颐德花苑企划提案
企划方针

立足于消费者的分布情形与需求层次研究，确立主体目标客户群体，继而设计规划形象策略主题，叠现本案产品价值，满足目标客户群体独有的品味与格调，并进行有的放矢的文案表现与媒体运用。
目标市场预估

本公司就本案周边竞争个案的市调资料进行细致评估与研究，结合本案固有产品特性，总结本案目标客源特性如下：

1、 1、客源区域
区域 长宁 徐汇 静安 其它区域 合计
百分比 30% 20% 20% 30% 100%

2、 2、客户购屋动机
购屋动机 第一次购屋 二次购屋（换屋） 投资 合计
百分比 50% 30% 20% 100%

3、 3、客户年龄
年龄 25~30 31~35 36~40 41~45 46~50 51以上 合计
百分比 5% 10% 20% 35% 20% 10% 100%

4、 4、总价反应预估
价别 45万以下 46~55万 56~65万 66~75万 75~100万 100万以上 合计
百分比 5% 25% 30% 20% 15% 5% 100%

5、 5、面积反应预估
面积 80m2以下 80~100 m2
（二房二厅为主） 100~120 m2
（三房一厅为主） 120~150 m2
（三房二厅为主） 150 m2以上（四房以上） 合计
百分比 10% 25% 30% 25% 10% 100%



根据目标客户预估的情况分析，本区域内物业总价认同度较大的区间在46万元~75万元之间，且客源主体年龄分布在36岁~50岁之间。
本案房位总价区间在60万元~145万元（以6200元/平米均价计）处于适销段总价房位占了62%，而234平方米的大单元房为非适销总价房位，可能面临较大市场销售阻力。
为确保适销总价房位在与周边楼盘竞争中脱颖而出，推动非适销总价房位冲破总价阻力线，获得理想市场去化，强有力的产品形象定位提升、卓有成效的推广表现，成为本案取得市场先机的重中之重。




形象定位
建立在产品已有的特性基础上，针对目标客户群体的生涯背景及价值取向，进行符合这一群体人士认可的形象定位，并在此基础上进行内涵的挖掘与外延的拓展，创造推广中的主题核心，是树立本案市场形象灵魂的重点。
产品特性：
根据我司已掌握的本案资料，我们得到以下可资利用的信息：
1、 1、 基地位置处于延安西路定西路，为西区进入市区的主干道之一，从较为宽泛的地理意义上，可定义为市中心区域楼盘。
2、 2、 基地建筑用地为凹字形状，楼与楼之间的对称关系让我们感受到了古典建筑的风格，与欧洲宫廷式城堡住宅基地布局颇有神似之处，并半围合成近1000平方米左右可利用的环境塑造空间。
目标客户特性：
根据我司对本案目标客户群的研究，我们概括目标客户群具备以下特征：
家庭年收入在10万元以上，为社会中的相对富裕阶层。
目标客户群的主体得益于改革开放的国策，因而善于吸纳包容一切世界文明发展的优秀成果，他们以此立身，并向往享用优秀成果在生活各方面…………
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