万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战





万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战



从新世纪初，万科集团为了实现跨区域的地产开发，提升项目管理效率，实现规模化发
展，制定了“万科项目开发设计流程与成果标准”；设计管理是房地产企业的核心之一！
当前房地产新环境下，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，研发
设计管理能力显得尤为重要；产品的设计优化，产品溢价能力的提升，设计成本优化，
使产品在合理的成本基础上提高产品溢价空间；将是课程的“重中之重”；本课程以万科
的项目开发设计流程与成果标准为基础，整合讲师十多年的研发设计管理经验和技巧，
将企业设计管理，产品全方位设计，户型研究，立面研究，景观研究，通过设计手段进
行成本优化等核心内容，全部辅助具体翔实的案例进行精彩演讲；使您在接受万科设计
及设计各方面创新的实施理念和操作方法同时，进一步提升自己的实际操作能力，进而
达到开拓视野与工作效率同步提升的目的。并重点讲解在万科以及在万科之外的企业如
何应用和发展,如何进行产品突围，如何实现产品溢价，如何进行成本优化等。内容精彩
，不容错过。


【课程收益】
分享国内房地产领先住宅单体立面、景观设计亮点及户型优化创新节点，助企业打造最
强产品销售力；
分享与详实剖析国内大量最新、最前沿、最畅销户型优化创新案例，助力学员自身操盘
项目标杆复制；
欢迎学员以自身企业的项目实例为案例范本，导师极具现场诊断分析，现场解决实际问
题，受益无穷；

【课程对象】
关注房地产产品的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）、负责产品设计与营销
的中高层管理人员（总监、经理、主管等）

【课程收益】
1、学习万科产品设计创新与产品的溢价提升方法。
2、学习万科产品设计创新的各个专业及关键环节
4、学习设计管理体系下的成本管理方法、程序及工作标准
5、深度剖析项目设计与研发过程中实现成本优化的重点手段
6、从设计中的成本管控通病与案例分享、借鉴经验

【培训内容】
第一部分：万科地产产品设计创新及户型优化设计
一、房地产项目成功经验与一体化设计（开篇）
（一）房地产成功公式
1、卖点
2、卖相
3、卖法
案例：深港房地产商会会所

（二）一体化设计
案例：星河丹堤VS圣莫里斯

二、房地产项目立面设计（立面篇）
（一）设计从穿衣打扮开始

（二）论立面设计十大关系
1、前后关系
2、上下关系
3、左右关系
4、内外关系
5、构图（虚实、肌理、尺度、比例等）
6、色彩（主色、副色、点缀色）
7、风格
8、材料
9、细节
10、不影响功能
案例：乐山嘉州新城西一区、合肥.澜溪镇、成都华润凤凰城、合肥紫蓬山、中海安德鲁
斯庄园、半山海景别墅、昆明.果岭金谷

（三）立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手册
3、立面设计的细节
案例：万科.白马花园、城开.汤山公馆

（四）立面设计实战
案例：光大.数字家庭、珠海.三叠泉五星级酒店、振业.第五公社

三、房地产项目户型设计创新（户型篇）
（一）户型库

（二）户型基本价值分析
1、人的尺度
案例：万科红、柏林印象
2、人的习惯
案例：香江湾等、顾客敏感点
3、人的关系
案例解析：
大开眼界（略十八个案例）
指手画脚（略十八个案例）
博采众长（略八个案例）
独辟蹊径（略七个案例）
异想天开（略三个案例）

（三）户型设计创新
1、厨房
2、卧室与卫生间的关系
3、平面组合创新
4、剖面组合创新
5、卫生间
6、玄关及收纳空间
7、主题
8、日本户型研究及启示
案例：风尚公寓、中海.金沙湾、重庆龙湖好望山、万科城、万科青山湖8号、汤臣一品


（四）规范的创新
1、客户附加值的逻辑
2、八种偷面积秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“阳台、露台”
秘籍之“百变凸窗”　　　
秘籍之“利用层高”
秘籍之“延展空间”
秘籍之“共享梯厅”
秘籍之“隐藏式衣橱”
秘籍之“室外空间室内用

（五）户型平面优化思路
案例：天津.伟星城项目、东方纽蓝地、天津.空港项目

（六）小户型设计
1、小户型演变的五个阶段
2、蚂蚁供房
3、万科丁克概念住宅
4、万科极小户型
5、标普公寓户型研究
6、万科一新公寓研究
7、小户型案例赏析

（七）产品策略之标准与创新
1、情景洋房合院－标准情景洋房的升级版：广州南湖
2、TH的合院－突破了TH的传统联排形态：第五园
3、坡地叠TH、坡地洋房－适用于陡坡地形：东海岸、万科城
4、平地洋房－一种新形态的洋房：万科城
5、新洋房－改变了洋房的传统宽面宽的形态：第五园
6、新多层－具有情景洋房的空间形态的多层：万科城
7、小高层－一种新形态的小高层：万科城

（八）平面设计优化实战案例
案例：武汉.万科城市花园别墅、东莞.万科松山湖、万科.松山湖TH单位、中惠.沁林山
庄别墅、招北项目、珠海西海岸、光耀.候鸟基地

第二部分：房地产设计阶段成本优化与控制
一、户型优化与精细化设计

二、成本的限额设计计过程中成本优化的主要手段和方法
1、在项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点”与案例分析
2、如何理解研发阶段的成本控制--研发阶段成本控制内容
（1）含钢量及土建造价
（2）景观造价
（3）示范区造价
（4）设计变更签证率

三、项目设计管理阶段的成本优化
1、规划方案阶段的成本优化
（1）车库规划方案对成本的影响
（2）不同容积率人防规划建设的模式对成本的影响
2、建筑方案阶段的成本优化
3、户型设计的成本风险
（1）立面设计与平面设计的耦合度带来的成本风险
（2）主要风格与形式选择造成的成本风险
（3）方案阶段的模型研究规避修改的成本风险
（4）方案阶段的结构定性优化设计
案例：万科紫台窗墙比优化设计

四、建筑扩初阶段的成本优化
1、优化层高对成本控制的意义
降低层高的意义　　影响净高的主要因素　　优化措施
2、结构专项问题研究应前置
（1）抗浮设计水位的确定
（2）地基方案的比较，地基坑支护方案的比较
（3）基础形式的选择与产品附加值
（4）主体结构选型的比较与优化
（5）转换层设置与成本优化
（6）最值得优化的部位在基础
五、 材料部品选用的成本优化
1、倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置
2、倡导在施工图结束前，完成主要部品定样、定板
3、标准化、工厂化、规模化的材料与部品

六、景观方案的成本优化

七、施工图阶段的成本优化
1、如何控制设计变更签证率
2、细部做法的控制与审查

八、设计中的成本管控通病与案例分析

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