房地产非财务人员的高级财务管理（2天）

房地产非财务人员的高级财务管理
（2天）

课程背景

企业运营的最终目标是提升财务数据的表现，完成上级下达的财务指标，而财务数据又
是从经营表现转化而来的，因此，作为房地产企业管理层的日常决策和企业的日常运营
都与财务结果紧密相连。
此外，通过财务分析的方法找到项目管理中的黑洞，运用专业的手法降本增效，实现
项目利润最大化，也是地产公司项目总必须具体的财务管理技能。
通过本课程学习，致力于使房地产公司的管理人员都成为“业务中的财务专家、财务
中的业务专家”。


课程对象
老板、董事长、总裁/总经理、事业部总经理、项目总经理、分子公司总经理、首席
财务官/财务总监、财务经理、企业中高层等。

课程收益
▪ 建立房地产项目各阶段不同的财务经营理念和意识
▪ 掌握项目超级指标的解读方法及改善方法
▪ 掌握改善项目现金流的方法
▪ 掌握“零利息”的内部融资创新33法
▪ 掌握通过项目预算控制成本费用的方法

课程亮点
实战派风格，追求“落地”文化，针对性强，诊断式、咨询式培训解决企业痛点，生动幽
默，通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性。

确保课程：听得懂、拿得走、用得上、有实效。



课程大纲
第一单元 打造房地产开发各阶段财务经营意识和理念
■ 财务为什么要管“这么宽”
■ 房地产开发各阶段需具备不同重点的财务经营意识和理念
➢ 可行性研究
➢ 立项及建设用地规划
➢ 取得土地
➢ 开发阶段
➢ 竣工阶段
➢ 销售阶段
➢ 自持商业物业经营
【案例】碧桂园的“456”高周转使之成为房企龙头

第二单元 实战演练，对照知名房企的报表解析财务指标
■ 偿债能力指标分析，看会否防范风险
【工具分享】降低资产负债率的运营控制
【讨论及点评】解决三条线超标危机的有效方法
■ 营运能力指标分析，看是否会管理项目
【工具分享】项目关键节点横道图
【案例】碧桂园通过工种标准作业时间提升进度
■ 盈利能力指标分析，看项目赚钱能力如何
【案例】万科华发项目的盈利分析指标
【重点案例】剥洋葱式地从数据分析找出盈利能力下滑的11层原因
■ 盈利质量指标分析，看盈利中有多少利润可以兑现
【工具分享】应收账款递进式催收技巧
■ 综合解读企业经营安全性，建立预警指标
【讨论及点评】房企如何建立包括财务指标和经营指标在内的预警体系

第三单元 学以致用，结合财务分析结果找出提升业绩的方向和方法
■ 用好管理最重要的工具---杜邦分析
【案例】万科用杜邦分析预测及控制运营管理
■ 现金流角度的经营启示
【讨论及点评】如何通过运营能力的提升优化现金流
■ 盈利角度的经营启示思考
【讨论及点评】思考从运营的全环节提升盈利水平的关键点和具体对策
■ 成本管控角度的管理启示
【讨论及点评】在运营的各个环节降本增效的方法有哪些（采购、人效、租赁等）
■ 预算管控角度的管理启示
【讨论及点评】有效控制预算费用的方法有哪些
【课堂互动】精准控制营销费用实战方法


第四单元 如何改善项目现金流
■ 现金流的重要性
【案例】土地储备的货值超过8000亿元的福晟集团资金链断裂
■ 现金流风险预警
➢ 三级现金流预警模型
➢ 阿特曼现金流预警模型
■ “量入为出”控制资金及难点应对
【工具分享】“酌量效益优先法”解决预算费用不够分配
■ 如何使用五维资金计划预防资金危机
【工具分享】碧桂园多层级的资金计划套表
■ 融资渠道选择
➢ 内部融资
➢ 债务融资
➢ 股权融资
【课堂互动】房地产项目“零利息”内部融资33法
■ 降低融资成本
➢ 加权平均资本成本


第五单元 房地产公司全生命周期业财融合成本管控
■ 立项阶段成本控制，倒挤目标成本
■ 规划阶段，配合专家评审委员会和策划、设计部门降本
■ 设计阶段，配合设计部门最大限度设计降本
■ 招标阶段
➢ 招标前
【工具分享】供应商等级评核表
➢ 招标中
← 现场开标，把控投标人报价及对各项商务条款的响应情况
←
税筹，包括印花税、增值税、公司所得税、房产税（自建或购买建筑物）等
←
合同签订，严格审核合同金额、付款方式、付款进度、质保金、银行账号、违
约条款等
← 合同风控条款
【工具分享】采购合同评审14个财务风控点的防范
➢ 招标后
← 资产验收
■ 采购阶段成本控制：采购降本
【工具分享】采购降本的主要方法
■ 施工阶段建安成本控制
➢ 控制变更工程成本
➢ 控制支付工程款节奏
【工具分享】工程实际进度与预计进度甘特图
【工具分享】工程进度与工程付款自动匹配表
■ 营销阶段
➢ 定价管理
➢ 销售合同
➢ 土增税清算节奏的资金占用
➢ 存销比分析
➢ 业财融合去化
➢ 销售折扣管理
➢ 销售回款率管理
➢ 超期应收账款催收标准化管理



【课后答疑】回答学员现场提出问题

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