兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告
兴隆珠江湾畔项目房地产开发 可行性研究报告 目录： 1、项目基本情况 1.1项目概况 1.1.1位置 1.1.2用地规模与地块现状 1.2项目主要技术经济指标 1.3项目主要财务评价结果指标 2、项目开发宏观环境分析 2.1贵阳经济发展状况 2.2贵阳经济发展趋势分析 2.3小河经济发展趋势分析 2.4贵阳住宅市场分析 2.4.1住宅市场供给情况分析 2.4.2住宅市场需求情况分析 2.5贵阳新兴住宅区域的分布分析 2.6项目开发宏观环境评价 3、贵阳城市总体规划描述 3.1贵阳市2010年总体城市规划 3.2贵阳城市发展战略目标 3.3总体发展战略 3.4项目开发规划环境评价 4、项目区域环境分析 4.1区域定义 4.2现状与规划 4.3房地产开发供应量 5、项目开发条件分析 5.1地块概况 5.2地块所在区域城市规划 5.3交通 5.4地块周边环境 5.5项目建设大型住宅区的SWOT分析 6、项目开发竞争对手分析 6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 6.2其它区域竞争对手及竞争性楼盘分析 6.3项目开发竞争对手评价 7、市场需求分析 7.1基础数据分析 7.2数据分析结论 8、项目住宅开发市场定价 8.1目标客户确定 8.2项目概念定位 8.3项目产品设计定位 8.4项目价格定位 9、项目开发投资分析与财务评价 9.1项目的总开发成本 9.1.1项目的工程进度估算 9.1.2项目总投资与成本估算 9.1.3项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划 9.2项目的财务评价与不确定性分析 10、项目风险分析 10.1项目政策性风险 10.2项目市场风险 10.3项目财务风险 10.4项目自然风险 10.5项目社会风险 11、项目特征综述、评估结论与建议 一、项目基本情况： （一）项目概况： 1、地理位置： 珠江路A地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。 东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻；西接规划中的珠 江路,与乐街小区相对；北面为山麓。 2、用地规模与地块现状： 珠江路A地块项目占地47公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹 地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多种有农作物。东面山地上植被 以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库 ；地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有230户左 右，拆迁面积4万2千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于 洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱，折迁量较 大。西面与规划中的珠江路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区与之相接 ，现乐街小区的建设已接近此处。北面是一片山麓。 （二）项目主要技术经济指标： 1、珠江路A地块用地平衡表： |项目 |用地面积（公顷） |百分比（%） | |居住用地 |21.19 |58.5% | |公建用地 |3.17 |8.7% | |道路用地 |5.42 |15% | |公共绿地 |6.47 |17.8% | |总用地 |36.25 |100.00% | 2、珠江路A地块规划经济技术指标： |序号 |项目 |数量 | |1 |总建筑面积 |44.34万㎡ | |2 |住宅建筑面积 |41.14万㎡ | |3 |公建建筑面积 |3.2万㎡ | |4 |总居住户数 |3244户 | |5 |总居住人数 |11354人 | |6 |人口毛密度 |313人/公顷 | |7 |人口净密度 |535人/公顷 | |8 |容积率 |1.23 | |9 |绿地率 |33.5% | 3. 