北京别墅市场研究
一、 北京别墅总论

据天朗网的数据，北京目前已有别墅项目138个，其中有销售许可证的纯别墅及含有别墅的综合项目（低密度住宅项目）共有96个（戴得梁行数据）。从其地域分布来看，昌平23个，朝阳22个，海淀10个，怀柔3个，密云2个，顺义20个，大兴4个，丰台6个，通州6个。其中昌平、顺义、朝阳、海淀集中了全市78％的别墅项目，昌平和顺义两区别墅项目共有项目43个，占全市的45％。
全市别墅总建筑面积超过1093万平方米，均价从2100～26051元/平方米不等，全市的平均价格约8339元/平方米。北京别墅大多沿高速或快速道路为主，主要按方位分为以下几个片区：
北部： 东北的京顺路、机场高速沿线
潮白河、马坡
怀柔、密云
正北的立汤路沿线
西北的京昌高速路沿线
西北的香山、西山沿线
南部： 丰台
大兴，其中又可分为亦庄北京经济技术开发区，京开高速沿线。
东部： 大致位于通州区，沿京哈高速公路

项目开发数量 总开发规模 平均价格元/M2 2000年后开盘项目占本区全部项目的比例
个数 占全市比例 总规模
万m2 占全市的比例 平均价格元/m2 与全市均价的关系
北部 77 80.30% 643 59% 9952 高19％ 34%
南部 10 10.40% 299.8 27% 6171 低26％ 70%
东部 9 9.30% 150 14% 5754 低31％ 44%
戴德梁行数据

二、北京别墅市场发展阶段
（一） 总论
以下的阶段主要按照开发时间进行划分。
第一阶段：1992年，北京第一个别墅项目—丽京花园别墅在北京市场推出，售价为2400美元/平方米，创下了当时居住物业的天价。由于其投资回报率高，吸引了众多的海内外投资商，引发了1992、1993年的别墅开发热潮。1994年是别墅发展的高峰期，仅北京东北部就有15个项目进入预售和销售。
1992年的较有影响的项目品为丽京花园、玫瑰园，93年为八仙别墅一期，94年为龙城花园。

第二阶段：由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1996、1997年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度。1998年、1999年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到亚洲金融危机影响，别墅需求明显收缩，别墅交易市场保持平淡。
95年的较有影响的项目为香江花园、碧水庄园一期、龙苑一期、八仙二期等
96年的较有影响的项目为北京名都园、丽斯一期、紫玉山庄等
98年的较有影响的项目为莱蒙湖、北京嘉浩国际商住别墅城等

第三阶段：2000年上半年，碧水庄园二期、玫瑰园三期、橘郡的热销，TOWNHOUSE风行一时，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起人们的关注。
新开发项目在物业类型上表现以下几个特征:
1、 在北部的京昌、立汤、京顺、马坡等传统的别墅开发区继续开发以单体、联体别墅为主的高档别墅。但其中又有一些不同，
京昌路沿线新开发的许多项目为前期知名项目的二期、三期。京昌高速沿线的项目价格集中于11000～16000元/平方米，新开发的项目普遍比老项目的档次更高，容积率更低，价格也更高。
立汤路中的橘郡以19000元/平方米的价格成为内销房中价格最高，销售最快的项目，其市场运作的方式是极为成功的。
京顺路、机场高速沿线则因为位置的优越，到达CBD的交通时间较短，出现了项目综合开发的趋势，致使容积率增加，以最近开发的丽高王府为例，从别墅到小高层公寓，几乎包涵了各种物业类型。
2、 近城区在开发大量的以TOWNHOUSE为主的综合项目，可以称之为经济型别墅，这些区域距离市中心均不太远，交通方便，价格集中在7000～13000元/平方米。

其中以高档独立别墅为主，影响力较大的项目为碧水庄园三期、橘郡一、二期、玫瑰园三期、国际使馆村等
以TOWNHOUSE为主，影响力较大的项目为一栋洋房、康城、雪梨澳乡等。

