中国房地产行业研究报告
2003年中国股份制商业银行行长联席会议材料 行业研究系列报告 中国房地产行业研究报告 课题负责人：沈 思（董事会秘书兼总行发展研究部总经理） 陈耀琪（总行发展研究部总经理助理） 课题执笔人：李松涛（总行发展研究部博士） [pic] 上海浦东发展银行 二00三年八月 目 录 摘 要 第一章 中国房地产行业发展概况 第一节 我国房地产行业的发展回顾 第二节 我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力 第三节 对于本轮房地产复苏和92-93年的比较 第二章 中国房地产市场发展情况的特征分析 第一节 我国房地产市场供给方面的主要特征 第二节 我国房地产业需求方面的主要特征 第三节 房地产过热现象出现，房地产泡沫应警惕 第三章 我国主要城市房地产市场的分析 第一节 北京房地产业现状 第二节 上海房地产业现状 第三节 广州房地产业现状 第四节 深圳房地产业现状 第四章 当前行业焦点问题及政策热点分析 第一节 行业焦点问题及对策 第二节 行业政策热点 第五章 中国房地产企业的分析 第一节 我国房地产企业的行业特征和经营模式 第二节 我国房地产企业10强的相关特点分析 第三节 我国房地产10强企业2003年的相关发展 第六章 对房地产企业相关信贷政策的建议 内容摘要 本研究报告对我国房地产行业的发展、相关市场特点和相关企业特征进行了研究，并 在此基础上，对我国股份制商业银行的房地产业信贷投向给出相关建议。 首先，报告对我国房地产行业发展概况进行了总结和回顾，对本轮房地产复苏和92- 93年进行了对比，并对我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力进行了分析。 其次，报告对我国房地产市场的发展情况做出分析。具体从房地产市场供给和需求两 方面分析了近年来我国房地产市场的发展特征。分析表明，在供给方面，我国房地产开 发总量持续增加，开发结构明显改善，房地产建设规模不断扩大，在建施工面积逐年增 加，房地产企业数量增长较快，呈现两极分化迹象。而在需求方面，我国商品房持续热 销，平均价格稳步上升，个人购房比重急剧增加，人均住房面积逐步增加，住宅需求占 比较大，而办公楼、商业用房需求增速趋缓。与此同时，我国部分地区出现房地产过热 现象：房地产市场的投入过快，空置面积上升较快；投资比例增大，投机现象显现；房 地产企业负债高，银行贷款投入较大；房价收入比例较高，有效需求增长有限；房地产 投资速度明显高于GDP增长速度。因此需要警惕房地产泡沫的发生。 报告还对我国北京、上海、广州和深圳等四个主要城市的房地产市场发展的现状进行 了分析，并做出了相关预测。由于发展路径不同，各地的房地产市场表现出不同的特点 ：北京市场目前二手房交易持续低迷，写字楼市场需求乏力，公寓市场竞争加剧和别墅 市场空置率上升，与此同时郊区住宅得到快速发展；而上海房地产市场第一季度房产市 场供需两旺，个人住房商业贷款增势温和回落，低价房趋于火爆，而高档二手房遭冷遇 ，办公楼市场步入上升通道，上海楼市步入大盘时代 。而在广州尽管第一季度楼市发展态势良好，但“空置房”压力渐显露。深圳房地产市场 当前的发展态势良好，但也存在潜在的泡沫隐患。 报告还对当前房地产行业焦点问题及政策热点进行了分析，尤其对2002年以来的主要 房地产政策进行了深入分析。 报告对我国房地产企业的行业特征和经营模式进行了分析，并以我国房地产上市企业 10强为重点，对我国房地产企业的相关特点进行了分析。 报告最后提出了对于股份制银行房地产行业相关信贷政策的建议。 股份制商业银行行业研究报告 ——房地产业 上海浦东发展银行 2001年我国正式加入世贸组织后，我国经济发展进入新一轮战略机遇期，许多行业都 焕发出勃勃生机，呈现出良好的运行态势。为了进一步把握我国行业发展脉络，挖掘银 行信贷商机，在2002年全国十家股份制商业银行年会上，十家行一直同意将行业专题研 究确定为2003年股份制银行行长年会交流材料，以共同促进股份制商业银行行业信贷政 策的改进与完善。