某写字楼市场比较法案例

某写字楼房地产比较法案例
为评估某写字楼房地产在2005年5月31日的正常价格，今在同一地区或邻近地区搜集了三宗类似房地产作为比较案例（A、B、C），估价对象与三宗比较案例房地产的基本情况如下表。











不同容积率下指数表


表中，设容积率为4时为该写字楼的标准容积率
已知该房地产价格指数自2004年11月份以来，每月上涨0.5％。
人民币与美元的汇率为1：8.4。
求该房地产2005年5月31日的价格。

价格测算
1.价格单位统一
案例A、C的价格单位为元/m2，不作修正；
案例B需要修正，修正后交易价格为
650×8.4＝5460（元/m2 ）
2.交易情况修正
案例A：100/（100+2）＝ 100/102 ；
案例B： 100/（100+5）＝ 100/105 ；
案例C： 100/（100-3）＝ 100/97

3.时间差异修正
案例A：（1+0.5％）7＝103.55％；
案例B: （1+0.5％）5＝102.53％；
案例C： （1+0.5％）1＝100.5％；
4.容积率修正
案例A：不修正 ；
案例B： 1.0/1.1 ；
案例C： 1.0/1.2。




5.区域因素修正
案例A：100/（100+1-2+2）＝ 100/101 ；
案例B： 100/（100+1+3+1）＝ 100/105 ；
案例C： 100/（100-1+2+2）＝ 100/103。
6.微观因素修正
案例A：100/（100+1+4-2）＝ 100/1023；
案例B： 100/（100+0-2-1）＝ 100/97 ；
案例C： 100/（100-1-5+0）＝ 100/94。



修正价格计算
　项目　　　　　案例A　　　案例B　　　　案例C
交易价格　　　　 5000　　　　5460　　　　5500
（元/m2 ）　
交易情况修正　　100/102　 　100/105　　 100/97
时间差异修正　103.55/100　102.53/100　100.5/100　
容积率修正　　　 1.0/1.0　 　　1.0/1.1　 　1.0/1.2
区域因素修正　　 100/101　　 100/105　 　100/103
微观因素修正　　 100/103　　 100/97　　 100/94
修正价格　　　　4879.34　　4758.83　　4904.68

计算比准价格
　　　经分析，各比较案例房地产与估价对象的替代性较一致，且比较案例的修正价格较接近，故采用算术平均法计算比准价格。
　（4879.34+4758.83+4904.68）/3
　　＝4847.62 （元/m2 ）
　　根据以上计算，可知估价对象在2005年5月31日的价格为4847.62 元/m2 。

某写字楼市场比较法案例