房地产项目投资报告
3月28日 地址： 邮政编码：100029 联系人及职务： 电话： 传真： 电子邮箱： 保 密 　　本商业计划书属商业机密，所有权属于信义华信投资集团有限公司。所涉及的内 容和资料只限于已签署投资意向书的投资者使用。收到本计划书后，收件方应即刻确认 ，并遵守以下的规定： 1、在未取得信义华信投资集团有限公司的书面许可前，收件人不得将本计划书之内 容复制、泄露、散布； 2、收件人如无意进行本计划书所述之项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回 。 编制人： 目 录 目 录 3 摘 要 5 1. 项目背景 6 1.1. 中国-东盟博览会简介 6 1.1.1. 中国-东盟博览会动因 6 1.1.2. 广西优势 6 1.1.3. 博览会定位 7 1.1.4. 嘉宾客商 7 1.1.5. 内容 7 1.1.6. 配套设施建设 7 1.2. 广西壮族自治区简介 8 1.2.1. 地理位置 8 1.2.2. 经济发展 8 1.3. 钦州简介 9 1.3.1. 概况 9 1.3.2. 交通运输 9 1.3.3. 发展战略 10 1.3.4. 经济状况 11 1.3.5. 临海工业园区 11 1.4. 三娘湾旅游开发区简介 12 1.4.1. 地理位置、气候 12 1.4.2. 主要旅游资源 12 1.4.3. 发展规划及前景 13 2. “一江两岸”项目计划 13 2.1. SWOT分析 13 2.1.1. 优势： 13 2.1.2. 劣势： 13 2.1.3. 机会 14 2.1.4. 威胁 15 2.2. 总体思路 15 2.3. 项目投资 15 2.3.1. 建安费用 15 2.3.2. 税费问题 16 2.3.3. 营销推广费 16 2.3.4. 其它费用 16 2.3.5. 项目总投入 17 2.4. 收益测算 17 2.4.1. 钦州房地产市场综述 17 2.4.2. 产品定价 17 2.4.3. 开发计划 17 2.5. 项目投资与收益的模型计算 18 2.5.1. 现金流量表 18 2.5.2. NPV计算 18 2.5.3. 内部收益率计算 19 2.5.4. 小结 19 3. 十国风情园项目 20 3.1. SWOT分析 20 3.1.1. 优势 20 3.1.2. 劣势 20 3.1.3. 机遇 20 3.1.4. 竞争分析 21 3.2. 客源市场分析 22 3.3. 综合评价： 22 3.4. 营销战略 23 3.4.1. 定位 23 3.4.2. 功能 23 3.4.3. 目标客户 23 3.4.4. 营销策略 23 3.4.5. 优惠政策 24 3.5. 项目投资 24 3.5.1. 建安费用 24 3.5.2. 其它开发费用 24 3.5.3. 项目总投资 25 3.6. 收益测算 25 3.6.1. 客房收益 25 3.6.2. 餐饮收益 26 3.6.3. 娱乐城收益 27 3.6.4. 其它收益 27 3.6.5. 税费及总收益 27 3.6.6. 项目计划 27 3.7. 项目投资与收益的模型计算 28 4. 时间进度安排 30 5. 结论 30 6. 附件 30 附件一、信义华信投资集团有限公司简介 30 附件二、钦州市一江两岸规划总平面图 31 附件三、滨江鸟瞰 31 摘 要 “一江两岸”开发和三娘湾旅游区东南亚十国风情园两个项目起因于中国－东盟博览 会，是钦州市政府重点建设工程，得到了市政府的大力支持。 本着严谨性、前瞻性的原则，本报告对这两个项目做了可行性研究，得出以上两个项 目具有较高投资价值的结论。 东南亚十国风情园暨一江两岸房地产 项目投资报告 项目背景 1 中国-东盟博览会简介 1 中国-东盟博览会动因 东盟十国包括文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡 、泰国、越南。 2003年10月8日，温家宝总理在印度尼西亚巴厘岛第七次东盟与中国10＋1领导人会议 上建议，从2004年起，每年11月在中国广西南宁举办中国－东盟博览会。这一建议得到 了国领导人的普遍欢迎，并写入了会后发表的主席声明。在这次会议上，温家宝总理同 时建议举办中国－东盟上午与投资峰会。首届峰会将与中国－东盟博览会在南宁同期举 办。 2002年11月，中国和东盟10国领导人在柬埔寨金边共同签署了《中国与东盟全面经济 合作框架协议》，标志着中国－东盟自由贸易区建设进程正式启动。