（二）高档别墅特征的比较分析
因为在比较分析中，重点是分析北京2000年以后开发的高档别墅出现了哪些新的发展趋势，因此在分析过程中将第一阶段和第二阶段合在一起，作为2000年以前的项目进行研究。
TOWNHOUSE项目作为2000年以后新兴的物业类型，无可比对象，需要独立进行分析。
 2000年以前的典型高档别墅总结表
别墅栋数 占地亩 建筑面积
万M2 容积率 绿化率 户型面积 售价
92丽京花园 151（别墅量） 340 10 0.44 66％ 265～320 ＄2400原/1000现（精装）
92玫瑰园一期 186 218 5.8 0.4 70％ 233～500 8400起/9500均（精装）
93八仙别墅一、二期 400 1000 15 0.22 40％ 180～1000 6000
94龙城花园 140 1000 17 50％ 12000
95香江花园 447 700 12.5 0.38估 55％ 226～451 ＄3000（精装）
95碧水一期 238 400 8.26 0.31 70％ 277～322 9877毛坯
95龙苑一期 231 372 50％ 341～886 ＄1600
96北京名都园 500有公寓 240 10.3 0.65 30％ 280～725 ＄1500（精装）
96丽斯一期
79（1）
109（2） 240共 2.48（1）
3.75（2） 0.39共 50％ 275～588 ＄1400/＄1100起（精装）
96紫玉山庄 180 1000 14.6 0.33 80％ 120～600 ＄3000
98莱蒙湖 231（纯别墅量） 241共 9.89（共） 0.48 60％ 274～653 ＄1600联排/2000独立（精装）
98北京嘉浩别墅城
855 1380 30 0.33 40％ 215～1800 ＄2300
总计 3638 6920 144.4 0.32
备注 除去个别公寓比例较大的楼盘，平均户型面积在307平方米左右，55％绿化率，0.32的容积率



 小结：
1、 类型及分布
以独立别墅为主，双拼、联排为辅。其中位于东北的京顺路、机场高速、顺义一带的有7个，西北京昌高速、立汤路沿线的有5个。

2、 规模
这12个项目的总规模为144.4万平方米，总套数为3638套，其中除嘉浩以外，其它项目的销售已经基本结束。按嘉浩50％的销售率，其它项目90％的销售率计算，总量为3000套，再加上50％的未知量，在1992～1999的八年间有超过4500套的高档别墅得到消化，平均每年消化562套，按平均户型307平方米计算，每年高档别墅的销售量超过17.27万平方米。

3、 容积率及绿化率
上述项目的平均容积率为0.32，绿化率达到55％。

4、 价格
上述12个项目除去八仙别墅（价格较低）的平均售价达到了15400元/平方米。

5、 主力面积及总价
平均每户面积达到307平方米，平均总价达到472.8万元。

 2000年以后典型高档别墅项目总结表
项目名称 位置 价格(元/M2) 套数 规模万M2 占地万M2 绿化率 容积率 主力户型（M2） 总价 私家花园 开盘时间
八仙别墅3期（毛） 立汤路沿线 6500 100 4 20 50% 0.22 258～550 168～358 300～600 2002.3
橘郡2期（装） 立汤路沿线 18000 56 3 10 50% 0.3 300～500 570～950 670~1400 2001.10
翠湖花园（装） 京昌路沿线 11000 156 4.6 16 60% 0.28 186~420 197~460 220~1000 2000.8
碧水庄园2期（毛） 京昌路沿线 15500 104～106 4.8 34.2 80% 0.13 357～660 554～1200 1700~4500 2000.6
玫瑰园3期（装） 京昌路沿线 16600 200 4.17 11.9 71% 0.35 400～800 664～1300 500~3000 2001.7
丽斯花园2期（装） 京顺路沿线 11620 109 3.5 9.8 50% 0.35 300～550 420～760 400 2000.12
国际使馆村（装） 通州京哈高速沿线 9924 140 6 30 70% 0.2 300～600 300～600 1400~3500 2001.8
总计 867 30.07 131.9
平均 12700 4.3 18.8 62% 0.26 346.8 472

