建筑防水工程全面系统管理大纲


目标学员：总建筑师、工程副总、建筑师、结构工程师、设备工程师、
合约管理工程师；项目总（或项目经理）、土建工程师、
设备工程师、材料管理工程师、项目资料管理员等
课程综述：
这是一门求真务实的课程，目前房地产市场竞争日益激烈，民用建筑特别是住宅产品
刚需占比越来越大，客户对产品品质的关注度引领行业企业发展方向。为此，开发商主
动或被动的必须适应这一改变。产品品质控制应从产品策划开始，从设计着手，涉及产
品开发的全过程，而防水工程是产品品质的坚实基础和重要内容，防水工程管理“点”多
、“线”长、“面”广，涉及的单位和参与人员很多，因此，管理难度很大。“渗漏”作为三
大质量通病中客户投诉最常见的工程质量问题，一直困扰着开发商。针对国内设计单位
施工图设计容易忽视防水工程质量控制细节、针对房地产企业对外部资源管控（设计单
位、施工企业、监理单位）普遍缺乏明确的管理要求和有效的管理手段、针对房地产企
业招标前无项目管理策划，招标文件对防水工程无系统明确管理要求，针对防水工程各
参建方承包工作界面不清晰，防水工作面移交质量不达标，施工配合不积极，成品保护
责任及措施不明确难到位，因此，造成很多工程防水质量隐患较多，出现问题互相扯皮
推委，因此，十分有必要针对防水工程进行系统性管理讲解。
本课程通过理论引导，针对现行国家相关规范条款进行具体认真分析，提出相应应用
建议。并对实战经验进行正反两方面总结和案例分享，通过分析和总结国内大型标杆房
地产企业和日本国防水工程质量管理上先进管理经验优秀做法，对工程中各种常见问题
及产生的原因，提出有针对性的技术与管理解决方案；实用性地讲解不同施工阶段、施
工部位、关键工序工艺的工程质量技术标准和技术控制要点。最后对国内国外防水工程
优秀做法进行推荐。
学员收益：
通过本次培训，帮助学员在建立防水工程系统管理思路，并做到活学灵用，从根本
上从设计、采购及施工全过程对防水工程进行系统管理，从而迅速解决企业工程管理中
的防渗漏问题，大大减少或杜绝工程渗漏，为客户提供不渗漏的产品，为企业在市场中
赢得良好口碑!从而在市中取得先机！
课程内容提纲：
|建筑防水工程全面系统管理概论 |五、主要部位防水工程做法推荐及管理要点 |
|1、工程“质量”与产品“品质”的区别和联系； |1、屋面及露台防水：倒置式屋面防水做法， |
|2、防水工程是系统工程 |女儿墙防水，出屋面管根、管井防水节点，水|
|3、防水工程涉及项目全过程、管理“点”多“线|落口防水节点，出屋面踏步防水节点； |
|”长“面”广；并非只是防水单位的事； |2、空调板及孔洞处理，外门窗洞口，雨棚及 |
|4、防水工程全面系统管理原则：强化结构自 |外墙造型线条防水节点。 |
|防水功能，排防结合，先排后防；工艺简单与|3、外墙防水：混凝土反坎设置、模板穿墙杆 |
|优化，以便于维修；技术与管理并用：施工图|孔、脚手架及钢挑梁孔封堵，砌筑质量控制，|
|防水工程专项审查，项目管理策划重点内容，|门窗安装质量控制及外门窗洞口防水节点，抹|
|采购与合同管理、样板先行，技术交底，材料|灰质量控制，外墙分格缝设置，外墙防水质量|
|与配比控制，基层清理，工作面移交，工序验|与外墙防火保温及外饰面施工质量、进度协调|
|收，关键部位旁站监理，全过程管控，成品保|管理； |
|护，责任追查； |4、厨、卫、阳台楼地面防水，墙面防水及节 |
|建筑防水工程设计管理 |点防水与精装修质量进度协度协调管理； |
|防水设防标准与防水等级 |5、架空层防水，有水区域管井防水，有雨水 |
|屋面工程分级；地下工程分级 |进入的公共走道及电梯口防水做法； |
|不同部位防水材料选择 |6、首层墙面防潮做法及地下室卫生间设置， |
|外露使用的防水层； |地下室室内防潮防水； |
|上人屋面； |7、地下室外防水，后浇带防水，施工缝防水 |
|长期处于潮湿环境 |处理桩头防水。 |
|薄壳、装配式结构、钢结构及大跨度建筑 | |
|倒置式屋面； |六、各施工阶段针对防水工程重点关注事项：|
|坡屋面； |1、地下室施工 |
|外墙、室内有水房间墙 |■地下室降排水，土方开挖标高控制及砼垫层 |
|室内厨、卫、洗衣间、阳台等 |施工， |
|露台、雨棚、空调板等 |施工设备安装处的防水措施，后浇带施工 |
|外门窗洞口周边 |2、主体结构施工 |
|现行国家规范相关重要条款的分析理解与建议|■混凝土浇注振捣密实及表面收光，混凝土养 |
|屋面工程： |护，砼反坎设置，楼面标高控制，脚手架及钢|
|术语 2、基本管理要求 3、保温与隔热工程 |挑梁安装. |
