康润园项目广告计划(ppt)
康润园项目广告计划 （拟案）
卓越形象品牌传播事业机构
2001年7月
项目背景
康润园-城南又一座新型小区；
建筑面积约5万平米，以多层为主要楼群；
户型多为中大套，定位人群以三口之家为主；
销售价格2400元/平方米起。
市场背景
房地产市场进入了“零售时代”，市民对住房的选择由被动变为主动，选择的视野变得更为开阔；
目前楼盘的同质化程度越来越高，且价格超出工薪老百姓的能力承受范围；
受去年房市火爆的副作用影响， 2001上半年，整体市场呈现疲软；
2001年下半年的竞争是板块竞争。这是市场细分的结果，也是南京房地产市场不断成熟的标志。
消费趋势
按揭贷款、分期付款被越来越多人接受，购买的门槛降低
购买人群趋向新建家庭，以26—35岁为主
40岁以上的消费者不愿意离开生活多年的环境
100平米上下的购买意向占到47%
装修房将成为市场发展方向

注意：经过几年来楼市的概念炒作，消费者的消费观念已趋于成熟与理智，更注重楼盘本身的品质，从地段、户型、外立面、环境到配套设施、物业管理等。
竞争分析
康益房产的康盛花园第四期准现房已开盘，位于雨花台风景区南大门。其中多层 2800元起售、电梯小高层3200元起售
仁恒房产的翠竹园九月份开盘，小高层3500元起售，靠莲花湖，有小山，会大做小区景观
与多层相比，小高层品质高、有电梯、风景较好、小区绿化面积更多；与高层相比，它价格适中、人口密度低。小高层在未来会成趋势
竞争对手价格偏高，交通不便，升值能力较弱
附近的龙福山庄的二期销售已接近尾声


项目分析
优势：
未来地铁的开通
政府对该地区的投资规划（道路拓宽，公园、市民广场的建立）
小区周围的绿色环境（背依青山，清新空气）
时达的装修服务（个性设计，菜单服务）
项目分析
劣势：
小区的生活配套设施不全（教育、医疗、邮政、金融等）
社区狭长，出入不便
东西朝向，不利采光
住户室外景观不好
目前周边环境较差
问题
单一的地铁利益不足以支持整个楼盘。规划虽好，毕竟是3年以后的事情。
康润园的目标（定位？？）
康润园成为公司上班一族的理想家业居所


三 个月完成8号楼的销售工作。

外在表现
广告要解决的问题（消费者认识）
地理位置远
价格偏高
交通和环境不够理想
提出一种新的城市空间理念
购买目的
购买第一考虑因素
购买人群
30岁上下，大专以上的购房者已形成了消费主力，买房欲望强烈，
2500元的价格最能打动他们，购房考虑的因素依次是价格、交通、环境、套型 、配套等
核心的广告理念
宁静与繁华只有5分钟的距离

全新空间；精装生活

目标消费者描述
26-35岁新建家庭
男性为主
大专以上学历
公司上班一族
3000-5000元/月（家庭）
特性：比较强调家庭的个性化；对未来的生活充满憧憬，有长远眼光；由于工作和生活方式的因素，对交通的要求较高；经济承受能力有限，对房产的价格比较敏感
广告策略
引导期：先入为主，突出楼盘的第一卖点-地铁。就此让消费者将康润园与地铁紧密连接。
强销期：康润园的“精装修入住”提升为新的卖点。环境（规划、青山、公园、商场）的推广全面展开。地铁作为宣传中的标准配件。
延续期：提出升值观念， 让消费者相信自己正在做出明智的选择。
准备期（30工作日）
设计康润园的VI系统，使其具备个性鲜明、容易记忆的视觉表现。（售楼书、合约书、预定单、价格表、会客记录表等）
根据楼盘的开市时间，完善各种宣传准备（现场横幅、样板房装饰、售楼中心布置等）

引导期（15天）：
以报纸为主要主要媒体，配合户外看板，推出楼盘与地铁概念。
报纸媒体选择扬子晚报、现代快报、金陵晚报为主打媒体，以半版（整版）形式强势推出。吸引消费者关注度，并能针对地铁的利益留下康润园的深刻印象。
在户外看板方面，注重选择地铁沿线的交通要道。同时在路线较长的公交路线上考虑车身广告。
针对地铁的卖点，组织相关的材料或数据，进行有奖知识问答，并在一些专栏上介绍地铁改变城市的案例等。
在城南及城中派发宣传品，传递楼盘信息，以回收效果
强销期（45天）
媒体的全部展开，将康润园“精装修 免烦恼”作为重点利益点推出。地铁开通作为宣传的标准配件。
该阶段的的重点工作是提供充足的利益，集中媒体攻势，迅速完成消费者的接受过程。
媒体选择上，报纸依然是主要手段。策略转为双通密集开路，小幅松散跟进。
1分钟电视专题和广播作为媒体补充，利用电波媒体的强制性和展示力促进消费者认知。
并通过形象包装弥补楼盘外立面设计、景观设计等。
延续期
根据强销期的市场反映和康润园的运作周期，延续期的工作可以分为两个方向
（A）承续上阶段的良好态势，将对外售价上涨，造成主观升值。并就规划的蓝图提出康润园升值（保值）的概念。在促使决策加快的同时，为下一阶段的旺销作铺垫。

（B）调整姿态，放缓媒体攻势。利用软文、栏目合作、DM、广播等手段转向持效性渗透。
创意展示A

创意展示C
创意展示D
执行方案A--回家（康润园）怎么走
导入阶段
目的：吸引消费者关注度，提出康润园的核心利益
时间：上市开盘前一周
内容：在报纸上只出现康润园楼盘的外景图和一句问话“回家{康润园）怎么走”采取有奖问答的方式，唤起消费者对康润园的注意。要求消费者回答出时间和交通方式，采用抽奖选取10位最接近理想答案的消费者，获取奖品和购房折扣（可转让）。
执行方案B--新城市空间
开盘阶段
目的：揭示康润园的卖点
时间：开盘当日
内容：揭示上周提出的问题答案，回家坐地铁。并将楼盘的具体情况阐述，由此拉开康润园开盘的序幕，将地铁作为康润园在消费者心中作为第一联想。
执行方案C--菜单装修工程
强销阶段
目的：将第二卖点推出
时间：开盘后10日左右
形式：主要街道条幅/硬性广告/软文
内容：将用户家庭装修的最大烦恼点出，获得共鸣。该活动推出“看样板、点菜单”工程，凡是预约者都可以乘坐康润园的专线小巴，去现场听取介绍。现场定房者还可以获得装修的一定优惠。（注意现场一对一服务）
执行方案D--“新世纪 新南京”
强销阶段
目的：解决消费者对现有环境的不满
时间：开盘后30日左右
形式：报纸专刊/软文/图片展览/硬性广告
内容：对比南京的河西、月牙湖、江宁等地的几年发展，印证经济发展给南京带来的变化，同时提出小行地区的政府规划，以及地铁的通行将为小行带来的巨大变化。给予消费者对未来的充足信心，展示康润园的升值动力。
方案计划表
需要的支持
样板房建造
清理美化工地现场
现场接待中心搭建，以及气氛营造
施工现场的垂挂条幅、气球条幅等标识物
围墙外体的美化
售楼人员的统一培训


以上思考 敬请指正
谢 谢！

康润园项目广告计划(ppt)