世联新地花都策划报告
1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构： 后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二 七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口 170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。） 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢； 交通条件一般，目前仅706路公交车经过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 销售状况： 销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右 媒体关注度较高， 户型分析： 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析： 对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600- 1900左右，2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析： 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金 融、保险、贸易类较多 主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级 标准。（武汉居住区中最好的） 控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明 年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势， 1.5片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区 ，开发量都很大。 各片区主要楼盘列举： 后湖片区：东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目（未 动工） 金银湖片区：万科四季花城、碧海花园、书香水榭 杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区 常青片区：常青花园十二期、十四期 竞争片区位置示意图： 竞争片区比较表 |比较项目 |后湖 |金银湖 |杨叉湖 |常青 | |目前片区集中均价 |多层1800，小高层2200 |多层1600-2300 |多层2000，小高层2500 |多层1800 | |市政配套 |较差 |较差 |较好 |稍好 | |商业配套 |较差 |较差 |较好 |梢好 | |距市中心距离 |较近 |很远 |较近 |较远 | |交通 |交通线路少，轻轨、地 |通轻轨，目前交通线路 |交通线路较多 |通地铁、轻轨？？/， | | |铁未通过 |少 | | | |景观 |无景观资源 |金银湖 |无 |无 | |区域形象 |新兴片区，城乡结合带 |新兴片区中高档住宅区 |相比属于旧城改造 |最早的目前较成熟的中 | | |向中高档住宅区过渡 | | |低档住宅区 | |发展前景 |临科技园，大型综合居 |环湖中高档居住组团 |开发潜力较小 |已成型，建设用地减少 | | |住组团 | | | | |综合评价 |后湖在目前的片区比较中不占优势； | | |片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可； | | |项目的脱颖而出主要要依靠项目本身。 | 1.6竞争项目比较 区域内：后湖生态花园、城开项目、世纪家园 区域外：万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园 注：万科四季花城与城开项目价格属于预估，城开项目含300- 400元/平方米左右的装修 评价：本项目在后湖片区除价格不占优势外，与大多项目相比优势明显，有超出一个层 面的可能。 与区域内楼盘价格差距较大，仍需在产品与营销方面做一定的提升； 与区域外楼盘相比，不占明显优势，主要优势为地段、小区环境； 地段的优势是不可替代的，本项目距市中心直线距离短，属于繁华边缘的净土，距市政 府机关聚集区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近，这同时也是后湖出现局长楼 的重要原因。 同层面主要竞争对手锁定：万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园 万科四季花城 新华家园 城开项目（不含装修价格） 阳光花园 常青花园 恒星园一期 后湖生态花园 世纪家园 重点项目比较分析 在我们圈定的主要竞争对手中，万科四季花城无疑是其中立意最高的，它的客户层面与 我们是相近的，区域也有一定的覆盖性。以万科四季花城为竞争对手的分析将使我们站 在一个比较高的平台上来看问题，以确保我们的项目的成功。 |项目 |万科四季花城 |东方恒星园二期 |比较分析（以万科项目为基准 | | | | |） | |地段 |金银湖、距中心区域远 |后湖、距中心区域近、花桥北 |本项目占优，“离繁华很近” | |公共交通 |无，轻轨前景 |车辆少 |综合比较略差 | |层数 |4、5层 |7层 |略差 | |风格 |欧洲小镇（德式），标志性明显 |现代风格（荷兰风格派） | 差异点 沿袭与原创的区别 | |景观与周边环境 |金银湖、高尔夫、小区水系 |小区内园林 |略差 | |商业配套 |目前无，建成后分散布置 |目前无，规划中商业街 |略优 | |户型 |略分散、三房、二房、复式 |三房、复式 |户型集中、更成熟 | |物业管理 |万科品牌管理 |开发商自管+中海模式 |目前知名度不如万科 | |开发条件 |首期开发 |一期已入伙 |一期可展示、客户可利用 | |包装与宣传 |已经开始，万科的包装较为成熟 |未开始，各成熟专业公司合作 |相似，但不占先机 | |社区文化 |万客会的长期积累、“客户”传播 |大规模开始建设 |在认知时间与忠诚度上略差 | |企业品牌与实力 |全国连锁、文化成熟、有实力 |规模相对小，品牌影响力小 |较差 | |销售组织 |成熟模式、新人操作 |专业公司介入 |相似 | |价格 |2300 |2100 |占优 | 小结： 注意发挥优势： 地段：“花桥北”与城市的可融合性为我们相比之下最大的价值点。 户型：成熟、集中性的户型 产品：现代、原创 价格：相对不高 开发条件：一期展示、客户可利用 短期内无法改变的劣势： 品牌、周边景观（高尔夫）、层数、轻轨前景 需要规避改善的劣势： 交通：改善目前交通条件 社区文化：开始建设、落到实处 第二章 项目分析 2.1项目概况 项目位置与放射区域图 注：绿线所围区域为主要目标客户来源区域 区域内项目位置示意图； 地块示意图 四至现状：北：空地 南：竹叶苑（多层、四层复式住宅）、佳海华苑（别墅、复式住宅） 西：七一寄读中学 东：空地 主要技术经济指标（总） A、B 地块主要经济技术指标 |编号 |项目 |单位 |数量 | |1 |规划用地 |公顷 |101300 | |2 |总建筑面积 |平方米 |145534 | | |其 |住宅建筑面积 |平方米 |120339 | | |中 | | | | | | |其 |多层住宅建筑 |平方米 |89689 | | | |中 | | | | | | | |小高层住宅 |平方米 |30650 | | | |公共建筑面积 |平方米 |25195 | | | |其 |幼托 |平方米 |1433 | | | |中 | | | | | | | |会所 |平方米 |1230 | | | | |超市 |平方米 |2760 | | | | |商业及其它 |平方米 |19772.8 | |3 |住宅总套数 |套 |918 | |4 |户均人口 |人/户 |3.3 | |5 |规划总人数 |人 |3030 | |6 |综合容积率 |万平方米/公顷 |1.35 | 上表数据未经最后确认 A地块户型分配表 | |面积范围 |套数 |套数比 |套数比 | |平层 |80-90 |16 |3.40% |3.40% | | |90-100 |0 |0.00% | | | |100-110 |91 |19.36% |70.85% | | |110-120 |138 |29.36% | | | |120-130 |104 |22.13% | | | |130-140 |15 |3.20% |4.90% | | |140-150 |0 |0.00% | | | |150以上 |8 |1.70% | | |复式 |130-140 |4 |0.85% |15.10% | | |140-150 |11 |2.34% | | | |150-160 |26 |5.53% | | | |160-170 |16 |3.40% | | | |170-180 |14 |2.98% | | | |180-190 |21 |4.47% |5.75% | | |190-200 |6 |1.28% | | | |合计 |470 |100% |100% | 注：B地块正在设计中 | |房型 |套数 |套数比 |面积比 | |平层 |二房 |16 |3.40% |2% | | |三房 |326 |69.36% |63% | | |四房 |30 |6.38% |7% | |复式 | |98 |20.85% |27% | |合计 | |470 | | | 2.2一期产品与营销分析 一期产品简单说明： 位置：临街 开盘日期：2000.5.28 总体销售率：（套数）60%左右 规模：共7栋，335套，高层、小高层、多层 入伙日期：已入伙 入住率：5%。办理入住手续的为20% 物业管理：自管 分析： 环境、户型（三房）、外立面设计较好 片区印象、区域配套缺乏 ，周边环境差（临钢材市场） 一层会所兼咖啡厅过大...
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