 2000年以后的高档别墅特点总结
1、 类型及分布
以单体别墅为主，辅以双拼别墅，比较纯粹。以上项目位于立汤路沿线的有2个，京昌高速路沿线的3个，京顺路沿线的1个，位于通州京哈高速的1个。
类型及分布大体与2000年以前相同，区别在于京顺路沿线的项目有所减少，东部开始出现了高档项目。也就是说，北京的高档别墅开始有分散的趋势。

2、 规模
以上别墅累计的规模为30万平方米，共867套（有销售证的）。

3、 容积率及绿化率
上述项目的平均容积率为0.26，绿化率为62％，与2000年以前项目的0.32的容积率，55％的绿化率比较，容积率有所降低，绿化率有所提高，也就是说高档别墅在环境的营造上和居住品质的提高上较以往的项目有了较大的改进。

4、 价格
以上7个别墅的价格平均售价达到了1.27万/平方米，较2000年以前的高档别墅项目的1.56万/平方米有所减少，但这应该是别墅市场发展进入正轨以后比较理性的价格。而且不少别墅项目因为产品品质的提高或市场运作的成功而导致销售价格大幅增加，如碧水庄园的价格从一期的9980元/平方米到二期的15500元/平方米；橘郡的价格从一期的7500元/平方米（独立）飙升到二期的18000元/平方米（独立）。

5、 主力户型及其总价
以上高档别墅的户型面积基本在300平方米以上，户均面积达到346.8平方米，较2000年以前别墅项目的307平方米有了较大幅度的增长，平均总价达到440万元，较2000年以前的472.8万元下浮不多。也就是说，虽然单价有所下降，但是由于户型面积的增加，致使总价下降幅度不大，也说明，在国内购买者增加的前提下，消费者的购买力仍然很强。
资料来源：天朗网、中国别墅网、戴德梁行调查、企发部调查
（三）TOWNHOUSE项目的市场分析
方位 项目 位置 交通 总规模（万M2） 在售规模（万M2） 套数 容积率 绿化率 均价元/ M2 户型M2 主力户型总价万 开盘时间
东及东南 一栋洋房 亦庄 五环、京津塘 15.2 7 625 0.61 54.60% 6400 180-315 96-132 2001.5
金地格林小镇 亦庄 五环、京津塘 31 20 260 1.25 37.50% 6400 200-250 140-160 2002.5
康城 通州 京通快速、京沈高速 100 14 578 0.58 54.00% 5800 180-330 118-148 2001.12
慧谷根园 朝阳 五环、机场高速 5.5 5.5 224 0.75 36.00% 9000 260-420 170-360 2001.5
总计 151.7 46.5 1603 0.68 51.60% 6900
北 时代庄园 朝阳 五环、地铁五号线 26.6 13.6 557 0.78 45.00% 6800 157-260 102-150 2001.7
亚运新新家园 朝阳 五环、地铁五号线 30 6 172 0.67 67.00% 13000 354-500 304-480 2001.11
雪梨澳乡 海淀 京昌高速 14 4 174 0.47 59.00% 9800 168-240 148-211 2001.8
总计 70.6 23.6 903 0.64 58.00% 9867
南 未来假日花园 丰台 四环 16 11 358 0.8 55.00% 5100 250-350 128-179 2001.5
加来小镇棉花城 丰台 四环 45.92 9 265 0.8 40.00% 6000 176-280 110-165 2001.4
月桂庄园 大兴 五环、京开高速 9.2 9.2 160 0.86 54.00% 4800 192-250 96-120 2001.8
翡翠城 大兴 五环、京开高速 130 6 161 1.1 45.00% 6900 200-230 138-159 2002.5
丽园国际文化社区 大兴 五环、京开高速 26.4 7 81 0.83 55.00% 5000 200-270 320-370 96-130 176-203 2001.9
总计 227.52 42.2 1025 0.95 46.00% 5460
总计 449.82 112.3 3531 0.78 51.00% 7409
戴德梁行调查数据

1、 方位及交通
作为新兴的产品，以上以TOWNHOUSE为主的项目都是在2001年以后开盘的，主要分布在北京的东、东南、北、南部。除了未来假日花园以外，主要集中在城市的五环周边，周边有高速路或快速路，能够比较快捷（20～30分钟）的到达城市三环附近（工作区域），所以大多数都可作为第一居所。

