房地产项目开发全过程成本管控深度解读

  培训讲师:​林龙

讲师背景:
讲师介绍:林龙老师u曾任龙湖造价采购总监u重庆建筑大学建筑工程专业;u重庆大学工商管理学院MBA;u全国注册造价工程师中级职称;u20年采购及成本管理经验。其中,3年施工单位,5年监理公司,12年龙湖地产(2002至2014年)工作经验。曾 详细>>

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房地产项目开发全过程成本管控深度解读详细内容

房地产项目开发全过程成本管控深度解读

房地产项目开发全过程成本管控深度解读

第一部分 鸟瞰成本
1. 房地产开发全过程成本构成
1. 一级费项的构成:直接费(开发成本)、间接费
2.
二级费项的构成:土地费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、环境工程费、工程
相关费、配套设施费、不可预见费
➢ 案例:龙湖地产目标成本费项划分
2. 成本在财务指标中的作用与影响
1. 利润表
2. 净利与毛利
3. 毛利与赠送率的关系
第二部分 成本管理的阶段划分
1. 可研阶段成本管理(拿地阶段)
1. 产品定位和建造标准;
2. 项目规划指标;
3. 当地行政收费情况和垄断行业情况;
4. 土地现状及周边地块情况;
5. 预期利润目标
2. 概念设计阶段成本控制(即项目产品定位阶段的成本控制);
1. 地块中的多方案土方平衡测算
2.
总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库形式、地库层数及层高、地上地
下车位比、地下车位配比、主体层高及总高度对成本的影响;
3. 控制车位配比及地上地下车位比,用足规划设计条件的地上车位配比;
4. 结合建筑总高度进行合理规划建筑层数
3. 方案设计阶段成本控制(即项目启动会阶段的成本控制);
1. 复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系;
2. 与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准;
3. 启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析;
4. 关键成本项及风险项管控措施;
5.
对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、
人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本
优化。
4. 扩初设计阶段成本控制;
1. 外立面材质和用量,线条的规格和用量;
2. 提供几种基础方案进行成本测算选型。
5. 施工图设计阶段成本控制;
1. 钢筋含量、混凝土含量;
2. 墙地比、窗地比、外墙各种材质比例设计限额;
3. 保温材质、厚度设计限额。
➢ 案例:地库成本优化案例
➢ 案例:龙湖地产限额指标
6. 工程实施阶段成本控制
1. 招标管理及成本控制
➢ 案例:如何避免工程清单计价模式下的不平衡报价
➢ 案例:集中采购带来的成本降低
2. 主要分包二次深化设计阶段成本控制;
3. 签证、变更、洽商阶段的成本控制。
7. 案例分享(90分钟)
➢ 龙湖杭州香醍溪岸项目高层外立面装饰成本优化
➢ 龙湖成都悠山郡成本优化案例分享
第三部分 如何编制目标成本
1.费项构成及分级
2.费项划分原则
3.成本分摊原则
4.目标成本编制的关键控制点
5.面积指标口径的统一
6.配置标准的选择
7.目标成本编制案例分享
8.项目启动会——成本篇
➢ 案例:龙湖地产目标成本实例讲解
第四部分 目标成本的管理
1. 目标成本管理责任界定
2. 目标成本管理阶段划分
3. 目标成本成果提交时间
4. 目标成本调整依据
5. 公共配套目标成本
6. 目标成本管控级层级
7. 成本系统中预警措施
8. 动态成本管理
9. 目标成本动态回顾时点
10. 成本指标库及项目后评估
➢ 案例:龙湖地产目标成本管理的层级划分及关键控制点
第五部分 标杆企业成本对比分析
➢ 案例分享:中海PK龙湖成本分析案例

 

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