《房地产企业成本管理》
《房地产企业成本管理》详细内容
《房地产企业成本管理》
《房地产企业成本管理》
主讲：李怀晖老师
一、房地产战略成本管理
（一）房地产战略成本管理的三大要素
环境审视
竞争者分析
用战略眼光看待内部信息
（二）战略成本管理内容
１、战略性成本分析——企业价值链分析、成本动因分析（包括结构性和执行性成本动因）和竞争优势分析构成。
２、目标成本管理。在预期产品品质机能、信用度及交货期不变的情况下下达拟定的目标成本。
３、地产产品生产周期成本管理。产品生产周期成本是指从产品形成开发到提供顾客售后服务期间所发生的所有相关成本，包括研究发展、设计、生产、销售、分配和顾客服务等成本，将预期和实际成本加以比较，扩大控制成本的范围 。
例：万科把预决算部改成成本管理部，与成本管理有关的职责理顺为成本管理部负责对成本进行管理、财务管理部负责对利润状况进行管理、销售部负责对销售状况进行管理等。万科战略成本管理从企业的全过程、全方位的角度出发，最大限度利用企业有效资源，从整体意义上降低企业的成本。
例：标杆管理法：万科的标杆帕尔迪（Pulte Homes）
二、房地产项目成本管理
传统成本管理流程：为了不同的目的要有不同的成本（概念），注重管理职能
收集数据
确定行动方案
编制预算
实际与预算的比较
业绩评估
预测
决策
规划
控制
考核
（一）项目开发成本管理：项目成本管控
项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用
1．土地成本管理
2．前期费用管理
3．工程成本管理
例：万科住宅工业化
（二）期间费用管理
4．营销成本管理
5．管理成本控制，主要是人力资源成本和行政成本的管理。6．财务成本管理，资金和税务的成本，由项目的总成本来决定
（三）房地产供应链成本管理
供应链中上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等；开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等；下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
三、房地产全寿命周期成本管理
房地产项目的成本构成
1 项目前期策划和确立阶段的成本
(1)土地、土建、设备费用
(2)配套及其他收费支出。
2 项目设计与计划阶段的成本
3 项目施工阶段成本
4 项目使用阶段成本
5项目拆除阶段成本
例：万科绿色地产
四、配合成本管理的财务管理工具
1、全面预算管理
2、经理人绩效管理和平衡计分卡
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