房地产开发经营概述
房地产开发经营概述 1 §1 房地产及房地产业 一、房地产 1.定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备 等住区环境）。 2.房地产的特点 房地不可分割性、不可移动性（地理位置的固定性）、市场区域性明显、社会经济位置 的可变性、保值增值性、生产使用周期的长期性、差异性、土地资源的稀缺性、消费与 投资双重性、使用的社会性。 二、房地产业 房地产业是指从事房地产开发建设、经营管理和修缮服务等业务活动的部门经济行 业。其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。 房地产业可细分为： 房地产业的特征： 1. 基础性 2. 先导性 3. 关联性 4. 地域性 5. 周期性 6. 高回报、高风险性 7. 对金融业的依赖性 三、房地产商品的种类 1.土地商品的种类 生地：未经开发 熟地：经“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整） 2.房屋商品的种类 2 §2 我国房地产业发展历程 我国房地产发展历程示意图： [pic] （一）改革前各阶段划分 (80年代以前) 1. 建国初 (49~55年) 2. 56年~65年 3. 文革时期 （二）讨论与试点阶段 （80年代） 1. 讨论：房地产的商品性 2. 试点 （三）泡沫阶段 （92~93年） 1.特征：房地产火爆（炒楼花热、开发热） 2.炒楼花的外界条件：有促使房地产急剧升值的某种原因（市场、政治等） 3.炒楼花的特征：买空卖空，快速交易，似“击鼓传花”游戏。 4.后果：房地产价格飞涨，通货膨胀，圈地运动 （四）调控阶段 （93~95年） 土地：严格控制用地 资金：紧缩银根 （五）恢复阶段 （95～98年） 1.政府、开发商理性地进入有序市场 2.消费者逐渐成熟 ① 消费观念基本确立 ② 消费要求逐步提高（现代居住环境的标准：安全、健康、私密性、开放性、方便性、自 然回归性。） ③ 购买力显著提高 （六）、住房商品化的新起点（98年） 刺激住房消费的政策要点： 堵：停止实物分房；提高房租。（到2000年，公房租金为3.32元/m2） 扶：大力扶持住房建设（经济适用房建设土地政策优惠、建设贷款放宽；普遍实 行住房信贷消费） 补：住房补贴（使居民能在10~20年中用家庭收入的20~30%购买一套住房） 第二章 房地产开发基本程序 参照教材P36～42 一、房地产开发过程中的参与者 二、房地产开发过程 (一) 提出开发设想 (二) 开发设想的具体化 (三) 开发投资的可行性研究 (四) 申请项目选址并获取土地使用权 (五) 工程项目的规划及建筑设计 (六) 征地及拆迁安置 (七) 项目融资 (八) 工程招标及施工 (九) 市场营销及策划 (十) 物业管理 （可参考如下示意图） 第三章 我国城镇土地使用制度与缺陷分析 1 1 各国土地所有制形式 这里我们将世界各国或各地区粗略地分成3个组团，来介绍它们的土地所有制概况。 这3个组团是：美日等资本主义国家和地区，英联邦等资本主义国家和地区，原苏联东欧 等杜会主义国家。 当今世界上的土地使用制度大体可划分为3类： 一是建立在土地公有制基础上的非市场模式——土地属于国家，使用土地一律由国家统 一安排无偿使用，如原苏联、中国等； 二是以土地私有制为基础的完全市场模式——土地私有，允许买卖，价格由供求关系决 定，如美国、日本等； 三是由国家控制的市场模式——土地属于国家(或皇家)所有，使用土地通过批租获得， 国家控制土地市场并获得大量批租收入，如英国及英联邦国家，这是资本主义的特殊情 况。 2 2 我国土地所有制形式 土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权 利。它是土地所有制的法律表现。 在我国，目前存在着两种土地制度，即城镇国有土地和农村集体土地用地制度。 2.1 国有土地所有权 国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、 收益和处分的权利。 属于国家所有的土地有： (1) 城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。 (2) 农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。 (3) 国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。 (4) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。 (5) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。 (6) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农 民集体所有的土地。 2.2 农村集体土地所有权 集体土地的范围，由法律作了明确的界定。《宪法》和《土地管理法》都规定，农村和城 市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留 地、自留山，属于农民集体所有。 3 3 我国城镇国有土地有偿使用制度 3.1 我国传统的城市土地使用制度的特点 (1) 行政划拨 (2) 无偿、无限期使用 (3) 禁止土地使用权的转让 3.2 我国传统的城市土地使用制度的弊端 3.3 土地使用制度的改革包含三个层次 (1) 建立城市土地有偿使用制度；(2) 建立城市土地商品化的流转机制； (3) 建立城市土地收益分配及投入制度。 4 4 土地使用权的有偿出让 4.1 城镇国有土地使用权出让的基本概念、特点、原则 1 4.1.1 概念 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2 4.1.2 特点 土地使用权的出让具有以下几个特点： (1) 土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础的，国家作为土地所有者的地 位不变，而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收 益和一定程度的处分权(对土地的转让权、抵押权、出租权等)，该土地使用权是一种与 土地所有权相分离的独立物权，不同于所有权中单纯的使用权能。 (2) 土地使用权的出让是有年限的，土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限，最 高出让年限由法律加以规定，实际年限由土地使用权出让方与受让方双方在最高年限以 内于合同中约定。 (3) 土地使用权出让是有偿的。 (4) 土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。 3 4.1.3 土地使用权出让的原则 (1) “两权分离”的原则 (2) “政府垄断”的原则 (3) 自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则 (4) 经济效益，环境效益和社会效益有机统一的原则 4.2 出让双方的权利义务 1 4.2.1 土地使用权出让人的权利 出让方享有的权利主要有以下几项： (1) 受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的， 出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。 (2) 受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有 权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。 (3) 出让期满收回土地使用权及地面附着建筑物的权利 2 4.2.2 土地使用权出让人的义务 出让方应履行的义务主要有： (1) 按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权。 (2) 向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。 3 4.2.3 土地使用权受让人的权利 （1）取得被出让土地的一定期限的使用权——受让人在合同规定的期限内依照法律和 合同规定对被出让土地的占有、使用、收益、处分的权利。 （2）受让人在达到合同规定的开发要求后，将余期内土地使用权及地上附着建筑物有偿 转让、赠与、出租、继承、抵押的权利。 4 4.2.4 土地使用权受让人的义务 （l）在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让金；在支付全 部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证。 （2）按出让合同规定的用途和要求使用土地。改变用途和要求，必须经土地使用权出让 人批准，并依法补交相应价款。、 （3）使用权期限届满，将土地使用权连同地上附着建筑物交还土地使用出让人。 4.3 土地使用权出让的方式 土地使用权出让一般采取协议、招标、拍卖挂牌四种方式进行。 1 4.3.4 挂牌出让土地使用权 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗 地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 ，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 4.4 土地使用权出让的要求 1 4.4.1 土地使用权出让的主客体范围要求 (一) 土地使用权出让的主体范围 土地使用权出让的主体，包括土地使用权出让人、土地使用权受让人、土地使用权转 让人和土地使用权再受让人。 （1）土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和 个人不得充当出让人。 （2）土地管理部门是国有土地所有权的唯一合法代表，代表县、市人民政府主管国有土 地使用权出让的行政工作，负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案 的落实；负责土地使用权转让、出租、抵押等的权属管理。 （3）土地使用权受让人（包括转让人、再受让人）是指中华人民共和国境内外的公司、 企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可按照有关规定取得土地使用权，进 行土地开发、利用、经营。 (二) 土地使用权出让的客体范围 （1）指城市、县城、建制镇、工矿区范围内政府选定和规划好的属于全民所有的土地使 用权，而非土地所有权。土地所有权不允许转移。 （2）地下资源、埋藏物和市政公用设施不在出让之列。 （3）行政划拨和减免地价的土地使用权（包括地上建筑物、其他附着物所有权），符合 下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，可以进行转让、出 租和抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具 有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照有关规定缴纳土地使用权出让金或者 以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 （4）集体土地所有者不得自行出让土地使用权，确需出让，必须先由政府征为国有后， 再出让国有土地使用权。 2 4.4.2 土地使用权出让的年限要求 土地使用权出让的最高年限按下列用途确定： 1. 居住用地70年； 2. 工业用地50年； 3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4. 商业、旅游、娱乐用地40年；5. 综合或者其他用地50年。 使用期满： 政府可以无偿收回土地使用权。 若使用者若需继续使用，可向政府申请续期，但需按有关规定重新签订合同，支付土 地使用权出让金，以及办理土地登记手续。 若政府因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用的年限和开 发、利用土地的实际情况给予补偿。 3 4.4.3 土地使用权出让的资源利用要求 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用规划设计要求 (3) 城市建设管理要求 (4) 市政基础设施要求 (5) 建筑物养护、维修、改造和重建的要求 4 4.4.4 土地使用权出让的领土主权要求 在土地使用权出让合同或文本中，应对领土主权要求（特别是成片土地批租）作出明确 的规定。 (1) 领土管辖权 (2) 立法司法管辖权 (3) 行政管理权 规划、建设、环保、工商、税务、土地管理等都由中国地方政府负责管理，从而保证我 国的行政管理权。 4.5 土地使用权出让的程序 出让活动大致可分为拟定方案、正式报批、组织实施、登记发证四个阶段。 4.6 土地使用权的终止 1 4.6.1 土地使用权终止的含义及原因 土地使用权终止是指国有土地使用权出让合同规定的使用期限届满而由国家收回土地 使用权，或者在土地使用权期满前国家提前收回土地使用权，或者因土地灭失等其它原 因，使得土地使用权出让合同的土地使用者与土地所有者之间的权利义务关系不复存在 。 终止的原因主要有以下几个方面： (1) 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未 获批准的。 (2) 在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权 ，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 (3) 土地使用权由于土地灭失、标的物不再存在而终止。 2 4.6.2 土地使用权终止的法律后果 自土地使用权终止之日起，土地使用者即丧失该土地使用权。土地使用权终止有以下 几方面的法律后果。 (1) 土地使用者不再享有该土地的使用权，土地使用权受让人与土地所有者或其代表之间关 于在该块土地上的权利义务随之解除。 (2) 地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得，土地使用权受让人不 得以任何理由提出地上建筑物和其他附着物的所有权请求，...
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