房地产资讯报告05-03-15
房地行业监测报告 2005年3月10日 电子版 ★ 一房一地 ★ 寸土寸金 ★ 行家里手 ★ 点石成金 ★ （注：点击目录标题页码后可直接阅读当前文章，点返回键可回到首页） 〖亚博看台〗 2 中央明确表态：今年严控房价过快上涨 2 “金融年”更多的仅代表着房企的呼唤 3 〖政策解读〗 4 温家宝：坚持实行最严格的土地管理制度 4 近期经营性土地使用权出让政策综述 4 不动产税改革的方向是“正税、明租、清费” 6 〖战略布局〗 7 今年外商房地产投资将转向二级城市 7 2004年全国房地产开发呈现七大特点 8 去年12月“国房景气指数”基本保持稳定 9 调查数据显示：2004年地产广告投入高达75亿元 10 在具体细则出台之前，银行提高个贷门槛都是各行其是 10 〖策略设计〗 11 商业地产规划要素法浅析 11 富力地产和摩根合作的战略意图解析 13 〖杭浙动态〗 14 外地房产巨头抢滩浙江市场 14 杭州收紧住宅开公司政策将带动中低档写字楼市场 14 杭州楼市八大主要区域05年走势预测（II） 15 杭城二手房一周行情 15 “期房限转”成为鉴定温州楼市泡沫的“试纸” 16 〖异地传真〗 16 压力之下，上海政府加大房地调控力度 16 沪房地局“打假”，6楼盘涉嫌囤积房源被停牌 17 南京节后首次土地公开出让“温吞水” 17 首钢搬迁将盘活京西地区10平方公里土地 18 大商集团欲进军重庆百货业看中杨家坪商圈 18 深圳房地产均价和投资额增幅远低京沪两市 18 〖物业管理〗 19 物管企业提高自身竞争力的三部曲 19 物业管理应从“囚徒困境”中摆脱出来 21 〖建材装修〗 22 钢材价格上涨趋势已经不可逆转 22 业界认为写字楼受钢价上涨冲击较大 23 〖投资技巧〗 23 新型金融中介有望化解开发商融资困局 23 〖看台〗 中央明确表态：今年严控房价过快上涨 房价问题写入了今年“两会”的政府工作报告。新华社3月5日发布的报告原文指出：今 年，“要保持价格总水平基本稳定。努力保持粮食等主要农产品价格在合理水平上基本稳 定，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。不知是否出于巧合，就在3月4日， 国家统计局最新公布的数据显示，2004年全国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比上 年提高10.6个百分点，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。房价问题再次引起世人关注。 　　我们注意到，去年宏观调控不少措施都跟房地产有关系，无论是动用收紧土地管理 的行政手段调控，还是上调房地产贷款利率的市场化调控。然而，在业内人士看来，就 是这些宏观调控手段造成了房地产价格的上涨。去年宏观调控的一项重要内容，就是国 家控制土地。这种做法直接导致了房地产供给下降。另一方面，尽管上调了房地产贷款 利率等手段，但是房地产的需求并没有受到多大的影响。两者相比，供给以更快的速度 下降，结果就导致了房地产价格上涨。 不过，也有业界人士认为，宏观调控的实施并不是造成房地产价格持续上涨的惟一原 因。宏观调控只是一个中观的因素，除此以外还有宏观和微观两个因素。宏观因素就是 指在我国目前大的宏观经济环境下，房地产价格必定会上涨。去年，我国GDP增长9.5%， 在GDP高速增长的同时，财政收入和个人收入也在高速增长。特别是在大城市，个人的收 入增长更快。而去年出现的负利率，也刺激了我国城市居民的买房需求。微观因素是指 最近几年出现的投资性买房，也促使房地产价格上涨。据有关分析，去年，投资性买房 在大城市的比重接近1/3，重点城市的比重可能更高。在多种因素的综合影响下，房地产 价格必定会上涨。 分析：2004年宏观调控的重要措施就是“把好土地审批和信贷投放两个闸门”，但中央 出这一招的本意是控制固定资产投资规模，虽然房地产也属于固定资产投资的重头，但 房地产本身所具备的特有的商品属性决定了其调控的特殊性。即便是中央有意借此调控 房地产业，更多的政策内涵在于规范土地市场秩序和防范金融风险，房价并不是一个主 要政策目标，中央政府也从来没有特别指出“要借宏观调控之机降低房价涨幅”。所以， 出现“宏观调控和房价上涨齐飞”的局面也就在情理之中了。 而从两会最新动向来看，房价已经成为中央极其关注的价格问题的两个重点之一，这 是中央政府对房地产市场最新的表态。