商品房的竞争要考速度加品质，保障房的竞争要靠速度与成本，保障房相对而言，大家都在同一起跑线上，利润可以保证，基本没有市场波动风险。企业可通过政府关系拓展，向国土部门申请纯保障房或商品房配建限价房的用地，纯保障房用地通过行政划拨取得，其中尽可能多配比限价房；商品房配建保障房的地块，尽可能将配建比例调大（60%~80%），以逼迫品质能力强的优秀房企放弃参与招拍挂；企业一定要争取提前几个月完成方案甚至施工图，地块一拿到手就上报方案，同时加快施工速度，缩短施工周期，将竞争对手拒之门外。
    保障房用地在报批报建时可利用政府绿色通道加快速度，银行贷款也会给予大力支持（09年5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。）而50%地价可在拿地满一年时交纳。
    “速度+成本+杠杆”的保障房模式，最关键的环节是加快建造速度，尽快销售，以提高投入资本周转率，虽然项目的销售利润率不高，但是通过高速周转，优秀的成本控制、高财务杠杆，可实现项目的高内部收益率，适当的销售利润率，而且风险较小，最终实现公司层面的高ROE
    五、房企开发保障房的成功要素
    很多企业都觉得保障房利润低，其实企业只要坚决执行“速度+成本+杠杆”的保障房竞争模式，保障房业务是非常值得做的。但目前非常快的地价支付进度会大幅度降低周转率，利润率只有更高才可能实现预期IRR，再考虑到保障房的高杠杆，建议投资收益基准不按全投资IRR设计，改为杠杆IRR，同时提高利润率标准，测算的地价上限按此反推。
    对于保障房中社区商业影响周转率的问题，因为大型社区商业必须培育后销售，会极大地拖累周转率；即使直接出售，由于银行对商铺只在竣工备案后放按揭，比住宅放款时间（封顶）晚太多，还是会拖累周转率，影响速度，因此大量商业的存在会大幅度削弱保障房“ 速度+成本+杠杆”模式的优势。尽管未来保障房中配建大量商业的情形会比较少见，但如果目标拓展保障房项目中存在大量社区商业，而企业又缺乏大型社区商业的操盘经验，一旦产生误判市场、误规划、误估值，那将会吃光整个项目微薄的利润，产生严重后果，所以要非常慎重。
    实施保障房战略为什么可成功？首先，参加保障房建设是顺应时代潮流，房企应把现有的资源平台和政策环境机会充分结合，寻找差异化的竞争优势，目前国内领先的房企多以卓越的产品能力获得市场及客户青睐，保障房市场对于这些企业来说，决胜的因素属于结构性缺失，其成熟产品线不能用于保障房，而大多数房企的拿地策略都是市场高价拍地与项目公关搞地结合，战略方向上基本还是走提高产品品质，带来产品溢价的路线，较少研究如何快速周转以及控制成本，所以这些都是房企切入保障房市场的成功因素。

作者系正略钧策管理咨询合伙人，如需转载，请务必注明公司及作者名称

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