成本领先战略---微利时代再造房地产企业核心竞争力 之《目标成本精细化测算与编制》

一、取势篇：

1、地产行业大形势剖析与第二次“成本过冬”

2、白银十年，利润保卫战----寻找房地产行业利润增长点

3、微利时代如何把房地产的挑战变成历史机遇？--规模化房企竞争策略与盈利策略

4、价值链思维的培养：从管理思维到经营思维

二、明道篇：

1、科学管理的三个“系统”：系统规划、系统分析、系统管理

2、为什么要做精细化成本管理？--精细化是为了实现利润价值的大化

3、成本管理的目的是为了效率和效益：成本检验管理水平！

4、成本管控核心竞争力：管理重心前置、算得准、控得稳

5、以“目标成本”为核心的全过程成本管理：以经济合理的成本提升产品竞争力

三、优术篇：目标成本全过程测算与编制实操环节

（一）目标成本的形成

1、目标成本由谁决定？--投资盈利决策的关键指标决定目标成本指标

2、目标成本科目的建立

3、目标成本细化几级科目深度够用？不同阶段成本测算的关注点（土地版、启动版、方案版、执行版）

4、目标成本形成的关联工作

（二）目标成本的编制前的准备工作

1、强相关部门的跨部门专业互动：营销、设计、工程、成本等多部门的协同与整合

拿地后成本测算设计控制要点

2、目标成本编制的前置工作：地区成本调研及同类竞品楼盘成本调研（附案例解析）

调研的主要方面

Ø 地区成本调研：不同业态、不同定位下的建造成本；

Ø 同类竞争性楼盘成本调研：成本情况、设计选型等；

Ø 专题成本调研：基础设施垄断情况、工程分判情况；

Ø 总、分包工程价格水平：取费标准、主要材料、人工走势情况。

（三）目标成本全过程测算与编制

1、目标成本编制的原则与要点--成本核算科目VS控制科目

2、目标成本编制的依据

3、目标成本编制的步骤

4、目标成本编制的11项边界条件与全过程编制操作（附项目案例逐个子目测算与解析）

5、影响目标成本的因素：

Ø 投资决策：预期收益VS目标成本

Ø 营销：定位品质对项目成本的影响

Ø 营销与设计：产品成熟度对项目成本的影响；产品分级体系

Ø 设计:限额设计在目标成本编制中的应用

Ø 设计：我们能拿到什么深度的资料？（方案；扩初；施工图；户型；功能配置；建造标准； 

      交付标准；技术标准；客户敏感点）

Ø 工程：工期变化对项目成本的影响；施工组织方案；项目策划大纲；工程管理大纲

Ø 成本：成本数据库在目标成本编制中的应用

Ø 成本：目标成本模板；当地价格信息要素（材料、设备、人工、专业分包）

Ø 资源：合作资源对项目成本的影响

Ø 财务：负债率；资金杠杆；现金流要求

Ø 人力资源：成本管理人员业务素质对目标成本编制精度的影响

6、目标成本编制难点：

编不准怎么办？（相关部门参加了吗？目标成本科目深度够吗？各项成本有依据吗？成本数据库建立起来了吗？）

（四）目标成本的审核与审批

1、成本总，分管副总裁如何审核项目公司上报的目标成本？

2、基于项目收益视角下的目标成本合理性确定

3、目标成本编制审批流程设定

4、目标成本的审批与调整权限

5、不同阶段方案调整与成本变动（案例：成本启动会）

（五）目标成本的执行

1、成本数字是目标，结果关键是工作质量

2、收益恒定下的刚性目标成本控制

3、目标成本谁来执行？--责任主体界定

4、用法制代替人治--到岗到人，目标成本责任体系的建立和推行

（六）目标成本的监控、回顾与考核

1、目标成本实施过程中的检查与监控

2、目标成本的预警与拉闸强控

3、目标成本的回顾与动态考核机制

4、成本信息软件ERP在日常业务管理中的使用

（七）项目复盘与成本后评估

1、项目复盘与成本后评估内容

2、成本管理动态评估工具与模板

3、成本数据库与目标成本的闭环管理

Ø 成本数据库模型与沉淀内容

Ø 数据库的沉淀与构建

（标杆企业案例解析：《地区基价表》、  目标成本信息库、结算成本信息库、经济指标信息库、技术指标信息库、材料设备信息库、地区规费收费标准信息库

4、人力资源匹配度：你了解你的团队吗？各级成本人员应该具备怎样的业务素质？---成本团队各级人员业务素质模型与构建

总部-区域-项目公司三级管理边界

5、一切工作都需要人去完成--成本条线团队建设

6、成本管理的闭环与提升模型

标杆学习借鉴：因地制宜，因人制宜，量体裁衣，没有好的，只有合适的！

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