据接近温家宝总理政府工作报告起草组的有关人 士分析，今年的政府工作报告体现“一个中心”和“三个着力点”。“一个中心”是指坚持以 “科学发展观”统领全局，“三个着力点”是指：以发展为第一要务；抓紧解决突出问题和 矛盾；努力推动和谐社会建设。构建中国的和谐社会，既是目前我国政治经济生活中的 主要议题。对于转轨时期的中国来说，与国内社会和谐相冲突事情不少，而且许多问题 也显而易见，如三农、农民工、安全生产、弱势民众权利保护等，但目前最为迫切，最 容易引起社会矛盾与冲突的问题是国内房价的疯涨。 无论是房地产泡沫的激辩，还是中低收入者该不该购房之争；无论是网民对房价疯涨 的谩骂，还是理想化的个人集资建房潮的兴起；无论是政府在政策上走钢丝，还是不少 资金开始进入国内房地产……说到底，都是为房价上涨而来。虽然大众、开发商、银行和 地方政府对房价走势的期待不同，但无论各阶层的愿望如何，如果房价还是持续疯涨， 这种涨与跌的冲突一定转化为社会富与穷之间的阶层冲突，民众与政府之间的政治冲突 。这种情况下，社会和谐也无从谈起。因此，如何遏制国内房地产价格的疯涨，就成了 构建社会和谐最为重要的一环。 此外，如果说温家宝在去年年底中央经济工作会议的报告是写给高官们看的报告，那 么今年的《政府工作报告》就是给老百姓们、给民意代表看的一份报告。另据透露，温家 宝总理对其第二任政府工作报告的起草工作非常重视，对于报告的指导思想、框架结构 、主要内容多次做出重要指示，并对行文表述字斟句酌，多次亲自在草稿上仔细修改。 所以，虽然在政府报告中仅仅只有一句话，但这是中央在全国人民面前关于房价问题迄 今为止最为明确的表态，这不论对中央各部委和地方政府还是对开发商而言，都是一个 强烈的信号。 返回 “金融年”更多的仅代表着房企的呼唤 继央行121号文件出台后，一系列的土地、金融政策使房地产开发的金融门槛大为抬 高。自2004年起，在协议用地制度终结，企业开发及个人住房贷款门槛提高以及央行升 息政策变化下，房地产企业希望打开多种融资渠道的呼声日益高涨。与此同时，银根紧 缩政策催生出股权融资、项目融资等多种形式的融资合作，并使房地产信托、房地产投 资基金及境外投资银行等金融机构加速了涉足房地产业的脚步。有业内人士提出，房地 产融资已开始步入多元化发展阶段，2005年，房地产业将迎来“金融年”。 进入2005年，北京国投推出的国内首只房地产基金将赴新加坡上市的消息，以及著名 国际投资机构美林集团、摩根士丹利等国际资本纷纷向中国房地产市场抛出绣球的举动 ，似乎应和了“金融年”的说法。 　　有业内人士乐观地认为，直接融资将会成为今后房地产融资的最主要的趋势，间接 融资会大幅度减少。房地产证券化、房地产投资基金会很快出现在融资市场。海外资本 在房地产业中的比重将会有较大的上升。然而，更多的迹象显示，“金融年”更多的代表 了房地产企业的呼唤。 亚博分析：之所以作出上述判断是出于三个层面的考虑。先来从中央宏观经济管理的 层面来看，“金融年”的政策背景并不存在。中国房地产是一个政策市是业内皆知的秘密 。在这个市场中，虽然消费者关心切身利益的房价，而中央政府关心的是宏观经济稳定 。回顾近两年中频繁出台的一系列地产行业政策，尽管每一次的政策出台都有其具体的 情况，但其中一脉相承之处是：每一条政策都是为了防范经济过热，限制房产投资。中 央政府在小心翼翼地走着一条钢丝。一方面非常希望房地产投资能降温，以免通货膨胀 ，另一方面又要避免房地产崩盘，导致金融危机。从这点出发，就非常容易理解政府的 政策含义，抑制投资，减少供给，才是两全之策。政府的政策目标是，房地产通过几年 或者更长的时间缓慢地过渡，慢慢平稳。在这种主导思路下，稳定无疑是第一位的。而 房地产融资所必须的金融格局的转变不是短期调整可以完成的，且不说这个转变本身还 会给宏观经济带来金融风险，有悖于“稳定”的要求。所以，在当前宏观调控的大背景下 ，对房地产更多地体现为“卡紧”。预计2005年房地产的主要融资来源不会有大的改变， 国内银行仍将是主流。 再从监管部门的角度来看，“金融年”的提法可能更不现实。在日前召开的“2005中国 经济政策与房地产发展论坛”上，银监会政策法规部副主任李伏安表示，房地产金融在中 国还没有进入到真正的大发展时期，银监会方面关键需要关注的是在新业务发展中很好 地控制风险。这表明，政府方面很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下， 就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控 的房地产市场，关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。