2、 规模普遍较大
大多项目的规模都在15万平方米以上，个别达到100万平方米，都有一定的规模优势。
上述12个项目的总规模达到449.82万平方米，共有3531套，目前已开发112.3万平方米，占总规模的1/4，未来几年仅上述项目还将提供337.52万平方米的TOWNHOUSE。

3、 容积率及绿化率
上述项目综合性较强，除TOWNHOUSE以外，还有一定量的公寓。除去容积率较高的金地格林小镇和翡翠城，其它项目的平均容积率为0.71。其中南部项目的容积率最高。如果以东部和北部比较纯粹的TOWNHOUSE项目来计算，北京典型的TOWNHOUSE项目的容积率应该在0.65左右。
TOWNHOUSE项目对环境的营造上是比较重视的，平均绿化率达到50％以上。

4、 价格
上述项目的平均售价为7409元/平方米。
北部的价格最高，其主要原因是位于亚运村边缘，离城市成熟区域较近，地价较高。此外容积率较低、绿化率较高，价格自然较高。

5、 主力户型及总价
东部和北部主力户型基本都在160-250平方米左右，集中在200平方米左右，总价在100-200万左右，集中在150万左右。
南部的主力户型较大，集中在200-300平方米左右。但因为南部的价格较低，所以总价也控制在100-180万，集中在150万左右。
所以，它们的主力客户群是比较一致的，购买力在100-200万，户型在150-250平方米。
资料来源：戴德梁行调查数据、东方怡华调查数据

（四）别墅市场未来发展趋势预测
1、 类型及分布
北京的北部地带因为风景优美，交通便捷，距离城市成熟区域（CBD/亚运村/中关村）近，消费者认可度高，所以仍将成为北京高档别墅集中开发的地段。局部五环以内以及其它交通极为便捷的项目，由于追求高收益，也会以TOWNHOUSE为主。
东部近城区的位置主要以开发TOWNHOUSE等经济型别墅为主，局部沿温榆河的地区，因为环境优美，也具备开发高档别墅的条件。因为离CBD较近，其价格在TOWNHOUSE中也相应较高。
南部近城区的位置，因为不具备环境的优势，主要还是以低价的TOWNHOUSE开发为主。

2、 高档别墅的发展趋势
通过比较可以发现，高档别墅的容积率在下降，目前高档别墅的平均容积率已经降低到0.26。绿化率在增加，平均绿化率达到62％。户型有变大的趋势，高档别墅的户均面积由300增加到350平方米。
总体来看，平均单价在下降，主要原因是由于以前外销房的价格偏高，而北京已经在近期采取了内、外销合一，使得市场价格重新回归到一个比较理性的范围，但由于目前有高额的租金支持和高出租率支持，北京的别墅价格依然保持在一个较高的水平上。
租赁市场的活跃是支撑豪宅价格的重要支柱。现在北京高档市场投资回报率大概在8%到10%左右，而香港房地产投资回报率在5%左右。戴德梁行住宅部董事萧政国提供的资料显示，2002年第三季度，北京高档住宅的平均售价比上一季度微降0.28%，达1415美元／平方米；高档公寓的平均空置率由上一季度的24.18%降为22.37%，高档别墅平均空置率由上一季度的18.45%降为13.18%。2002年第三季度高档公寓的平均租金维持在20.3～20.5美元/月/平方米之间，高档别墅的平均租金仍为21.4～21.6美元/月/平方米。但是由于整个世界经济不景气，各个跨国公司紧缩开支，此外从2002年9月1日起正式实施的内、外销并轨政策将会对未来市场产生影响，开发商将更加注重提高产品的品质和服务水平，以减少客户目标的流失，同时预计未来高档住宅的租售价格可能有所下调。
此外从京昌路几个高档项目如碧水庄园、玫瑰园的发展来看，随着产品品质的提升，其产品的销售价格可以得到迅速的上升。 3、建筑风格
北京别墅市场建筑风格鲜明的不多，其中有两类风格比较明显。一类是以碧水庄园、橘郡为代表的号称以北美风格为主，辅以部分现代元素的建筑风格，这种建筑风格多出现在高价位的别墅项目中
北京别墅市场研究