景湖豪庭营销推广策划案(ppt)
策划
策，竹简；
划，戈与刀两种兵器。
策划，运筹帷幄。
如何玩兵？
突破点：
1、战局如何？（市场状况）
2、致胜点如何？（目标客群）
3、我方兵力如何？（突破点）
4、如何调动兵力攻击？（整合战略）
5、战局如何部署？（战术）
用兵之道
突破点：
1、战局如何？（市场状况）
2、致胜点如何？（目标客群）
3、我方兵力如何？（突破点）
4、如何调动兵力攻击？（整合战略）
5、战局如何部署？（战术）
巢湖地产兵力布局
各兵团主力部队
中心区兵团 向阳路兵团 世纪大道兵团 北门兵团 西城兵团
金码头城 城市风景 世纪新都 城市之光 本案
时代春天 新都华庭 国际花园（预推）

徽商国际花园 东方景苑 丽景国际（预推）

阳光花园

太阳岛花园

各兵团主力核心卖点
中心区兵团 向阳路兵团 世纪大道兵团 北门兵团 西城兵团


*中心区位置优势 *交通便捷优势 *道路环境优美 *地段优势 *前景规划优势

*市区商业中心配套 * 内环境优势 *一中教育环境 *产品创新力优势 *未定的产品优势

*地产商品牌优势 *品质社区较多 *地产商品牌优势

*价格优势 *部分内环境优势


判断：

1、各兵团均有自己的核心军，世纪大道兵团如世纪新都，向阳路兵团如城市风景，北门兵团如城市之光，本案无可推卸的将成为西城兵团的核心军；

2、突出本案产品优势，形成以产品为核心的创意地产概念组合，建立品牌价值；

3、竞争时利时弊：西城兵团火力目前太弱，独家试唱势单弱薄，本案区块的其他项目的启动，虽然带来了一定的竞争压力，但从全市的角度来看是对西城兵团兵力的有力扩充，区位形象和关注度会随着上市楼盘的增多而日益提高。
用兵之道
突破点：
1、战局如何？（市场状况）
2、致胜点如何？（目标客户）
3、我方兵力如何？（卖点整合）
4、如何调动兵力攻击？（整合战略）
5、战局如何部署？（战术）
致胜点=目标对象群
致胜点=目标对象群
致胜点=目标对象群

置业者活动：

重视家庭和子女教育
积极的改善生活品质
追求更惬意的生活方式
对居住的要求已从普通居住转化到对环境对生态的追求
他们是巢湖的中坚阶层
致胜点=目标对象群

客户群购买动机：
购买用于结婚
拆迁购买：对政府提供的安置用房不满意，但又买不起中心城区住宅，而转向购买本小区的人。
转移购买：本身买不起中心城区住宅的人，但又要居住，只要转向价格便宜，地段稍微偏一点的区域。
安家购买：在巢湖打工的年轻人，习惯了巢湖的生活，但经济实力不是很雄厚，买不起市中心的住宅，转向郊区住宅。
成员扩充购买：如孩子长大需要独立的空间，父母进城和自己居住，都导致扩充面积而购买，但买不起城区住宅，被迫转向城郊。

辅助人群购买目的
改善居住条件的需求
外来经商人员购买（安家）
区县实力人群进城购买

用兵之道
突破点：
1、战局如何？（市场状况）
2、致胜点如何？（目标客户）
3、我方兵力如何？（卖点整合）
4、如何调动兵力攻击？（整合战略）
5、战局如何部署？（战术）

竞争对手的优势与不足

项目 优势 不足

世纪新都 1、前期的示范效果 1、价格较高
2、景观环境好 2、商业面积过大
3、建筑个性强

新都华庭 1、世纪新都示范作用 1、户型偏大
2、发展商品牌的积累 2、会所配套档次不够
3、建筑有创新性 3、重中心景观薄组团景观
4、景观效果大手笔

城市风景 1、近市中心地段 1、物业费高
2、智能化配置高 2、规划无特色

阳光花园 1、价格较实惠 1、规划无特色，尤其是小高层规划欠佳
2、二房比例高，去化快 2、商业空置率高

时代春天 1、集中式绿化景观优良 1、房型偏大、总价高

东方景苑 1、依托一中的教育优势 1、商业体量大、空置率高
2、整体规划较好 2、体量大、但产品单一

城市之光 1、地段好，城市的北大门 1、地块被保留建筑分割，整体性较差
2、产品多元化、高层规划新颖 2、高层体量大，新产品的市场接受度未卜

用兵之道
突破点：
1、战局如何？（市场状况）
2、敌人是谁？（目标客户）
3、我方兵力如何？（卖点整合）
4、如何调动兵力攻击？（整合战略）
5、战局如何部署？（战术）
阶段 准备阶段 第一攻击阶段 第二攻击阶段 第三攻击阶段
2006.8-2006.10 2006.11-2007.8 二期销售周期 三期销售周期