而如今的现实是，由于目前 国内银行不缺钱，推进按揭证券化的可能性不大。而收益类物业的资产证券化，如果按 目前的企业税收政策，机构投资人的利润空间十分有限，加上其短贷长投的风险，没有 相应的优惠政策将很难实现，这可能需要更多的时间。 最后从外部环境来看，对于国际资本，虽然国内的房地产企业以及国外的投资者都很 想向对接的方向努力，但外资银行希望选择有经验有诚信、符合国内法律要求，没有任 何不良记录的企业作为合作伙伴。但碰到这样的伙伴，又能有合适的项目合作并不容易 。这种对接需要相当的过程。此外，鉴于“国际热钱”强烈的逐利性。国外基金通常要求 投资回报达到25%，在现在的政策和市场风险下，今年国外资本的进入量也不会很大。 返回 〖政策解读〗 温家宝：坚持实行最严格的土地管理制度 国务院总理温家宝5日在十届全国人大三次会议上提出，坚持加强和改善宏观调控。 温家宝强调，从当前经济运行情况看，宏观调控工作不能放松。今年要实行稳健的财政 政策和稳健的货币政策，加强各项宏观经济政策的协调配合。要更好地贯彻区别对待、 有保有压的原则，更加注重发挥市场机制的作用，更加注重运用经济手段和法律手段， 巩固发展宏观调控成果。在讲到控制固定资产投资规模时，温家宝强调，继续把好土地 审批和信贷投放两个闸门。坚持实行最严格的土地管理制度，完善政策，从严执法。加 强城市规划和土地管理，继续开展土地市场治理整顿，严格控制农用地转为建设用地， 合理控制城市建设规模。 返回 近期经营性土地使用权出让政策综述 中央纪委在2003年第二次全会强调，要“认真落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出 让制度，严禁以其他方式出让经营性土地使用权”；温家宝总理在国务院廉政工作会议上 也指出，“要进一步完善并严格执行建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、产权交 易和政府采购四项制度，规范程序，公开透明，加强监管。”可见，决策层高度重视经营 性土地使用权出让工作。 一、经营性土地的概念 当前各级文件都把“经营性土地”确定为“商业、旅游、娱乐和商品住宅”四大类。通过 上面对政策的梳理，可见这种对“经营性土地”的范围界定最早出现在1990年国土资源部 颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的第12条“土地使用权出让最高年限 按下列用途确定……（四）商业、旅游、娱乐用地40年”；在1999年国土资源部发布的《关 于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》中开始出现“商业、旅游、娱乐和豪 华住宅等经营性用地”的提法；在2001年国务院发布的《关于加强国有土地资产管理的通 知》中又出现了“商业性房地产开发用地”的提法；接着在2002年国土资源部颁布的《招标 拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中开始出现“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经 营性用地”的提法；最后在2002年8月26日国土资源部、监察部联合下发的《关于严格实行 经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》正式明确提出“商业、旅游、娱乐和商品住 宅等各类经营性土地”（以下简称经营性土地）。对“经营性土地”的概念进行明确界定， 对填补法律漏洞、规范政府行为、促进交易主体竞争和市场发育具有重要作用。 与“经营性土地”概念相对应的是“非经营性土地”的概念。根据《土地管理法》第54条规 定，“非经营性土地”应该包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事 业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其 他用地。在国土资源部2001年10月22日发布施行的《划拨用地目录》...
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