残余法估价案例.

　　　设有一平房，砖混结构，占地面积150m2,建筑面积80m2，现将此房出租，每月可得租金1600元。其基本情况如下：
1、房产税等税费为每年570元；
2、建筑物重置成本为平方米800元；
3、建筑物耐用年限为40年，已使用10年（设其收益年限为30年）；
4、残值率为0；
5、管理费为房租的5％；

6、修缮费为建筑物现值的2％；
7、保险费为建筑物现值的0.5％；
8、空房损失费以两个月房租记；
9、建筑物资本化率为9％；
10、土地资本化率为7％。
试估算该建筑物土地的价格。


基本思路：以收益法以外的估价方法，如比较法、成本法，求得建筑物的价格，然后通过建筑物的资本化率，求取归属于建筑物的纯收益；再从房地总的纯收益中扣除建筑物的纯收益，得到归属于土地的纯收益，最后将土地的纯收益进行资本化，求得土地的价格。

根据上述思路，其估价公式为：

根据上述思路和方法，本题估价过程如下：
1、建筑物现值VB
重置成本C＝800×80＝64000（元）
耐用年限N＝40（年）
已使用年限10年
VB＝64000-64000×(10/40)=48000(元)



2、（房地）有效毛收入A
（1）（房地）潜在毛收入A1
　　　A1＝1600×12＝19200（元/年）
（2）空房损失费A2
　　　A2＝1600×2＝3200 （元/年）
（3）（房地）有效毛收入A
　A＝A1-A2=19200-3200=16000 （元/年）

3、总费用B
（1）税费B1＝570 （元/年）
（2）管理费B2＝A×5％＝960 （元/年）
（3）修缮费B3＝VB×2％＝960 （元/年）
（4）保险费B4＝VB×0.5％＝240 （元/年）
（5）总费用B＝B1+B2+B3+B4
　　　　　　＝2730 （元/年）

4、房地纯收益C
C＝A-B=16000-2730=13270 （元/年）
5、建筑物纯收益CB
　一定收益年限下的资本化率的修正：　　　　　 　r`B＝9.73％
　CB＝VB× r`B＝48000×9.73％
　　　　　　＝4670.4 （元/年）
　　　

6、归属于土地的纯收益CL
CL=C-CB=13270-4670.4＝8599.6 （元/年
7、土地价格VL
　一定收益年限下的资本化率的修正：
　　　　r`L＝8.06％
　　VL＝CL/ r`L＝8599.6/8.06％　　　　　　　　　　＝106694.79（元）



土地单价＝106694.79/150＝711.30 （元/m2）

　　　根据计算可知，该建筑物所在土地的总价为106694.79元，单价为每平方米711.30元。

残余法估价案例.