为此，我行选择了房地产行业和信息产业软件行业作为研究对象，本 篇是关于我国地产行业的研究报告，力图对该行业的发展状况和相关企业进行系统分析 ，从而总结提出相应的银行信贷建议。 第一章中国房地产行业发展概况 第一节、我国房地产行业的发展回顾 国际和国内的实践经验表明，房地产行业是一个与经济周期同步发展的行业，其投资 周期与经济增长周期同步伴生性的特征非常明显，对于中国而言，改革开放20多年来， 由于存在计划经济向市场经济转轨，体制改革不断深入、对外开放不断扩大的背景，房 地产业的发展与宏观经济改革（尤其是我国住房制度改革，具体进程见表1- 1）的推进也存在必然的紧密联系。 表1-1、我国住房制度改革的进程 |时间 |住房制度改革的推进 | |1980年6月 |提出实行住房商品化政策，城镇住房改革改革来开序幕 | |1980 -1985 |优惠出售住房的试点期 | |年 | | |1986-1990年|深化改革的试点期，试点城市：烟台、唐山 | | |改革低租金入手，提高房租、增加工资、变暗贴为明补， | |1991-1995年|推进租金改革，目标是2000年租金原则上达到双职工平均工 | | |资的15%， | | |全面推行公积金制度，加快出售公有房 | |1998下半年 |取消住房实物分配，全面推行住房分配货币化 | 总体上，随着我国宏观经济改革的推进，我国房地产市场的发展大体经历了四个阶段 ： 一、起步阶段。这个阶段经历的时间是1978年至1991年。相应的改革举措基本是试点 性质，从行业发展角度来说，可以被看作是一个在中国新兴行业的导入期、启蒙期，比 较明显的数据是1990年全国房地产开发投资总额仅为253亿，全国房地产企业个数仅为4 400家，从业人数14万人。 二、过热阶段。这个阶段经历的时间是1992年至1993年，这轮房地产投资热是在中国 经济高增长率、高通货膨胀、利率高企的完全计划经济背景下产生的。在这一阶段，以 沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房 地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨。其所出现的投资 过热、土地恶炒，以至烂尾楼的大量出现、银行房地产贷款坏账浮现，充分说明在一个 高速发展行业刚刚诞生的时候，其潜在风险是多么触目惊心。由于第一轮所谓房地产泡 沫是在完全计划经济体制下产生的，房地产行业市场机制没有建立起来，无论土地出让 ，房地产投资，还是房地产消费方式，用今天我们对房地产行业和市场经济的认识来看 ，都呈现出明显的计划经济的烙印。 三、调整阶段。这个阶段经历的时间是1994至1999年。1993年下半年，经济过热导致 了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业自然成为本次调控的 重点。在完全计划经济条件下产生的1992年房地产泡沫，由于之后采取行政命令方式的 宏观调控和整顿而结束显然具有合理性。本轮房地产行业的调整是伴随整个中国宏观经 济调控而产生的，少数在第一轮房地产泡沫破灭得以幸运地生存下来的房地产企业和房 地产企业家，面对房地产投资和信贷环境发生深刻变化后，开始积极引进海外的房地产 营销理念和房地产设计思想，中国第一批房地产业的职业经理人开始涌现，比较有名的 包括深圳万科的王石、北京华远的任志强等。 四、成长阶段。从1998年开始，国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，例如 1998年年底放宽住房信贷政策，由此房地产业开始进入成长和发展时期。 第二节、我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力 总体而言，房地产业已经成为我国经济增长的重要推动力量，2001年大约占GDP的4. 5%，并正在成为各地地方经济的支柱产业。以上海为例，目前住宅产业已经占全市GDP的 10%，仅次于金融业和商业。 房地产业对于经济增长的作用，不仅在于其直接贡献，由于其可以带动建材、冶金、 化工等多个行业的发展，从而对我国经济增长有着巨大的间接贡献，统计表明，我国每 年钢材产量的25%，水泥和玻璃产量的60%均用于房地产建设。 