房地产经营管理概述
房地产经营管理概述 章前案例： 广州东山区居民住房十分困难，该区党政领导急群众所急，等国家投资建住宅无异杯水 车薪，不能解决问题。经充分研究，区政府决定通过“以地养地”和引进外资相结合的途 径来解决。 1979年3月成立了引进外资住宅建设指挥部，向区政府借1000元作办公费，开始了筹备工 作。当年10月5日，以市政府划给的土地与外商合作，签订了第一宗引进外资兴建东胡新 村的协议，12月动工兴建。条件是我方出地皮，外商出资，合作兴建，建成的房子1/3给 外商出售，1/3安置拆迁户，1/3归公司作商品房出售。他们迈出了第一步，建成了东湖 新村。 以后他们又通过“借鸡生蛋”、“滚雪球”，加强经营管理等办法，使业务不断扩大。1983 年6月定名为华东实业公司，1988年改组为东华实业股份有限公司。继东湖新村之后，他 们又开发了湖滨苑、花园新村、文德大楼和五羊新村等综合性大厦和住宅小区。现在资 产过亿，成为一级房地产开发公司，业务还扩展到香港，在香港成立了联营公司。 东华公司的实践证明，房地产经营管理是一门学问，把这门学问做好了，就可以提高房 地产开发经营的经济效益，就可以使房地产业成为国民经济的支柱产业之一，快速而平 稳发展。 房地产经营管理课程要点： 1. 房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。 2. 房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 3. 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，将成为我国国民经济的支柱产业。房地产 是国家的一笔宝贵财富。房地产业的地位明显。 4. 房地产业在国民经济中有重大作用，他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起 着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。可以提供大量的财政积累。它的 有效发展可以合理充分利用土地资源，能创造更多就业的机会，可最不改善城镇居民的 居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。 5. 土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。 6. 我国城市土地的国家所有权在经济上要实现，就是要向用地单位收取地租或土地使用税 ，包括绝对地租和级差地租，以及垄断地租。 7. 房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是 商品。具有商品属性，有价值和使用价值。房产商品具有自己的特点，特别是地理位置 对房产价值和价格的形成起着关键的作用。 8. 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通 过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。 9. 房地产经营具有风险性大、收益高，经营对象有效符合投资的双重性，经营中垄断和竞 争同时存在等特点。 10. 房地产经营必须掌握分析预测，适应需求，齐全功能，配套服务等原则。 11. 房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制，要按商品经济原则进行经营管理。其基 本要求是要遵循价值规律要求，要等价交换；土地要有偿使用；地价、地租的确定要以 市场供求变化为基础，参照环境和规划等因素；要有计划推进房改。要创造实现房地产 商品化经营的良好条件。 12. 必须加强对房地产经营的管理，包括加强房地产经营企业内部管理和国家宏观管理，以 取得经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，微观和宏观的有机统一。 13. 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。 案例分析： 广州市惠华房产开发公司师1982年6月就成立的一家房地产开发公司。由于经营管理好， 早在1987年就经广州市建委批准为一级城市建设综合开发企业，并被列为全市50家优秀 企业之一。 惠华房地产通过外引内联，多方集资，发展外向型房地产业，积极进行旧城区改造和新 区开发。公司领导认识到公司是社会主义企业，不能单纯追求企业盈利，而必须协调好 经济效益、社会效益和环境效益的关系。公司开发经营的昌乐苑小区建成，住户进住后 ，搞了数以百计的违章建筑和防盗设施，有的花上万元建造起来，相当高级。小区的空 、路边也堆放了许多杂物。按常规，住宅交付使用后，公司可以不管了。惠华公司领导 为了改变这一局面，决心做好售后服务，认真抓好小区管理。公司领导带领干部“抓点” ，坚决清除违章建筑，并无偿投资30万元，把小区美化起来，变成环境优美、安全的花 园小区，受到住户和社会的赞誉。 惠华公司也舍得花钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业，总投资600万元，建成 后无偿交给教育部门使用。 公司加强经营管理，注重三个效益的统一，使公司不断壮大和发展。 复习思考题 1. 说明房地产业在我国国民经济中的地位和作用。 2. 试述房地产经营管理的特点、原则和运行机制。 3. 结合本案例谈谈你对加强房地产经营管理的认识。 4. 谈谈你堆放地产经营管理原则的认识。为什么要坚持这些原则。
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