项目主要财务评价结果指标： 现金流量表（单位：万元） |12.50% |年度销售量 |合计 | | | 二、项目开发宏观环境分析 1. 贵阳经济发展状况： 2003年贵阳市国民经济保持了持续、快速、健康和协调发展的良好势头，经济运 行质量不断提高，结构调整取得成效，人民生活继续改善，各项社会事业全面进步。 1、综合： 全市经济快速增长。全年实现生产总值280.92亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.0%，增幅是近年来的最好水平，比全国平均水平高出3.9个百分点，比全省平均水平 高出2.9个百分点。人均生产总值达10962元，比上年增长11.8%。 三次产业全面发展。第一产业完成增加值28.81亿元，增长6.7%，第二产业完成增加 值191.94亿元，增长14.8%，第三产业完成增加值160.17亿元，增长11.8%；三次产业结 构比重由上年的7.9：50.9：41.2调整为7.6：50.4：42.0，三次产业对经济增长的贡献 率分别为4.1%、59.3%和36.6%。 [pic] 非公有经济快速增长。全年非公有制经济实现增加值147.85亿元，按可比价格计算 ，比上年增长了22.0%，高于全市经济增长9个百分点，占全市生产总值的比重达38.8%， 比上年提高了2.6个百分点。 价格总体水平有所上扬。全年居民消费价格指数为100.8，比上年上涨0.8%。从居民 消费的八大类别看，食品、医疗保健和个人用品、居住、娱乐教育文化用品及服务等四 大类价格分别上涨2.4%、7.6%、1.6%、0.9%，烟酒及用品、衣着、交通和通讯、家庭设 备用品及维修服务等四大类价格分别下降2.6%、6.2%、2.9%、4.7%。 劳动就业规模继续扩大。年末全市在岗职工55.45万人，在岗职工年平均工资12182 元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长10.0%。全年有1.82万下岗失业人员实 现了再就业。年末城镇登记失业率3.9%。 经济和社会发展中存在的主要问题是：电力供需矛盾仍较突出，企业经济效益有待 进一步提高，经济结构不尽合理；部分行业低水平重复建设尚未解决，资源浪费状况仍 不同程度存在；农业基础设施仍显薄弱，农民增收渠道不多；城乡居民收入差距继续扩 大，就业再就业压力仍然比较大等。 2、工业和建筑业： 工业生产在结构调整中稳定增长，在国民经济中仍然占据主导地位。全年全部工业 增加值完成151.62亿元，比上年增长14.1%。全部工业对经济增长的贡献率达45.3%，拉 动经济增长5.9个百分点，成为推动经济全市经济增长的主导力量。 规模以上工业企业完成增加值121.21亿元，增长16.1%。其中：重工业完成增加值7 6.56亿元，轻工业完成增加值44.64亿元，分别比上年增长14.6%和19.6%；国有及国有控 股企业完成增加值77.9亿元，增长7.9%；股份制企业完成增加值79亿元，增长18.0%；大 中型企业完成增加值78.02亿元，增长9.4%。产品销售率达96.76%。 工业经济效益继续提高。全市规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额11.18亿元 ，比上年增长1.6倍，其中：市属扭亏增盈考核企业盈亏相抵后实现利润3238万元。 建筑业持续发展。全市建筑业完成增加值40.32亿元，比上年增长17.9%。全年具有 资质等级的建筑企业实现利润总额3.89亿元，实现税金总额4.75亿元。全年房屋建筑施 工面积1217.8万平方米，比上年增长14.5%，房屋建筑竣工面积368.49万平方米，比上年 下降11.2%。 3、固定资产投资： 固定资产投资快速增长。金阳新区建设取得明显成效，西出口、贵阳大剧院、火 车站中心广场环境工程、药业GMP改造、海信工业园彩电生产线、南方汇通微硬盘项目等 重点基础设施工程和技改项目顺利推进。全社会固定资产投资完成239.9亿元，比上年增 长27.6%。其中：基本建设投资突破百亿元大关，完成104.45亿元，增长33.0%；更新改 造投资完成53.45亿元，增长28.0%；房地产开发投资完成60.62亿元，增长21.2%。全社 会固定资产投资中，第一产业完成投资2.19亿元，比上年增长67.5%；第二产业完成投资 71.34亿元，比上年增长29.5%；第三产业完成投资166.37亿元，比上年增长26.4%。 