依据1990年以来的我国房地产市场整体发展情况、近年我国房地产产业政策的相关变 化，可以基本把握我国目前房地产行业的发展状况，从而可以判断我国房地产市场未来 发展的潜力仍然巨大。具体分析如下： 一、经济发展趋势良好，市场需求旺盛 近些年，我国经济持续发展、城市化进程加快、居民收入水平提高（今年上半年城乡 居民的收入分别增长了17.5%、5.5%），给房地产业的发展奠定了良好的经济基础。从宏 观面上看，我国房地产业经过这十几年的发展，已经基本步入一个相对稳定的发展时期 。房地产开发投资大幅波动的情况已为稳定增长所代替；商品房供求基本平衡。98年以 来的开发投资持续增长主要源于住宅需求的增长和销售的扩大，且个人已成为住房消费 的主体（占93%）。房地产市场的波动主要受市场因素的作用，按照市场规律运作和发展 。 2002年前八个月房地产开发投资额的增幅（30%）比2002年同期回落2.1个百分点，新 开工面积增幅也开始回落，说明房地产市场有一定程度的自我调节作用。 二、国家有关经济政策的扶持 近几年，国家扩大内需的政策，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动等政策有 效地刺激了居民的购房热情。具体政策变化的概括如下： 表1-2我国住房产业政策概括 |措施 |目的 |影响 | |住房分配货币化 |消除实物分房的各种弊端|提高有效需求，带动个人存| | |， |款和银行贷款进入房市， | | |提高个人购房能力 | | |减少取消开发税费 |抑制房价过快上涨，提高|税费涉及多个部门，虽然减| | |购买力，减少监管环节 |免的项目多，但对成本影响| | | |很小， | |提高住房预售标准 |保护消费者权益，加强对|优胜劣汰，维护市场稳定，| | |房产商的监控，提高市场|非常有效 | | |壁垒 | | |发展二三级市场 |形成梯度消费， |对促进新房市场长期稳定健| | | |康发展有积极意义 | |土地市场化 |强化土地资源管理和宏观|`有益于市场次序和市场长 | | |调控，保证公平交易 |期健康发展，提高发展商总| | | |体素质 | 房地产业的发展在国民经济中占有很重要的地位。房地产业的快速发展，对于改善居 民的居住条件、提升城市功能、改善城市环境、带动相关产业发展、增加财政收入、解 决城镇居民就业、拉动经济增长都十分重要，国家已连续4年把启动个人住房消费作为扩 大内需的重要内容，扩大内需仍将是我国经济今后几年增长的主要推动力量，预计未来 几年房地产业仍是扩大内需的重要组成部分。 三、市场发展潜力巨大 我国居民对住房的潜在需求巨大，2000年底，我国人均住房使用面积为14.7平方米， 比改革之初提高了约2倍，但这与美国的60平方米，欧洲的45平方米，新加坡的26平方米 等许多国家相比还有不小的差距。 从广义上来讲，中国的房地产才刚刚起步。根据发达国家的历史，在人均GDP为300－ 1000美元的阶段，住宅对经济增长的带动作用十分明显。住房投资占总投资的比重均高 达40％以上。而且，随着人均收入提高，恩格尔系数下降时，居民住房消费占总消费的 比重呈现明显上升趋势。人均1000美元时，各国居民住房消费的比重，大致应在10％左 右。 我国现阶段的恩格尔系数，大约也是在0.45- 0.55之间，我国目前为人均不足1000美元，表明我们还处在初步阶段,而且城镇居民的住 房租金支出占总支出的比重不足5％，这显然是大大低于国际平均水平。随着住房体制改 革的深化，居民住房消费比重增加到10％－15％左右是大势所趋。房租价格的提高必然 会促使更多的居民购买住房，由此引起的购房增加量也是一个不小的数字。 另外，为实现到2020年全面建设小康社会的目标，20年之内将会有50%以上的人口进 入城市。根据发展规律，当城市化达到30%时，房地产将进入高速发展期，而中国目前只 有36%，所以...
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