核心攻击点 地盘形象 现场营销中心 一期示范小区 一期生活氛围
环境示范区 水景 商业及会所
样板间 建筑 水景
园林效果 成熟社区人文

支持点 现场准备 开盘 商场展示 会所免费VIP
城市经典概念 控制动线 新年庆典 幼儿园入学

健康西路通车 街面氛围 国庆焰火节 生活方式

样板示意区 休闲方式

六一儿童才艺表演

入住嘉年华
战术1 战术2 战术3 战术4
现场攻击 动线控制 案名征集活动 媒介推广
战术5 战术6 战术7 战术8
开盘仪式 点击目标群 嘉年华 外卖场展示

现场攻击前准备：

第一部分：VI核心 第二部分：现场包装 第三部分：卖场包装 第四部分：样板间形象包装

1、楼盘标志 1、围板 1、形象墙设计 1、楼梯氛围布置
2、标准色及标准字 2、工地路牌 2、实体展板 2、楼梯间欢迎牌
3、标准组合 3、展示中心导示牌 3、售楼书 3、户型标牌
4、展示中心标牌 4、折页 4、展示空间功能标牌
5、停车场导示牌 5、价格单页落格 5、免费赠送标牌
6、展示中心欢迎标牌 6、付款方式清单落格
7、健康西路挂旗 7、手袋设计
8、示范环境标牌 8、销售人员工作牌
9、样板间导示牌 9、销售人员名片
10、看楼专车（可考虑） 10、资料信封
11、楼体招示布 11、签约台等标牌
12、楼层进度牌 12、办公功能标牌
媒介分类：
主流媒介 辅助媒介

报纸 巢湖日报 巢湖电视广播报
广播 巢湖广播电台 巢湖交通台


媒介推广的原则：

1、第一阶段目标是提升知名度，媒介建议集中，注重强度，选择主流媒介最有影响力和传播速度的媒体；

2、第二阶段目标主要在于广度，媒介建议在稳定主流媒介均衡性发布的同时，适度采用辅助媒介；
嘉年华原则：
1、销售概念：老客户带新客户占销售比率的30-40%，特别是规模性比较大的楼盘，比例更高；
2、老客户是非常有效的销售人员，其销售的结果已经成为地产销售的主导方式；对于本案而言控制老客户，感染老客户是促进新客户产生的极佳方式；
3、嘉年华活动是维系本案与老客户的纽带，通过不同阶段的嘉年华活动，让老客户不断关注本案，不断到现场来看新的变化，不断带领自己的亲戚、朋友到现场来看；
4、嘉年华活动人气比较足的场面，还可以制造非常良好的销售氛围；
5、嘉年华活动邀请的目标对象：
A、签约客户 B、登记客户 C、签约及登记客户的家人和朋友
6、嘉年华活动的方式：
A、大结点的嘉年华活动，如开盘、封顶、样板房开放、入伙等
B、周末嘉年华，如风筝比赛、小丑表演、放白鸽
C、与电视台联手的娱乐节目

外卖场展示原则：
1、让更多的人直接接触，深入了解楼盘，是外卖场展示的目标；

2、外卖场的主要场所有3类：
（1）商场，人流量最大的地方；
（2）广场，通过目标群最大的地方；
（3）政府性热点，如健康西路通车庆典、共建设施项目的使用；

3、商场：A、是人流量最大的场所，控制商场，销售信息可以直接击穿目标群；
B、商场周六、周日、节假日、年底购物高潮期；
C、商场选择：商之都
D、内容：模型展示+招示布+促销品

4、广场：A、有影响力结点； B、地点：市府广场； C、内容：大招示布+模型+节目

5、政府热点：A、健康西路，会场布置； B、共建设施投入使用，会场布置；
用兵之道
突破点：
1、战局如何？（市场状况）
2、敌人是谁？（目标客户）
3、我方兵力如何？（卖点整合）
4、如何调动兵力攻击？（整合战略）
5、战局如何部署？（战术）
景湖豪庭营销推广策划案(ppt)