2004年1月1日起，中 国－东盟自由贸易区内的500多种农产品开始降税，其他商品也将逐年降税。 2003年12月17日，中国商务部副部长安民在国务院新闻办记者招待会上宣布，由中国 商务部和东盟国家经贸主管部门共同主办，广西壮族自治区人民政府承办的中国- 东盟博览会（简称“南博会”），自2004年起，每年11月3日至7日在广西首府南宁举办， 展会地点设在南宁国际会展中心。 中国－东盟博览会创造了多个中国第一。原因有三：一是其规格之高前所未有，它是 由国务院确定并由总理亲自宣布的博览会；二是它有别于一次性的上海世博会，是多国 举办常年举办的博览会；三是以自由贸易区为主题的。 国务院大力支持中国－东盟博览会不仅有着经济考虑，也有政治和安全方面的意义， 在一个最有争议的地区建立战略伙伴合作关系，将会使中国和东盟在经济和安全方面得 到双重收益。事实上，1995年以来，中国与东盟贸易额年增长速度均超过15％。2002年 双边贸易额达547.7亿美元，同比增长31.7%。2003年为782.5亿美元，同比增长42.9%。 根据第七次中国与东盟领导人会议达成的共识，2005年双边贸易额将突破1000亿美元。 中国和东盟战略合作区域内，将形成一个拥有17亿消费者的巨大市场。 2 广西优势 中国－东盟博览会之所以落户广西南宁，主要是因为广西拥有几大优势： o 广西的地理位置更为优越。2003年2月份之前的合作机制在云南，但较之云南，广西 和东盟既有陆路接轨又有水路接轨。 o 合作项目多与广西相关。泛亚铁路勘探后重新规划改走东线，广西境内的铁轨硬件 条件更好。 o 港口优势。东盟10国除老挝外全部是海国，钦州港又是最近东盟的港口，地理优势 十分明显。 3 博览会定位 中国－东盟博览会紧紧围绕《中国与东盟全面经济合作框架协议》已经自由贸易区建设 实际进程，以双向互利为基本原则，以自由贸易区内的经贸合作为重点，同时面向全球 商界开放。中国－东盟博览会将进口与出口相结合，投资与引资相结合，展销推介与专 题论坛相结合，经贸活动与文化交流相结合，促进优势互补，深化经贸合作，共同实现 本地区的普遍繁荣。 4 嘉宾客商 参加中国－东盟博览会的重要嘉宾有中国和东盟国家领导人、中国和东盟国家经济贸 易部部长、地方政府领导、著名专家学者、中国和东盟国家主要商协会负责人、跨国公 司及大企业CEO。 参展客商有中国和东盟10国领先生产企业、中国和东盟10国主要出口商、中国和东盟 10国招商项目业主、对外承包工程企业、其他国家和地区的跨国公司、企业、旅行社、 景点景区、航空公司及与旅游业相关的其他企业。 参会客商有全球采购商、国家投资商、贸易和投资中介机构。 5 内容 “南博会” 有五大项内容，具体为： 货物贸易：展示各国优势产品，促进进出口成交； 投资洽谈：推介各国投资环境，发布招商信息，联手吸纳国际资本； 服务贸易及其他合作：交流技术成果和管理经验，开展旅游、电信、物流、金融、工程 承包等领域的合作； 专题论坛：围绕自由贸易区建设的热点问题，邀请政府官员、专家学者和企业家进行交 流与对话； 文化交流：博览会期间举办南宁国际民歌艺术节，充分展现中国与东盟各国民族文化风 采。 据介绍，首届“南博会”设置国际标准展位2000 个、非标准展位200个以及2.6万平方米的室外展场；到会各国客商约2万人。 6 配套设施建设 o 接待设施方面 “自治区青秀山接待基地”，这一项目的建设地点在青秀山西北面，目前正在进行三通 一平。 南宁市新城区（尤其是綤东一带）增建中高档宾馆，并对现有宾馆的设施进行改造和 完善。 南宁国际会展中心二期工程，增设展位，增建宴会厅等项目。 南博会要求南宁有3万张床位，但目前南宁市仅可供1.5万张床位，缺口部分南宁加紧 建设解决一部分，钦州等周边城市帮助解决一部分。 o 在交通信息设施方面 南宁机场跑道、停机坪、贵宾室要进行改扩建；申请增设民航航班、航线；加快自治 区港口设施的建设与完善，开通与东盟国家的直航班轮。 建设和完善南宁通往主要旅游城市、主要景区的公路，尤其要尽快修通南友高速、南 梧高速等道路。市内道路建设全面加快。 建设专业博览会网站，通过网站开展形象宣传、招商引资和电子商务等活动。 o 规划建设 规划“经济园”,建设商贸城。按照工作方案的规划，将以南宁（武鸣）华侨投资区为 基础，规划改造为中国—东盟经济园，吸引东盟企业来广西投资，也吸引国内对东盟出口 企业在广西办厂。争取明年“南博会”期间有一批项目入园开工。 在南宁市，还将规划建设东盟商贸城。