运营思路报告(ppt)
报告思路
我们目前要解决的问题
我们要解决的不是上述问题中的单独的某个或某几个问题，上述所有问题都是我们不得不解决的问题！
但决定项目成败，直接影响建筑设计的问题才是我们目前要解决的问题！
谁来消费？
为什么来消费？
什么商家来经营？
商家都经营些什么？
档次如何？
业态搭配如何？

消费者的消费能力比较高，需求呈现多样化；
消费场所集中，但参差不齐，比较杂乱；
目前的商业业态种类比较齐全；
日常用品（包括大件家电）的采购可以在本区域内解决，但高端的非必需消费品的采购多在市区完成；

卖场已经比较发达，而且也比较完善；
长冲“步行街”，只能算是商业比较集中的街；
永利购物中心想什么都卖，但现实结果是什么都卖不好；
开宁的商业内街也只开了一半，但苏果的人气绝非虚名；
麦当劳、肯德鸡们的进驻，大厂的商业前景已经勿需多做说明。

大厂商业什么最缺？
购买力？
缺卖场？
缺百货？
缺高档次？
缺商业运营？
大厂商业什么最缺？
在大厂，只有买东西的地方，没有逛街的地方！
体验经济已经席卷全球

项目地块分析（优势）
核心区域，地段优越，沿街面长；
控规不很严格，可发挥空间大；

项目地块分析（劣势）
项目基地面积比较小，可操作空间有限；
周边的项目尤其是华润苏果进驻的开宁钻石星城已经形成一个人气聚集点；
项目地块分析
综合分析我们的项目，可以得出：
一个优劣势并存的项目；
一个优势大于劣势的项目；
一个充满智慧挑战的项目；
一个能成为大厂商业巨舰的项目；
一个需精心规划仔细打磨的项目；
一个可以成就财富梦想的好项目。

项目属性定位
商业类型定位
商业类型一般由以下几类形式：
□ 购物消费类：
综合百货
大型超市
专业市场
步行街
店中店[内街铺]

商业类型定位
□ 休闲娱乐类：
餐饮店[中西餐/咖啡吧等]
娱乐城[KTV/酒吧/游艺等]
休闲中心[美容/健身等]

商业类型定位
□ 那么适合我们项目的商业类型：

是纯购物类？还是休闲娱乐类？

是做百货？大型超市？步行街？店中店？还是专业市场？

商业类型定位
各类型商业的利弊分析表：

商业类型定位
对于各形态评价的理由
1）放弃百货的理由：
百货在当地区域市场确实很少，而当地人的收入与消费力是足以支撑百货的介入的，但由于大厂距离南京很近，且交通发达，受到南京市区商圈的辐射影响太大，目前人们对百货的消费习惯还是集中于南京，永利购物中心目前经营不好在某些程度上也能说明问题，另外大的百货的入驻对实现商业销售与出租的经济价值是不高的。
2）放弃大型超市的理由：
周边华润苏果体量较大，能够满足周边社区的生活消费所需，引进同类 超市的可能性不大。
3）放弃步行街的理由：
纯户外步行街对用地规划要求较高，本项目考虑住宅与商业的结合，考虑容积率问题，规划步行街不现实。
商业类型定位
对于各形态评价的理由
4）选择店中店内街铺形式的理由：
店中店内街形式的商业由于规划设计要求不高，在住宅底商中的应用比较常见，且周边类似物业的招商与销售情况较好，市场已验证这类形态比较成熟，另外对于本项目而言，对外沿街面可作为商业门面，内部形成内街规划，这种形式的商业价值也会较高。

5）选择娱乐类或专业市场的理由：
凡是商业，对于越高楼层其商业价值与招商销售难度都比较大，而本案为了综合指标考虑， 商业部分要做到3层，而专业市场或娱乐城对于楼层的抗性较弱，且经过其他因素的综合评价，这里认为可以考虑。
商业类型定位
根据以上分析，对本项目商业形式的初步定位方向为：
A方案：店中店[内街铺]+休闲娱乐中心
B方案：店中店[内街铺]+专业市场
这里倾向于A方案，但仍需根据再度的市场研究与资源判断来决定。
商业业态定位
大厂地区的现有的商业形态丰富，业种齐全，基本能满足当地人的日常生活消费需求，而本项目位于大厂的区域商圈中心，作为商圈性商业必须要对外区域人群产生辐射吸引力，若以业种齐全的综合性购物内街定位，则在规模与特色性方面缺乏竞争力，而以1-3个特色主题的业态定位，打造具有主题特色的店中店，必将区别现有商业环境，开辟新的市场。

商业业态定位
□ 业态的选择
目前大厂地区热门的商业业态有：
服饰、鞋帽、日用品、数码电器以及干洗、美发等日常生活消费类比较多；

稀缺的商业业态有：
时尚饰品、流行服饰、小工艺品、特色小餐饮、KTV娱乐、茶餐吧等等。

商业业态定位

目前，大厂地区的商业仍然处于传统的基本生活业态为主，而缺乏真正值得“逛、体验、消遣、游玩、消费”的具有特色主题的商业集中区，在大厂工作生活的青年群在当地也找不到适合的地方来逛街/消费，除非到南京城区，因此结合本项目打造主题特色的定位思想，根据差异化与同类化定位的基本策略本项目的商业业态可选择：
品牌服饰、时尚饰品、流行服饰、特色小餐饮、茶餐吧、KTV等


商业业态定位

通过以上各类业态的选择与组合，把本案打造为当地首个具有时尚/流行/炫动类主题特色的商业区，以特色的主题氛围、优良的商业硬件、舒适的购物环境以及合理的空间设计等来提升项目的商业竞争力。
经营模式定位

在商业物业项目的开发中，为了顺利实现商业物业的销售或者出租，必须考虑商业后期经营与管理模式，同时对于确定项目的租售模式起到关键作用。

经营模式定位
经营模式的两种方式


经营模式定位
本项目特色主题街区的商业形态，必将面临零散的经营户，经营模式必须要符合以下2点：

1要保证商业主题规划与经营的统一性，符合业态规划要求，保持后期持续旺热；
2满足开发商的资金战略需求，确保回款迅速，并最大化实现商业利润。

经营模式定位
经营模式建议：
成立商业管理部，对经营户统一管理
商户自主经营，并服从统一管理：业主或经营者的经营类别/项目必须服从统一规划，开业经营服从统一管理，对于业主提前签订服从管理保证书。
业主自主获取租金收益，经营者自主获取经营收益，统一交纳管理费。

经营模式定位
 租售模式建议：
为了保证开发商的资金回笼需求，本项目商铺统一对外出售，但由于主力店招商需求，为了后期更好的经营管理，自己保留部分物业。
而目前由于国家政策限制，销售产权统一返租的模式不好落实，因此原则上消费者购买物业后自主招商或自主经营，但在实际操作中，我们必须提前招商，这样带租约销售会给投资者更多的收益保障，也会解决商业的统一规划问题。
客户群定位
项目客群定位
项目客群定位
消费者
大厂区域人群，以20-35岁的青年人群为主。
经营者
南京及周边地区各类商业商家。
投资者
大厂乃至南京地区的投资客及自营商家。

以上将在深入市场调研后有详细定位阐述。
项目产品思路发散
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