风险，主要指汇率和利率变动、外汇管制及通货膨胀的风险；
法律和政策变动造成的政府违约风险。
具体项目的风险
开发风险，指项目竞标失败的风险；
工程建设风险，包括项目完工风险和成本超支风险；
运营风险，包括相关设施风险、市场风险、技术风险、供应风险和不可抗力风险。
BOT项目风险管理
风险分配的原则
项目参与各方承担的风险要与期望的收益相匹配；
将特定风险分配给最有能力承担或管理的一方。
控制风险的办法
通过签订协议及合同将各种风险尽可能“锁定”，即合同各方在相应的条款中提供履约承诺和风险担保，使得项目风险在政府与财团之间、债主与股东之间、财团与分包商之间有一个合理的分配，构成整个项目的安全保证框架。
BOT项目风险的分担
政府可承担的风险包括：政治风险、法律与政策变动风险、一部分国别商业风险、一部分不能保险的不可抗力风险、一部分市场风险以及由政府方面的原因造成完工延期和项目费用增加的风险等。
由项目发起人承担的风险通常包括：开发风险、工程建设风险、一部分运营风险、供应风险等。
项目发起人可以通过签定施工进度合同、固定总价合同或交钥匙合同等将部分工程建设风险转移给工程承包商。可以通过签定运营维护合同、锁定价格的供应合同等将部分运营风险风险和供应风险转移给经营公司和供应商。
BOT项目风险分担办法
政治风险
政府担保
政府直接介入
政治风险投保
信用风险
足够的股本金投入
股本资金认购协议
现金流量缺额保证协议
流动资金维持协议
项目融资备用贷款
成本超支基金
金融风险
价格调整协议
市场风险
最低收入担保
竞争性项目限制协议
支持性项目失败担保
合理的销售量预测
价格调整协议
完工风险
完工担保
履约担保
承包商履约保证金
“交钥匙”工程合同
固定总价或目标造价合同
供应合同
BOT项目风险分担办法
运营风险
履约担保
项目管理协议
最低收入担保协议
价格调整协议
竞争性项目限制协议
劳工协议
项目保险
BOT项目的安全框架
主要的担保形式(一)：项目完工担保
由项目投资者作为完工担保人
担保责任
提供超计划追加的资金，否则偿还银行贷款
履行担保义务的方式
当出现建设成本超支时，追加资本金投入
以无担保贷款方式提供准股本资金
履行担保义务的保证措施
在指定帐户存入担保存款或开出的备用信用证
由工程承包商及金融保险机构为担保人
担保形式：投标押金；履约担保；预付款担保；留置资金担保；项目运行担保
主要的担保形式(二)：资金缺额担保
目的：
保证项目正常运行的最低现金流
保护银行的利益，保证贷款回收
担保方式：
在指定帐户存入担保存款或开出的备用信用证
在资金管理上建立留置基金
投资者提供最小现金流担保
主要的担保形式(三)：长期市场合约
或取或付合同（Take-or-Pay Agreement）
买方无论提货（使用）与否均须付款，是一种长期的无条件购买协议。
且买且付合同（Take-and-Pay Agreement）
卖方只要能提供产品或服务，买方应按合同购买，买方在取得产品或服务时付款。
或供或付合同（Supply-or-Pay Agreement）
供货方保证按合同供应所需材料、能源等，否则应支付从其它渠道购买所需的资金。
投资人担保的几种形式
融资追索责任在项目不同阶段的表现形式
深圳沙角B电厂的投资结构
深圳沙角B电厂项目的融资结构
深圳沙角B电厂项目的信用保证结构
电力购买协议
A方按约定价格购买确定的最低数量的发电量，排除了项目的主要市场风险。
煤炭供应协议
A方按约定价格提供发电所需的全部煤炭，排除了项目的能源供应风险以及生产成本超支风险的主要部分。
第三方为A方的电力购买协议和煤炭供应协议所提供的担保
地方政府为上述三项安排所出具的支持信
由“交钥匙”工程建设合约以及担保银行的履约担保构成的项目完工担保
保险公司安排的项目保险
马亚西亚南北高速公路项目融资结构
马亚西亚南北高速公路特许权合约的主要内容