按照方案，在会展中心附近规划建设以东盟各 国为主题的国际商贸城，争取明年2月拿出规划模型；也可以将现有部分商业街改造成以 东盟国家命名并体现东南亚风情的商贸街。 2 广西壮族自治区简介 1 地理位置 广西是中国五个少数民族自治区之一。它位于中国大陆沿海地区的西南端，面向东南 亚，背靠大西南，处于中国东南沿海地区和中国大西南地区的交汇地带，是中国西南最 便捷的出海通道。大西南的四川、云南、贵州、西藏、重庆等省区市，面积264万多平方 公里，人口2亿多，蕴藏着极为丰富的物产资源，战略地位十分重要，是我国经济发展潜 力最大的地区之一。 广西既是华南通向西南的枢纽，又是沿海、沿江、沿边的省份；既有适应亚热带植物 生长的气候条件，又有丰富的矿产资源；既有方便的水、陆、空交通，又有联接世界各 地的通讯网络；既是少数民族地区，又是全国重要侨乡；既有发展迅猛的高科技，又有 廉价的劳动力独物的区位优势，使广西成为全国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少 数民族自治区。 2 经济发展 “九五”时期全区国内生产总值实现了年均８．１％的较快增长，经济实力增强，经济 质量和效益明显提高。财政收入年均增长１０．５％，实际财力五年累计增长１．１４ 倍。人均国内生产总值提前一年于１９９９年实现了比１９８０年翻两番的目标。“十五 ”以来，经济继续平稳增长，2001年全年实现国内生产总值2231.19亿元，按可比价计算 ，比上年增长8.2%，增幅比上年提高0.9个百分点。2002年全年实现国内生产总值2455. 36亿元。2003年广西生产总值2733.21亿元，比上年增长10.2%，成为“九五”以来快速增 长的年份之一。工业生产快速增长，工业增加值436.92亿元，增长17.6%，比上年提高5 .0个百分点， 其中电力、冶金、机械等特色优势行业对工业增长的贡献较大。外贸进出口高速增长， 出口总额19.70亿美元，增长30.7%；进口总额12.22亿美元，增长32.3%。 3 钦州简介 1 概况 钦州是中国北部湾新兴的临海工业城市，是广西南部沿海地区的中心，钦州市现辖二 县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，陆地 面积10843平方公里，海岸线长520.8公里，全市总人口336.7万，其中市区面积32平方公 里，人口20多万，钦州是广西主要侨乡之一，有海外华侨、港澳同胞38万人，分布在46 个国家和地区。 钦州历史悠久，文化底蕴深厚，全市共有文物保护单位49处，其中国家及自治区重点 文物保护单位8处，市区就有国家级重点保护文物民族英雄刘永福、冯子材故居。 钦州的自然资源十分丰富，盛产荔枝、龙眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蚝、对虾、石 斑鱼四大名产驰名中外，是中国著名的“荔枝之乡”、“香蕉之乡”、“大蚝之乡”、“奶水牛 之乡”，红椎林是全国之最，灵山县古民居大芦村被誉为“广西楹联第一村”。 钦州市是广西社会经济发展中南北钦防沿海经济区的重要组成部分，地处以港口经济 、海洋经济和高新技术产业为重点的南北钦防沿海经济区的中心位置，是大西南战略通 道最近、最便捷的出海口，是从海上通往东南亚和世界沿海国家及深入大西南的门户。 随着“中国－东盟自由贸易区”的建立，位于东亚经济圈中心位置的广西将成为中国进军 东盟自由贸易区的“桥头堡”，钦州市将成为中国这一世界人口大国进入“中国－东盟”市 场的重要门户。 2 交通运输 钦州是广西沿海的交通枢纽，桂海高速公路、钦防高速公路和南防铁路、钦北铁路均 在钦州市交汇，北海机场、南宁机场距钦州只有100公里，海陆空交通便捷。滨海公路建 成后，将极大地促进桂南经济区的旅游发展，为中国南方省份的游客进入北部湾提供了 便捷的陆路交通。 |钦州距周边城市距离 | |城市 |里程（公里） | |南宁 |120 | |北海 |91 | |梧州 |448 | |柳州 |329 | |防城 |61 | |百色 |385 | |桂林 |466 | |玉林 |236 | |河池 |443 | 钦州市具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是带动广西乃至西南地区的全方位对外 开放和经济全面发展的龙头，是中国与东南亚地区乃至亚太地区经济合作的重要桥梁。 钦州市在广西沿海 3 个地级市中...
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