|4、找坡层 5、找平层 6、防水层 7、隔离层 |3、砌筑工程、门窗安装工程及抹灰工程 |
|8、保护层 9、排水层 10、种植隔热层 11、 |■砌筑工程质量控制 |
|架空隔热层、12、蓄水隔热层 13、防水与密 |■门窗安装工程质量控制 |
|封工程 14、瓦面与板面工程 15、沥青瓦屋面|■抹灰工程质量控制 |
|16、细部构造 （1）檐口 （2）檐沟和天沟 |4、外檐装饰工程 |
|（3）女儿墙和山墙 （4）水落口 （5）变形 |■案例说明外装修工程容易产生的质量问题： |
|缝 （6）伸出屋面管道 （7）屋面出入口 |外装修工程防渗、防开裂技术措施防控要点：|
|（8）反梁过水孔 （9）设备基础 （10）屋脊|■系统讲解为什么外墙开裂、渗漏会成为国内 |
|（11）屋顶窗 |工程界愈演愈裂的质量问题的原因： |
|地下工程 |■配合大量实际案例、图例说明国内设计单位 |
|设计 2、材料 3、施工 4、细部构造 |忽视外墙防开裂和防渗漏设计是造成外墙开裂|
|（1）变形缝 |渗漏的主要原因： |
|（2）后浇带 （3）穿墙孔（盒） （4）埋设 |■几种外保温型式的优劣比较及技术措施控制 |
|件 （5）预留通道接头 （6）桩头 （7）孔口|要点，外装修施工阶段工程质量缺陷的技术措|
|4、施工图设计通常存在的常见问题 |施防控要点： |
|因设计先天不足，导致的渗漏问题占到30%左 |■外墙砌体、抹灰防渗漏、防开裂质量通病的 |
|右比例 |工艺质量技术措施防控要点： |
|（1）构造设计：屋面板、露台、卫生间等有 |■外墙外保温施工前容易忽视的隐蔽验收： |
|水区域板及梁及反坎设计、首层墙体构造设计|■外墙外保温、外墙贴面砖施工过程防渗漏、 |
|、屋面女儿墙山墙、地下室及出屋面管风井未|防开裂质量通病的工艺质量技术措施防控要点|
|设反坎或反坎高度不够、楼层外墙、空调板、|： |
|雨棚板根部砼反坎设置，室外楼梯与外墙交接|5、内檐装饰工程 |
|处防水构造，地下室外墙结构设计，高低跨节|■案例说明：厨卫渗漏、门坎石下二次防水施 |
|点、结构缝特别是大屋面纵横缝处理，室内各|工 |
|楼面标高，外墙面孔洞设置，建筑凹槽，外门|■日本空调冷凝水、阳台排水、室内给排水管 |
|窗洞口等细部节点； |安装 |
|（2）设计说明防水材料采用及构造做法不合 |■如何安排厕浴间防水的合理工序穿插 |
|理：涂膜防水和卷材防水末结合各自特点选用|5、园林景观工程 |
|，地下室外侧墙仍较多采用卷材，涂膜防水末|■园林景观水景结构工程质量， |
|在基层上直接施涂； |6、屋面、露台工程（含露台防水） |
|（3）设备设计末考虑防水要求：卫生间及末 | |
|封闭阳台线管从门坎石下引入，有水使用的楼|防水优秀做法 |
|层管井间楼面墙下末设砼反坎；屋面、阳台、|国内成功优秀做法 |
|沉箱卫生间排水设计不合理； |日本国优秀做法 |
|（4）外保温设计、外幕墙设计、外墙装修材 | |
|料等末系统考虑防渗漏因素； | |
|（5）种植屋面防水设防不合理； | |
|（6）大型地下空间由于设计存在缺陷，回南 | |
|天出现结露； | |
|（7）开敞式楼梯与楼道标高设计，公共电梯 | |
|门口地面，对外门上口无雨棚，屋面电梯机房| |
|防雨水设计。 | |
|三、项目招标及施工合同管理未针对防水工程| |
|要求，存在协调管理问题 | |
|项目管理策划方案未针对项目防水工程要求提| |
|出有利于防水工程质量的项目招标方案及合同| |
|专项条款。 | |
|各参建单位承包界面及施工顺序，工序检查，| |
|工作面移交，成品保护，工程验收等合同条款| |
|不明确。 | |
|四、防水工程施工管理 | |
|项目管理策划方案： | |
|建立质量管理体系，明确工程管理人员及职责| |
|施工图防水工程专项审图及技术交底与会审，| |
|各专项施工方案审查工程防水质量； | |
|防水工程系统样板评审及现场技术交底，坚持| |
|样板引路制度； | |
|强化结构自防水功能，对结构工程质量全过程| |
|管控（包括混凝土浇注成型、养护、砌筑质量| |
|、抹灰、节点处理如管根洞分二次吊模浇注砼| |
|、外门窗门口分二次塞缝，设备安装等） | |
|防水材料进场验收管理与材料配比管理； | |
|闭水或淋水检测； | |
|施工全过程管理：基层清理，工作面移交，工| |
|序检查，关键部位旁站监理； | |
|成品保护措施及工程专项验收管理； | |
|10、影像资料； | |
|11、相关表格、记录 | |


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