2023年商业银行涉房类贷款的反思与风险控制

2023年商业银行涉房类贷款的反思与风险控制
导论：涉房贷款还是不是优质资产？
（一）“断贷潮”的原因分析
（二）房地产开发项目的资金分析--杠杆是怎么回事
（三）涉房贷款（按揭贷款、开发贷款、经营性抵押贷款）的风险风险揭示
（四）解读《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》
一、住房借款担保业务（按揭贷款）解析及流程风险控制
（一）全面理解按揭贷款业务
1、个人住房（商业用房）担保借款业务的定义
2、三个主体二个法律关系解析
3、按揭贷款的担保关系设定
4、按揭贷款的风险本质及简化流程所带来的风险
5、购房优先权、工程款优先权、抵押优先权、按揭银行优先权的法律博弈
（二）房地产项目“烂尾”风险对按揭贷款的影响
1、购房人解除商品房买卖合同导致的后果分析及风险控制建议
（1）典型案例解析
（2）关于借款合同是否解除、借款人对剩余贷款是否负有还款责任问题。
（3）借款合同解除，借款人的还款责任虽不解除，具体应该承担什么的责任。
（4）案件评析及风险控制措施
2、“断贷”风险与商品房买卖合同解除风险
法律规定购房人有权解除商品房买卖合同的11种情形。
3、借款合同因商品房买卖合同解除后剩余贷款的回收风险
（三）按揭贷款准入风险控制要点
1、开发商准入的六个审查要点
2、楼盘项目准入的十个审查要点
3、假按揭的六个特征
（四）按揭贷款风险案例解析
1、授信调查不真实
1）借款人首付款
2）还款能力
3）贷款用途等真实性调查不充分
2、授信资料不真实
授信资料中收入证明、首付款及支付凭证等不真实。
3、授信调查风险识别与分析不到位
1）在授信调查过程中，未充分识别、揭示借款人或保证人在财务、非财务因素方面存在的重大或异常风险信息
2）未充分分析借款人贷款用途的合理性。
二、按揭贷款担保方式的选择及风险控制建议
（一）开发商的阶段性担保
1、按揭贷款的最终风险缓释措施与阶段性担保的关系
2、阶段性担保的应用与法律风险控制
（二）开发商保证金
1、保证金风险控制的点和面
2、保证金账户的设定
3、保证金的处置
（三）预购商品房抵押预告登记
1、抵押预告登记与阶段性担保的关系
2、抵押预告登记与正式抵押登记
3、从《民法典》角度解读抵押预告登记对按揭贷款业务的影响
三、房地产开发贷款风险控制及封闭管理
（一）影响房地产项目“烂尾”的原因分析
1、市场原因
2、商业银行操作风险原因
（二）未落实资金封闭监管是“烂尾”的重要原因
1、什么是封闭监管
2、封闭监管不到位所导致的问题
3、如何落实封闭监管
（三）违规的房地开发贷款“助力”烂尾
监管检查案例1：向不符合办理流动资金贷款标准的房地产开发企业发放流动资金贷款；
监管检查案例2：为非项目开发主体办理房地产开发贷款；
监管检查案例3：违规准入间接用于支付土地出让金的贷款；
监管检查案例4：未收集土地费用缴纳证明文件。
监管检查案例5：未落实资金封闭监管
监管检查案例6：资本金使用不规范导致开发贷款风险加大
监管检查案例7：未按项目开发进度发放贷款
四、经营性物业抵押贷款
五、类房贷款的风险识别与控制
（一）房地产关联企业的流动资金贷款
（二）房地产公司作为主要担保方的贷款
（三）类房贷款：流动资金借款+房地产开发项目抵押的风险（房地权属变化原理与销售资金监管的缺失）
（四）房地产开发企业名下现房抵押的风险（安置房、抵债房、卖楼花等形成的购房人优先权）
（五）表外投资项下的房地产贷款
六、贷后管理与资产保全
（一）贷后管理存在的问题
1、贷后检查不真实
2、贷后检查、风险预警不及时
3、对借款人还款来源监控不到位
4、贷后检查不深入，对突出风险信息揭示不到位
（二）资产保全
1、“断贷”的保全与诉讼应对策略
2、信用风险与舆情风险如何兼顾
3、如何妥善处置假按揭

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