深圳地铁地下商业物业经营策略研究
目录 一、前言 1. 背景 2. 范围、目的 2．1范围、分类 2．2目的 3．技术路线和方法 3．1技术路线 3．2方法 二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究 1. 地铁地下商业物业开发经营的特点 1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势 1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势 1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关 1．4地铁内商业和地铁商城运营的局限性 2．几个城市地铁地下商业研究 2．1上海的经验与做法 2．2广州的经验和做法 2．3北京的经验和做法 2．4香港的经验和做法 3．小结 3．1地铁商业经营分布特点 3．2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略 3．3来自香港地铁商业经营的借鉴 三、深圳商业物业经营状况分析 1．深圳市商业物业市场现状 1．1供给状况 1．2需求状况 1．3深圳商业物业经营状况 1．4小结 2．深圳商业物业市场发展趋势 2．1商业物业供给量预测 2．2商业物业需求量预测 2．3商业物业租赁状况预测 2．4商业物业营销趋势 四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析 1．深圳零售业发展的特点 1．1规模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高 1．2购买力来源多元化 1．3零售业态完备，业态调整和创新取得成效 1．4零售商业平均利润率处于微利边缘 1．5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势 1．6将形成新的多极商业服务体系 2．深圳市消费者购买力 2．1深圳市常住人口特征 2．2深圳经济状况及常住人口消费能力 2．3流动人口消费特征 2．4深圳市消费结构 五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划 1．站厅零星商业物业经营策略分析 1．1站厅零星商业物业的分布 1．2站厅零星商铺的人流特点 1．3地铁站厅零星商业物业经营策略 2．地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析 2．1大剧院站厅商场 2．2世界之窗站厅商场 2．3会展中心站厅商业区 六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析 1．岗会间地下商业街 1．1研究对象概况 1．2周边环境特点 1．3消费者消费特征 1．4经营策略 2．市民中心站地下商业街 2．1研究对象概况 2．2周边环境特点 2．3周边人流特点 2．4经营策略 七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议 1．商业物业经营的主要模式 2．经营模式选择的考虑因素 2．1站内商场位置的特殊性 2．2投资的承受能力 2．3以经营回报的期望 2．4租赁市场的态度 2．5地铁公司的经营管理能力 3．地铁商业物业经营模式的建议 八、深圳地铁地下商业物业经营的招商与市场推广建议 1．招商方式 2．招商策略 3．租约安排 4．宣传广告 4．1宣传推广策略 4．2宣传推广的主诉求 九、深圳地铁地下商业物业经济效益评估 1．站厅商业物业 1．1投资额 1．2营业收入 1．3营业支出 1．4利润额（单位：万元） 2．地下商业街（商城） 2．1投资额 2．2经营收入 2．3经营费用 2．4利润额（单位：万元） 2．5全部投资回收期 十、问题与建议 1．主要问题 1．1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰 1．2周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险 1．3岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大 2．建议 1. 前言 1．背景 深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站 至少年宫站将于2004年年底建成投入试运行。 地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大都市 ，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式，客 流量相当庞大。为了利用庞大客流带来的商机，增加收益，同时也为向乘客提供更完善 服务，各国城市地铁开发和运营当局，都十分重视开发利用地铁沿线地下空间资源，积 极发展商业服务业，这已经成为地铁经营的主流模式。 深圳地铁在建设过程中，地铁公司借鉴国内外经验，有意识地考虑了地下商业空间的开 发，对各类有条件的地下空间资源均计划改造为商业物业，并在地铁通车同时一起投入 使用。由于这些规划中的商业物业分布线长，规模不一，情况复杂，为使这些商业物业 的经营达到理想效果，深圳地铁公司认为有必要选择一家研究咨询机构，来开展前期研 究策划工作，深圳地铁公司最后选中深圳市百家欢实业发展有限公司来承担这一使命。 2．范围、目的 2．1范围、分类 2．1．1范围（详见本章附图） ·各站厅内的零星物业，717平米； ·大剧院站内中型物业，960平米； ·会展中心站中型物业，1800平米； ·市民中心站大型物业，3110平米； ·世界之窗站站内中型物业，1500平米； ·岗厦站—会展中心站区间大型物业，10800平米。 2．1．2分类 按照商业网点的类型划分，上述物业可划分为三类： 第一类为站厅零星网点； 第二类为站厅商场； 第三类为地下商业街（城）。 2．2目的 帮助深圳地铁公司增进对深圳商业物业市场的了解，设计地铁商业物业的概念和提出市 场定位，推荐合理的经营模式，估算地铁商业物业经营的效果，为地铁公司的相关决策 提供充分依据。 3．技术路线和方法 3．1技术路线 3．2方法 3．2．1聚类分析方法理念。调查分析其他城市地铁商业业种业态分布的共性，设计地铁 商业规划的概念； 3．2．2经验归纳法。通过对其他类型商业物业经营规律的总结，提出经营问题的解决方 案和思路。 3．2．3专家法。其实是经验法的一种，是利用业内专家的经验判断来筛选合理的解决方 案。 二、地铁沿线地下商业物业开发利用 的特点及案例研究 1．地铁地下商业物业开发经营的特点 地铁站内商业与沿线商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上商业空间的开 发经营，有其自身的特点和约束条件。 1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势 地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时 对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁相关资源的开发旨在有效利用客流带来的巨大市 场机会，就具有明显的交通优势。 1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势 地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限 制，地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业对于巨大的客流资 源具有市场独占性。 1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关 地面各商圈具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互 支持。因此地铁内商业与地面商业发展密切相关，地上地下各商业设施之间相互补充， 能更大的方便和满足顾客需求。 1．4地铁内商业和地铁商城运营的局限性 从属于地铁建设和运营的地铁地下商业的运营要受到地铁运营法规、地下空间建设技术 和消费习惯等方面的限制。
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