项目公司承建513公里的高速公路，在 30年内负责经营和维护，并按商定的收费方式收取公路使用费；
项目公司负责安排项目建设所需资金，政府为项目提供总额为1.65亿马来西亚元（6000万美元）的从属性备用贷款；
政府将已建好的316公里和尚未完工的55公里高速公路的经营权益在特许经营期间转让给项目公司，但项目公司须根据合约续建尚未完成的55公里路段；
政府向项目公司提供最低公路使用费收入担保，如果因交通流量不足公路使用费收入低于合约规定的水平，政府负责向项目公司支付其差额部分；
特许权合约的到期日，项目公司将无偿地将南北高速公路的所有权转让给马来西亚政府。
英法海峡隧道项目结构
英法海峡隧道项目的资金来源
英法海峡隧道项目的特许条件
政府对发起人提出的条件是：
政府不为贷款作担保
项目所需资金全部以有限追索权的方式由私营团体筹集，交项目公司使用，债务用项目收益来偿还；
发起人必须筹集占投资总额20％（17.2亿美元）以上的股本资金。
政府给欧洲隧道公司以充分的商务自主权，包括自主地确定其费率。并提供了 “无二次设施”的担保，承诺33年内不建设第二个横跨海峡的连结设施。
项目特许期55年（包括7年施工期），是目前世界上特许期最长的BOT项目。
某水厂BOT项目的组织结构
来宾B电厂BOT项目结构
BOT项目的投资回报率
通常认为，投资回报率应比借款利率高8-10％ 。英吉利海峡隧道的投资回报率为10％～20％；马来西亚高速公路的投资回报率为12％～17％；泰国曼谷二期高速公路预期的股本投资回报率第一个10年为3％，而在整个特许期内为21％ 。
一般做法是：政府先委托咨询评估机构对项目进行可行性研究，提出制定收费标准的具体方案。政府根据方案进行招标，由投标者提出自己的收费标准和预期投资回报率。项目建成后，如果实际运行中投资回报率超过中标者与政府商定的预期投资回报率，高出部分的利润就要由政府和投资者分享。
项目融资文件
写明贷款条件、保护条款等的基本融资协议；
担保文件；
项目贷款人和担保权益托管人之间的信托协议或共同贷款人协议；
安慰信和其它支持文件；
当借款不是唯一或第一筹资来源时，应包括发行债券、商业票据、股票承销报价等融资文件；
可能涉及某些贷款人或第三方的附加融资文件。
融资协议必须包括的主要条款
融资金额和目的；
利率和还本付息计划；
安排、代理佣金和费用；
贷款前提条件：
对向借款人或其它有关方追索的限制；
对现金流量的专门使用；
成本补偿、利率选择、市场干扰、标准货币等保护性条款；
能力、责任等陈述和保证；
项目标准和项目执行约定；
还款能力系数和其它融资契约；
对借款、分红和资产处理等的限制性条款；
违约事件处理；
项目的竣工，转换和放弃；
融资信息和项目信息报告以及监督机制；
从收益帐户划出资金的机制，监管帐户；
代理条款，支付机制，银行间的协调和收入分配；
委托和转让条款；
项目融资可能涉及的担保抵押文件
土地、建筑物和其它固定资产设押；
动产、帐面债务和产品的设押；
建设合同、承包商和供货商的履约保函、许可证和合资合同等的权益转让；
项目保险和经纪人的保证的权益转让；
销售合同、使用或收费合同、项目资产收益和经营收入的权益转让；
长期供货合同的权益转让，
项目管理、技术支持和咨询合同的权益转让；
项目公司股票及股息的设押；
各种设押和委托下产生的有关担保文件。
项目融资可能涉及其它文件
各项政府特许、批准文件；
关于土地所有权的文件；
项目发起人间的合资文件；
股东协议；
项目公司的组织文件；
项目管理文件和技术顾问合同；
项目建设文件和分包合同；
承包商和分包商的履约保函和预付款保函；

项目的各种保险文件；
供货合同；
销售合同；
使用合同；
技术和运营许可证；
计划和环境部门的批准书；
基础设施供应合同；
运输合同；
发起人的其它融资合同

项目投资决策(ppt)