4、国内贸易： 消费品市场继续保持增长。全年社会消费品零售总额完成153.67亿元，比上年增长 了12.5%。从城乡看，城市消费品零售总额完成140.7亿元，比上年增长了12.6%，占零售 总额的91.6%；县及县以下消费品零售总额12.97亿元，比上年增长11.1%，占零售总额的 8.4%。从行业看，批发零售贸易业完成零售额118.44亿元，比上年增长12.0%；餐饮业完 成零售额30.98亿元，比上年增长16.6%，增幅高于批发零售贸易业4.6个百分点，占全社 会消费品零售总额的比重由上年的19.5%上升到20.2%。 5、财政和金融： 2003贵阳市财政收入稳定增长。全市财政总收入91.6亿元，比上年增长15.7%，其中 ：地方财政收入完成40.39亿元，增长22.1%；财政支出保持适度增长，支出结构日趋合 理，全年财政总支出53.03亿元，增长8.8%。 金融存贷款业务量继续增加，中长期贷款增长较快，资金运行趋于活跃。年末全市 金融机构各项存款余额893.6亿元，比年初增长22.1%，其中：企业存款余额352.55亿元 ，增长16.1%；城乡居民储蓄存款余额344.95亿元，增长19.8%。金融机构各项贷款余额 763.61亿元，比年初增长28.2%，其中：中长期贷款398.47亿元，增长41.4%；短期贷款 267.15亿元，增长1.5%。全市金融机构现金收入1606.06亿元，现金支出1577.59亿元， 收支相抵，净回笼现金28.47亿元，比上年多回笼现金0.88亿元。 保险、证券业稳步发展。全市保险部门的保费收入10.95亿元，增长11.1%，其中： 财产保险费收入3.92亿元，寿险保费收入5.9亿元，分别增长3.7%和12.4%。全年保费陪 付金额为2.97亿元，其中：财产险陪付2.05亿元，寿险陪付0.7亿元，分别增长12.0%和 4.2%。年末全市共有上市公司8家，股票交易户数为17万户，比上年增长2.0%，全年股票 交易额为181.11亿元。 6、城市建设和环境保护 城市基础设施建设步伐加快，公用事业综合服务水平不断提高。年末市区道路总长 787公里，道路面积624.3万平方米。公交运营车辆1870辆，折合标准运营车辆2238标台 ，其中：公共汽车1077辆，中巴车793辆。运营线路网长度1298公里，公交客运总量4.4 9亿人次，城市出租汽车2444辆。 全市自来水综合生产能力125.7万立方米/日，供水管道长度1735.48公里。全年供水 总量25551万立方米，其中生活用水13687万立方米。自来水普及率达97.1% 年末有煤气用户24.78万户，液化气用户19万户。全年煤气供应量10990万立方米， 其中家庭用气5737万立方米；液化气供应量气量23517吨。 环境保护工作不断加强。建设循环经济型生态城市工作顺利实施，深入开展城市环 境综合治理，积极实施清洁能源工程建设，大气环境质量有所改善，全市空气质量污染 指数降至65，空气质量好于国家二级标准（优良）的天数达到351天，占全年总天数的9 6%；市区大气可吸入颗粒物年平均值为0.103毫克/平方米；二氧化硫的年平均值为0.08 9毫克/平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水PH值为6.08。地面水环境质量进一步提 高，水质达标率为94.44%，饮用水水源水质达标率100%。城市区域环境噪音和交通干线 噪音平均值分别为55.8DB（A）和69 DB（A）。加强对废水、废气、废渣和噪音等污染源的治理，新增工业废水处理能力898 0吨/日和工业废气处理能力16. 76万标立方米/时，主要污染物排放量进一步降低，治理污水、生活垃圾、工业固体废物 取得明显的成效。 年末建成区园林绿地面积4738公顷，建成区绿化覆盖面积4801公顷，公共绿地面积 1691公顷。建成区绿地率38.8%，绿化覆盖率39.4%，人均公共绿地面积12.4平方米。 7、人口、人民生活和社会保障： 年末全市总人口为348.7万人（常住人口），比上年增加2.43万人，增长0.7%，其中 城市人口163万人。人口出生率12‰，人口死亡率5.78‰，人口自然增长率6.22‰。 城乡居民收入继续增长，生活水...
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